Koszty energii będą kształtować trendy. Brian Kober o transformacji rynku nieruchomości [WYWIAD]

Rynek nieruchomości przechodzi dziś największą transformację od lat. Zrozumienie po prostu “stanu technicznego” obiektu to już za mało, by mówić o sukcesie inwestycyjnym. O tym, jak Technical Due Diligence stało się kluczowym narzędziem wspierającym ESG, dlaczego koszty energii dyktują dziś warunki transakcji i czy gospodarka cyrkularna w Polsce to wciąż tylko marketing – w rozmowie z ESG Trends mówi Brian Kober Head of Technical Consultancy w  JWA.

Nowe spojrzenie na Technical Due Diligence

Proces Technical Due Diligence (TDD) kojarzył się dotychczas głównie z techniczną oceną stanu nieruchomości – eksperci sprawdzali, czy budynek po prostu „działa”. Dziś jednak zakres tego badania zdaje się wykraczać daleko poza bieżącą eksploatację. Jak zmieniła się rola TDD? Na jakie parametry inwestorzy muszą dziś zwracać uwagę, by budynek pozostał konkurencyjny w kolejnej dekadzie?

Brian Kober: Rzeczywiście, charakter procesu TDD uległ w ostatnim czasie istotnej ewolucji. Jeszcze do niedawna raport techniczny był stosunkowo prostym dokumentem, który w wąskim ujęciu odnosił się jedynie do aktualnego stanu nieruchomości. Dziś, pod wpływem zmian zachodzących na rynku oraz nowych oczekiwań inwestorów, proces TDD przekształcił się w kompleksowe narzędzie wspierające asset management.

Kompleksowe TDD wykracza dziś poza ocenę sprawności systemów czy stwierdzenie, czy budynek jest w dobrym, czy w złym stanie. Weryfikujemy znacznie szerszy zakres: sprawdzamy i przygotowujemy plany inwestycyjne (CAPEX), optymalizację zużycia energii czy zapisy w umowach najmu. Naszym celem jest pokazanie pełnego cyklu życia budynku w perspektywie pięciu, dziesięciu, a nawet piętnastu lat.

Kluczowy nacisk kładzie się obecnie na audyt energetyczny. To on w dużej mierze definiuje pozycję nieruchomości na rynku. To nie suchy dokument, ale skuteczne narzędzie do obniżenia kosztów utrzymania nieruchomości bez ogromnych wydatków CAPEXowych. Jeśli miałbym porównać to do zmian w kategoryzacji budynków, to podczas gdy kiedyś kluczowymi wyznacznikami były: powierzchnia, lokalizacja czy – różnie definiowany – “prestiż”, dzisiaj do tej układanki koniecznie musimy dołączyć efektywność energetyczną oraz emisyjność. To właśnie te parametry decydują o przyszłej konkurencyjności kosztowej nieruchomości i możliwościach optymalizacji.

BREEAM kontra CRREM: Dwie strony medalu

Certyfikaty z rodziny BREEAM to powszechnie uznany standard „zielonego” budynku. Często słyszymy jednak o metodologii CRREM. Czy te dwa narzędzia się wykluczają, czy raczej uzupełniają?

Brian Kober: Warto doprecyzować różnice, ponieważ choć oba obszary przenikają się w ramach strategii ESG, służą innym celom. Certyfikaty BREEAM czy LEED to narzędzia oceny jakościowej. W przypadku nowych obiektów przyznawany certyfikat potwierdza standard, w jakim budynek został zaprojektowany i wykonany. BREEAM dla budynków istniejących odnosi się do standardu ich funkcjonowania i jest wydawany na 3 lata.

CRREM, czyli Carbon Risk Real Estate Monitor, to zupełnie inne narzędzie. Stoi za nim  metodologia, z której korzysta m.in. Unia Europejska, wytyczając ścieżki dekarbonizacji oraz cele dotyczące zużycia energii i emisji CO2. CRREM  to nie certyfikat, lecz narzędzie analizy ryzyka. W aktualnych realiach rynkowych oba te narzędzia najlepiej sprawdzają się w połączeniu.

Dziś, kiedy standardem staje się realizacja dwóch równoległych raportów: Technical Due Diligence oraz ESG Due Diligence, analiza CRREM wspiera ten drugi proces. Podczas gdy klasyczny TDD skupia się na aspekcie technicznym i zarządzaniu aktywami, ESG DD – wspierany metodologią CRREM – weryfikuje zgodność z unijnymi dyrektywami i optymalizuje zużycie energii.

Te dwa filary, na których stoi analiza nieruchomości stają się kluczowe, ponieważ rynek transakcyjny przesunął się w stronę obiektów istniejących – pięcio-, dziesięcio-, a nawet dwudziestoletnich. W przypadku takich nieruchomości musimy skupić się na ryzykach, aby zapobiec sytuacji, w której budynek stanie się aktywem energochłonnym, nieprzystającym do współczesnych wymagań. A w konsekwencji przynoszącym stratę i niesprzedawalnym.

BREEAM v7 – nowy standard

Branża żyje teraz wejściem nowej wersji certyfikacji, BREEAM v7, która kładzie większy nacisk na wskaźniki LCA i ślad węglowy. Jak sprostać tym wymaganiom, nie drenując nadmiernie budżetów inwestycyjnych?

Brian Kober: Certyfikacja BREEAM stała się już standardem dla nieruchomości komercyjnych. Ale ten standard nie jest stały, co jakiś czas się zmienia. Teraz wchodzimy w fazę implementacji v7 dla nowych budynków, bo okres rejestracji projektów w standardzie v6 dobiegł końca. Dlatego cały rynek przygotowuje się do stosowania nowych wytycznych. Przed nami nowa wersja certyfikacji dla budynków istniejących, fit-outów i przebudów – cała zmiana potrwa zapewne co najmniej do końca 2027 roku. To duże i realne wyzwanie dla właścicieli.

Rynek widzi jednak, że certyfikacja niesie ze sobą dwie kluczowe korzyści. Pierwszą jest wielokryterialna ocena obiektu – od detali operacyjnych, jak montaż perlatorów czy udogodnienia dla najemców, po weryfikację stanu technicznego. Choć raport z certyfikacji nie zastąpi pełnego TDD, dostarcza niezwykle wartościowy obraz nieruchomości. Druga korzyść dotyczy finansowania: w zdecydowanej większości przypadków posiadanie zielonego certyfikatu jest twardym wymogiem banków przy finansowaniu i refinansowaniu inwestycji. Bez niego pozyskanie kapitału na preferencyjnych warunkach jest w praktyce niemożliwe.

Jak zatem sprostać wymaganiom  BREEAM v7?

Brian Kober: Niezależnie od tego czy mówimy o nowych czy o istniejących budynkach kluczowe jest moim zdaniem to, po co je certyfikujemy. Wyzwaniem jest nie tyle “dostanie nowego BRREAM”, ale zrealizowanie za jego pomocą celu biznesowego.

TDD a certyfikacja: jak to działa w praktyce?

Dla osoby spoza branży technicznej procesy te mogą wydawać się skomplikowane. Czy TDD jest częścią starań o BREEAM, czy to dwa oddzielne światy?

Brian Kober: Działania te są niezależne i mogą być wykonywane osobno, ale doskonale się uzupełniają. TDD wykonuje się zasadniczo w  trzech sytuacjach: przy transakcjach zakupu nieruchomości, przed wygaśnięciem gwarancji od wykonawcy oraz przy procesach finansowania. Czasem jest też elementem wyceny aktywów funduszu związanej z jego raportowaniem.

Certyfikat wielokryterialny można natomiast uzyskać na dowolnym etapie życia budynku. Działa w pewnym sensie jak podejście do egzaminu językowego – pokazuje poziom, na którym w danym momencie jest budynek. Dlatego w certyfikacji zawsze zaczynamy od tzw. pre-assessmentu, czyli oceny wstępnej. Pozwala ona precyzyjnie określić stan istniejący i zweryfikować, ile punktów (kredytów) BREEAM możemy uzyskać “na start”. Na tej podstawie klient otrzymuje mapę drogową: listę niezbędnych usprawnień, które trzeba wdrożyć, by osiągnąć założony poziom. To zazwyczaj punkt wyjścia do podniesienia stanu technicznego całego obiektu.

Wyzwanie: Dyrektywa EPBD

Dyrektywa budynkowa (EPBD) budzi dziś ogromne emocje. Z jakimi pytaniami firmy przychodzą do Państwa najczęściej?

Brian Kober: „Czy nas to dotyczy?” – to najczęstsze pytanie. A odpowiedź jest trudna, bo implementacja do polskiego prawa wciąż trwa i już wiemy, że będzie opóźniona w stosunku do zapowiedzi. Moja rada jest zawsze taka sama: po weryfikacji zakresu obowiązków, należy przeprowadzić rzetelny audyt energetyczny. To nie tylko formalność, ale przede wszystkim mapa drogowa. Analizujemy w nim izolacyjność przegród, mostki termiczne i wydajność instalacji. Bez względu na wymagania prawne, eliminacja strat zawsze przekłada się na wymierne oszczędności, co czyni z dostosowania do EPBD inwestycję, a nie tylko dodatkowy koszt.

Gospodarka cyrkularna: Marketing czy konieczność?

Czy w polskim sektorze nieruchomości gospodarka obiegu zamkniętego (GOZ) ma szansę na sukces, skoro odzyskiwanie materiałów bywa droższe niż zakup nowych?

Brian Kober: To podchwytliwe pytanie! Jako rynek jesteśmy jeszcze na wczesnym etapie, ale nasze problemy nie są też obce innym krajom. Odzyskiwanie materiałów jest logistycznie skomplikowane i kosztogenne. Inwestorzy obracają każdą złotówkę w palcach, a w skali całej inwestycji wpływ pojedynczego działania GOZ może być marginalny.

Największym wyzwaniem jest moim zdaniem rynek fit-outów. Teoretycznie to tam potencjał jest największy, ale w praktyce obserwujemy masowe demontaże starych, choć możliwych do renowacji, elementów. Rynek wciąż silnie preferuje tzw. „efekt świeżości” – każdy najemca wprowadzający się do biura oczekuje, że będzie ono nowe, a nie jedynie odświeżone. Mimo to myślę, że za 5 – 10 lat dogonimy kraje skandynawskie i będziemy stawiać raczej na odnawianie istniejących elementów niż na ich wymianę. Co więcej, sytuacja geopolityczna i niedobory surowców mogą wymusić szybciej  zmianę paradygmatu – ponowne wykorzystanie materiałów stanie się nie wyborem etycznym, a rynkową koniecznością.

W kwestii GOZ spodziewałbym się także uproszczeń i zmian po stronie regulacji UE, zwłaszcza w zakresie materiałów budowlanych. Dlatego trudno oczekiwać, że zanim regulacje ostatecznie się ukształtują, czeka nas jakaś rewolucja w podejściu do tematu  GOZ.

Trendy: Koszty energii dyktują zasady gry

Na koniec: co w najbliższym czasie będzie wyznaczać trendy ESG w nieruchomościach?

Brian Kober: To ciekawe, że mówimy już nie o tym “jak trendy wpływają na działania”, tylko co realnie wpływa na powstawanie trendów. Moim zdaniem to koszty energii będą dyktować trendy na rynku, bo nadal są nieprzewidywalne.

Średni wiek nieruchomości w Polsce rośnie, dlatego widać, że właściciele skupiają się na modernizacji systemów budynkowych. Centrale wentylacyjne sprzed 20 lat wciąż działają, ale w momencie ich instalacji nikt nie optymalizował ich pod kątem energochłonności. Dziś weryfikujemy te kwestie bardzo skrupulatnie i, powiem z własnego doświadczenia, skutecznie. Optymalizacja zużycia energii w istniejących obiektach to najbardziej efektywne i najszybciej zwracające się działanie, jakie możemy zaproponować. A na pewno rynek nie powiedział jeszcze ostatniego słowa.

Brian Kober to doświadczony ekspert z wieloletnią praktyką w pracy przy projektach związanych z nieruchomościami komercyjnymi oraz optymalizacją procesów operacyjnych. W JWA Brian Kober wspiera rozwój projektów związanych z Technical Due Dilligence i doradztwem dla kluczowych partnerów spółki. Wcześniej pracował m.in. dla Syrena Real Estate, LCP Properties czy Ghelamco Poland. Jego doświadczenie obejmuje współpracę z właścicielami i zarządcami nieruchomości, a także wsparcie projektów na różnych etapach cyklu życia budynku – od budowy i nabycia przez utrzymanie i modernizację.

Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends