ESG w transakcjach, czyli jak skutecznie ustrukturyzować „zielone” finansowanie [WYWIAD]

ESG jest dziś częścią testu bankowalności inwestycji – mówi w rozmowie z ESG Trends Jakub Zienkiewicz, Legal Director Pinsent Masons. Ekspert wyjaśnia, jak skutecznie ustrukturyzować „zielone” finansowanie i dlaczego standardy środowiskowe decydują dziś o dostępności kapitału.

Redakcja: Kancelaria Pinsent Masons niedawno rozpoczęła działalność w Polsce. Jednym z obszarów, w których doradzacie klientom, są climate & sustainability oraz ESG – choć, jak podkreślacie, nie funkcjonują one u Was jako odrębna praktyka. Skąd takie podejście?

Jakub Zienkiewicz: Pinsent Masons jest kancelarią stricte transakcyjną. Obecnie działamy w oparciu o zespoły M&A, nieruchomości oraz bankingu, czyli skupiamy się na różnego rodzaju transakcjach korporacyjnych – przede wszystkim transakcjach M&A, wszelkiego rodzaju finansowaniach oraz transakcjach w obszarze sektora nieruchomości komercyjnych. Jeśli chodzi o praktykę ESG, to chciałbym podkreślić, że traktujemy ją jako element zintegrowany z szeroko rozumianym doradztwem transakcyjnym – niezależnie od tego, czy mówimy o finansowaniu, sprzedaży aktywów nieruchomościowych czy transakcjach M&A.

W praktyce oznacza to, że klienci nie przychodzą do nas po gotowe rozwiązania z obszaru ESG, na przykład po raporty ESG. Częściej pytają o to, jak skonstruować finansowanie tak, aby można było je uznać za „zielone” z perspektywy prawnej. Przy czym mówię tu o pewnym praktycznym, a nie ścisłym znaczeniu tego pojęcia – bo formalnie nie istnieje jedna legalna definicja „zielonego finansowania”. Nasza rola polega więc raczej na doradzaniu klientom, jak zabezpieczyć cele ESG w dokumentacji, odpowiednio rozłożyć ryzyka i właściwie zaadresować te kwestie na poziomie kontraktowym.

Oczywiście rozwijamy ten obszar kompetencyjnie, ale nie jako odrębną praktykę. Wynika to po prostu z tego, że obserwujemy rosnące znaczenie zagadnień ESG w transakcjach i w ten sposób odpowiadamy na potrzeby rynku.

Czym różnią się Green loans od Sustainability-Linked Loans

Wspomniał Pan, że klienci przychodzą nie po samo ESG, ale po odpowiedź na pytanie, jak prawidłowo ustrukturyzować finansowanie. Jak wygląda to w praktyce? Czy wszystkie „zielone” finansowania są dziś konstruowane podobnie?

Jakub Zienkiewicz: To w dużej mierze zależy od konkretnej transakcji. Zazwyczaj jest tak, że strony przychodzą do nas już z biznesowo uzgodnionymi założeniami – z gotowym „produktem” z perspektywy komercyjnej. W momencie, gdy otrzymujemy term sheet albo wstępne założenia transakcji, wiemy już, w jakim kierunku ona zmierza. Natomiast warto tu rozróżnić różne typy finansowań.

W obszarze finansowań można wyróżnić przede wszystkim tzw. green loans, czyli kredyty zielone, oraz SLL (Sustainability-Linked Loans), czyli finansowania powiązane z celami zrównoważonego rozwoju.

Green loan to finansowanie, w którym środki są przeznaczone wyłącznie na określone, zielone projekty. Przykładem może być budowa zeroemisyjnego budynku spełniającego określone standardy certyfikacyjne. W takim przypadku mamy więc do czynienia z jasno zdefiniowanym celem wykorzystania środków.

Z kolei SLL to konstrukcja, w której poziom marży jest powiązany ze spełnieniem określonych KPI w zakresie zrównoważonego rozwoju. Innymi słowy – nie tyle finansujemy konkretny zielony projekt, ile premiujemy lub obniżamy delikatnie marżę – w sensie finansowym – osiąganie określonych wskaźników ESG.

To powoduje istotną różnicę w podejściu dokumentacyjnym. W przypadku green loans podejście jest zwykle bardziej rygorystyczne, ponieważ środki muszą zostać przeznaczone na ściśle określony cel. Jeśli ten cel nie zostanie spełniony, mamy do czynienia z naruszeniem założeń finansowania. Takie naruszenie niekoniecznie musi skutkować w sposób drastyczny z perspektywy kredytobiorcy, a na przykład skutkiem może być utrata uprawnienia do posługiwania się określeniem, że dane finansowanie jest zielone.

W przypadku SLL sytuacja jest bardziej elastyczna – niespełnienie KPI co do zasady nie oznacza naruszenia umowy kredytowej. Najczęściej skutkuje to korektą marży, na przykład o kilka punktów bazowych. Często dodatkowo w takich strukturach przewiduje się, że brak osiągnięcia KPI nie wpływa na ważność samego finansowania, ale może ograniczać możliwość komunikowania jego „zielonego” charakteru w przestrzeni publicznej – czyli np. zakaz określania go jako finansowania powiązanego ze zrównoważonym rozwojem.

W transakcjach dane dotyczące zrównoważonego rozwoju mogą pochodzić z różnych źródeł – od kredytobiorcy, właściciela aktywa, doradców technicznych, zarządców nieruchomości czy nawet najemców. Gdzie w tym układzie przebiega granica odpowiedzialności prawnej?

Jakub Zienkiewicz: Rola prawnika nie polega na zastępowaniu doradców technicznych ani innych podmiotów odpowiedzialnych za dostarczanie danych, tylko na właściwym ułożeniu całej konstrukcji odpowiedzialności w dokumentacji. W praktyce oznacza to przede wszystkim przypisanie odpowiedzialności za poszczególne źródła danych, precyzyjne ukształtowanie oświadczeń stron, zakresu raportowania, a także wynegocjowanie sankcji lub innych konsekwencji za przekazanie nieprawdziwych lub niepełnych informacji.

Naszą rolą jest takie ujęcie tych informacji w dokumentacji transakcyjnej, aby klient był odpowiednio zabezpieczony, a cele projektu były jasno i prawidłowo zaadresowane. Ważne jest zatem nie tyle „kto dostarcza dane”, ale jak zostaje ustrukturyzowana odpowiedzialność za ich jakość i wiarygodność w całej transakcji.

Klauzule ESG – jakie mechanizmy zabezpieczające warto negocjować w umowach

Coraz więcej firm rozważa dziś skorzystanie z zielonych produktów finansowych – od SLL po inne formy finansowania powiązanego z celami ESG. Jakie mechanizmy zabezpieczające warto negocjować w umowach i na co klienci powinni szczególnie uważać, żeby nie patrzeć wyłącznie na atrakcyjne warunki finansowe?

Jakub Zienkiewicz: Zacznę od tego, że wypowiadam się tutaj z perspektywy doradcy klienta, choć warto zaznaczyć, że bardzo często pracujemy również po stronie banków.

Kluczowe z punktu widzenia prawnika jest doprowadzenie do sytuacji, w której – w przypadku SLL – niewypełnienie określonych KPI skutkuje wyłącznie korektą marży, a nie traktowaniem tego jako naruszenia umowy kredytowej. Równolegle negocjujemy różnego rodzaju mechanizmy „naprawcze”, dodatkowe obowiązki raportowe albo rozwiązania ograniczające ryzyko po stronie klienta. Może to obejmować na przykład zaangażowanie niezależnej strony trzeciej, która weryfikuje spełnianie KPI w sposób obiektywny i akceptowalny dla banku.

Najważniejsze jest jednak to, aby w dokumentacji wyraźnie oddzielić dwa reżimy: z jednej strony ekonomiczne konsekwencje niespełnienia KPI, np. korektę marży, a z drugiej – klasyczne naruszenie zobowiązań umownych.

Jeśli chodzi o same klauzule ESG w tego typu umowach, najczęściej dotyczą one śladu węglowego, efektywności energetycznej oraz szerzej rozumianej dekarbonizacji aktywów. Właściciel lub inwestor nieruchomości zobowiązuje się więc do realizacji określonych działań, które mają przyspieszyć proces transformacji energetycznej. Warto przy tym podkreślić, że dziś wymagania w tym zakresie są znacznie bardziej restrykcyjne niż jeszcze kilka lat temu. Certyfikaty środowiskowe – takie jak LEED czy BREEAM – z kategorii „nice to have” stały się w wielu przypadkach warunkiem koniecznym uzyskania finansowania na atrakcyjnych warunkach.

Z perspektywy strukturyzowania transakcji istotne jest również to, aby już na wczesnym etapie angażować doradców technicznych specjalizujących się w ESG. Pozwala to zweryfikować, czy harmonogramy modernizacji aktywów oraz wymagania banków są realne do wykonania w zakładanych terminach. W przypadku finansowań korporacyjnych, gdzie KPI są uzgadniane bezpośrednio z bankiem, równie istotna jest ocena ich wykonalności w konkretnych ramach czasowych.

Z perspektywy rynku widać też wyraźnie, że zielone standardy coraz silniej wpływają na wyceny nieruchomości. Z jednej strony obserwujemy tzw. „green premium”, czyli premię za budynki o wysokiej efektywności energetycznej lub bliskie zeroemisyjności. Z drugiej – coraz częściej mówi się o „brown discount”, czyli obniżce wartości aktywów niespełniających współczesnych standardów środowiskowych. W praktyce przekłada się to na trudniejszy dostęp do finansowania, większe wyzwania przy sprzedaży oraz konieczność ponoszenia dodatkowych nakładów inwestycyjnych, co naturalnie wpływa na presję cenową.

Komu dzisiaj bardziej zależy na wdrażaniu „zielonych” umów najmu – najemcom czy właścicielom nieruchomości i zarządzającym budynkami?

Jakub Zienkiewicz: To pytanie w pewnym sensie wykracza poza sam obszar finansowania, ale moja obserwacja jest taka, że w praktyce zależy na tym obu stronom. Nie powiedziałbym, że jednej z nich wyraźnie bardziej – natomiast właścicielom nieruchomości zależy na tym w szczególny sposób, ponieważ dla nich ważne jest takie ułożenie relacji z najemcami, aby umożliwiały one realizację warunków ESG, do których właściciel zobowiązał się wobec finansującego banku.  Z perspektywy właściciela kluczowe jest więc to, aby struktura i treść umów najmu były spójne z jego zobowiązaniami wynikającymi z umowy kredytowej.

Finansowanie renowacji budynków

Finansowanie renowacji budynków, to temat, który teraz jest mocno obecny w dyskusji rynkowej. Mówi się o konieczności modernizacji, konwersji albo nawet wyburzeń starszych obiektów biurowych i handlowych. Jak z perspektywy prawniczej wygląda podejście do finansowania takich projektów? Czy to rzeczywiście jeden z trudniejszych typów transakcji?

Jakub Zienkiewicz: Rzeczywiście obserwujemy coraz więcej transakcji, które polegają na zmianie przeznaczenia istniejących budynków. W ostatnich latach szczególnie widoczne było to na warszawskim Mokotowie, gdzie biurowce powstałe około 20 lat temu są obecnie przekształcane w obiekty mieszkaniowe.

Coraz częściej spotykamy się również ze strukturami, w których banki – obok finansowania nabycia aktywa – udzielają jednocześnie finansowania jego renowacji. W takich przypadkach kluczowe znaczenie ma bardzo precyzyjne uregulowanie harmonogramu prac modernizacyjnych, kamieni milowych projektu oraz kwestii odpowiedzialności za opóźnienia i ryzyka wykonawcze, a także konsekwencji ewentualnego nieosiągnięcia zakładanych parametrów.

Doradzając klientom w tego typu strukturach, koncentrujemy się na identyfikacji i odpowiednim zarządzaniu ryzykami. Dzięki doświadczeniu rynkowemu jesteśmy w stanie ocenić, gdzie leżą kluczowe punkty zapalne oraz jak można je skutecznie zmitygować.

Istotne jest również to, że mamy świadomość, gdzie przebiega granica elastyczności banków ponieważ znamy dobrze oczekiwania banków w tym zakresie i wiemy które elementy dokumentacji pozostają jeszcze negocjowalne. Zwykle pierwszy draft umowy przygotowywany jest przez doradców banku dlatego potrzebne jest doświadczenie, które pozwala ocenić, które zapisy można realnie przesunąć na korzyść klienta, a które są już nienegocjowalnym standardem rynkowym.

Jeszcze kilka lat temu ESG bywało traktowane przede wszystkim jako element strategii komunikacyjnej. Dziś coraz częściej mówi się o nim jako o jednym z warunków uzyskania finansowania. Na ile – z Pana perspektywy – ta zmiana jest już trwała i jak bardzo ESG stało się częścią codziennej praktyki transakcyjnej?

Jakub Zienkiewicz: Zdecydowanie warto podkreślić, że ESG przestało być wyłącznie zagadnieniem wizerunkowym czy PR-owym. Z mojej perspektywy to dziś stały element dokumentacji transakcyjnej i procesu negocjacyjnego. Kwestie z tego obszaru pojawiają się już na bardzo wczesnym etapie — od negocjowania term sheetu, przez proces due diligence, określenie warunków zawieszających uruchomienia finansowania, aż po treść oświadczeń i zapewnień stron oraz obowiązki informacyjne wynikające z dokumentacji kredytowej.

To pokazuje, jak bardzo zmienił się rynek w ciągu ostatnich kilku lat. Kiedyś ESG funkcjonowało często jako osobny obszar kompetencyjny, dziś staje się jednym z elementów podstawowej oceny projektu. Powiedziałbym wręcz, że ESG jest dziś częścią testu bankowalności inwestycji.

Rozmawialiśmy wcześniej o premii przypisywanej „zielonym” budynkom i o zjawisku brown discount, czyli obniżce wartości aktywów niespełniających określonych standardów środowiskowych. To już nie są wyłącznie kwestie wpływające na wycenę – coraz częściej są również elementem oceny, czy projekt w ogóle będzie miał dostęp do finansowania. Jednocześnie trzeba pamiętać, że jest to nadal stosunkowo młody i bardzo dynamicznie rozwijający się obszar – zarówno w Polsce, jak i w całej Unii Europejskiej. Wciąż nie istnieje jeden, jednolity standard obowiązujący wszystkich uczestników rynku. Banki często działają w oparciu o własne polityki i wewnętrzne kryteria, dlatego podejście do ESG może się między instytucjami różnić.

Natomiast warto podkreślić, że polski sektor bankowy jest pod tym względem dojrzały i dobrze przygotowany do wdrażania i stosowania regulacji obowiązujących instytucje finansowe, w tym na poziomie prawa wspólnotowego. Widać wyraźnie, że banki bardzo aktywnie adaptują się do tych zmian.

I na koniec – czy mogą już Państwo mówić o pierwszych projektach i klientach realizowanych przez Pinsent Masons w Polsce?

Jakub Zienkiewicz: Tak, mamy już wielu klientów i bardzo szeroki wachlarz projektów. Obecnie finalizujemy kilka bardzo dużych w skali CEE transakcji. Myślę, że w perspektywie najbliższego miesiąca pojawi się też kilka interesujących komunikatów dotyczących tych projektów.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends