Zielone certyfikaty nie mają dziś wyłącznie wizerunkowego znaczenia. Dla inwestorów, którzy zarządzają portfelem nieruchomości, są potwierdzeniem standardów budynku i stanowią ważny element przy finansowaniu lub refinansowaniu inwestycji. Certyfikacje oceniają, czy budynki są dostosowane do lokalnych warunków, takich jak zmiany klimatu, ryzyko powodzi i inne czynniki związane z bezpieczeństwem. Dla inwestorów to istotna kwestia, bo certyfikacja obniża ryzyka – mówi w rozmowie z ESG Trends Andrzej Gutowski, dyrektor generalny ESG w regionie CEE, Colliers.
Od pół roku jest Pan odpowiedzialny za wdrażanie globalnych i regionalnych zobowiązań z zakresu ESG z ramienia Colliers w regionie CEE. Poza Polską obserwuje Pan zatem także Bułgarię, Czechy, Węgry, Rumunię i Słowację. Jak wygląda polski rynek “zielonych nieruchomości” na tle innych krajów regionie? W jakim punkcie jesteśmy, jeśli chodzi o certyfikację?
Andrzej Gutowski: Sytuacja w Polsce w zakresie zrównoważonego rozwoju nieruchomości kształtuje się dobrze, jesteśmy dość zaawansowani w tym temacie, co widać np. po największej liczbie certyfikowanych budynków biurowych w regionie (2035 budynków, 38 mln mkw.). Ale i inne kraje Europy Środkowo-Wschodniej aktywnie rozwijają się w tym kierunku, w dużej mierze dzięki naszym działaniom – edukacyjnym i operacyjnym. Prowadzimy certyfikacje w krajach CEE6, ale również Estonii, Słowenii, Chorwacji czy Albanii.
O ile w Polsce certyfikacja „zagościła” już w niemal wszystkich sektorach, o tyle w krajach Europy Środkowo-Wschodniej najprężniej rozwija się pod tym względem sektor biurowy. Obecnie w Polsce obserwujemy duże zainteresowanie zrównoważonym rozwojem oraz wdrażaniem różnych udogodnień i innowacji w mieszkaniówce.
Warto podkreślić, że zielone certyfikaty nie mają dziś wyłącznie wizerunkowego znaczenia. Dla inwestorów, którzy zarządzają portfelem nieruchomości, są nie tylko potwierdzeniem standardów budynku, ale też stanowią ważny element przy finansowaniu lub refinansowaniu inwestycji. Banki bowiem coraz uważniej przyglądają się ekologicznym aspektom nieruchomości. Także w procesach sprzedaży coraz częściej analizuje się te kwestie. Oczywiście istnieją pewne różnice sektorowe.
Z czego to wynika, że jesteśmy tak do przodu?
AG: Myślę, że to dzięki temu, że proces certyfikacji zaczęliśmy bardzo wcześnie. Pierwsze certyfikaty w Polsce pojawiły się ponad 10 lat temu i, jak wspominałem wcześniej, dość szybko przestały być jedynie elementem marketingowym. Stały się składową budowania przewagi konkurencyjnej, dzięki czemu wykształcił się nowy standard nieruchomości.
Co ważne, dzięki certyfikatom, zaczęliśmy mieć do czynienia z jednolitymi kryteriami ekologicznymi, które można było stosować w różnych typach budynków. Wcześniej brakowało spójnych wytycznych, co powodowało dezorientację, który budynek spełnia założenia zrównoważonego rozwoju. Ponadto certyfikaty odegrały kluczową rolę w analizie i optymalizacji zużycia energii oraz wody w budynkach, co pozwalało na redukcję kosztów operacyjnych, i zostało docenione przez gros właścicieli nieruchomości.
W innych krajach CEE proces adopcji był wolniejszy. Trudno powiedzieć dokładnie, z czego to wynika; być może była to kwestia historycznych uwarunkowań lub specyfiki lokalnych rynków. W niektórych krajach udział lokalnych deweloperów jest większy niż w Polsce, więc nie było tak silnego nacisku ze strony międzynarodowych korporacji na certyfikowanie nieruchomości i wdrażanie usprawnień.
Trzeba też zaznaczyć, że o ile zielone certyfikaty szybko stały się normą na rynku, o tyle temat zrównoważonego rozwoju we wnętrzach nieruchomości jest stosunkowo młody. Jeszcze 10 lat temu dbałość o kwestie związane z jakością środowiska wewnętrznego, w tym m.in. ilość świeżego powietrza w budynku, dostępność naturalnego światła czy inne czynniki, które mogą wpływać na dobrostan pracowników, była postrzegana jako niszowa.
Dziś te zagadnienia stały się bardziej powszechne i naturalnie wchodzą w procesy myślenia o nowych biurach i lokalizacjach. Przeszło to już z pewnej niszy do standardu, który coraz częściej jest brany pod uwagę przy planowaniu i wyborze nowych przestrzeni.
AG: Zdecydowanie tak. Wiele zależy od sektora, ale według danych Polskiego Stowarzyszenia Budownictwa Zrównoważonego, w sektorze biurowym tylko około 4 proc. nowoczesnych powierzchni biurowych nie posiada żadnej certyfikacji. Co więcej, właściciele nowo powstających biurowców starają się zdobyć certyfikat już na etapie budowy.
Coraz większe zainteresowanie obserwujemy również w zakresie certyfikacji operacyjnej, czyli certyfikacji, która ocenia funkcjonowanie budynku już po zakończeniu jego budowy na etapie funkcjonowania. Około 40 proc. wszystkich certyfikacji dotyczy właśnie tych operacyjnych aspektów. Właściciele nieruchomości, nawet jeśli budynek zdobył certyfikat na etapie budowy, po pewnym czasie decydują się na dodatkową certyfikację, aby pokazać, że budynek nadal spełnia zasady zrównoważonego rozwoju w codziennym funkcjonowaniu.
W sektorze handlowym, według tych samych statystyk, certyfikowana jest około połowa nowoczesnych powierzchni. Podobnie jest w sektorze magazynowym. Przez długi czas deweloperzy magazynowi nie dostrzegali potencjału certyfikacji, a zainteresowanie inwestorów było stosunkowo niskie, zwłaszcza tych korporacyjnych. Dopiero gdy pandemia zmieniła rynek, powodując spadek zainteresowania biurami jako produktem inwestycyjnym, magazyny zaczęły zyskiwać na znaczeniu. Inwestorzy zaczęli wymagać wyższych standardów, w tym certyfikacji, aby zabezpieczyć swoje inwestycje i finansowanie oraz zminimalizować ryzyko.
Choć certyfikacja bywa postrzegana jako formalny proces, to jednak dotyka kluczowych kwestii. Coraz częściej mówi się o tym, że certyfikaty obejmują również analizę ryzyk.
AG: Zdecydowanie. Certyfikacje oceniają, czy budynki są dostosowane do lokalnych warunków, takich jak zmiany klimatu, ryzyko powodzi i inne czynniki związane z bezpieczeństwem. Dla inwestorów to istotna kwestia, bo certyfikacja nie tylko obniża wspomniane ryzyka, ale również zwiększa pewność, że budynek został zaprojektowany i zbudowany zgodnie z odpowiednimi standardami. Certyfikaty stają się także coraz ważniejsze dla najemców, którzy oczekują wysokiej jakości i bezpieczeństwa środowiska, w którym działają.
Na ile najemcy biur czy powierzchni handlowych zwracają uwagę na certyfikaty?
AG: Wydaje mi się, że ten impuls do certyfikacji nie zawsze pochodzi od najemców, przynajmniej w sektorze handlowym. Jako osoba z doświadczeniem w zarządzaniu nieruchomościami komercyjnymi, mam wrażenie, że najemcy handlowi priorytetowo traktują lokalizację — szukają miejsc o dużym zasięgu i wysokim footfallu. Inaczej jest w segmencie biurowym, gdzie najemcom zależy na zapewnieniu pracownikom odpowiednich warunków pracy. Dla nich kluczowe jest środowisko wewnętrzne o wysokiej jakości, a nieruchomości wpływają na strategie ESG firm.
Widać jednak pewną zmianę – wzrost świadomości konsumentów w kwestiach zrównoważonego rozwoju powoduje, że zarówno sieci handlowe, jaki i właściciele obiektów handlowych, coraz częściej biorą te kwestie pod uwagę i analizują lokalizacje pod kątem środowiskowym oraz projektują swoje sklepy/obiekty w sposób bardziej zrównoważony. I tu znów należy podkreślić rolę certyfikatów, które wprowadzają zalecenia dotyczące powierzchni wspólnych czy dostępności ekologicznej komunikacji. Nie tylko stanowią one mapę ekologicznych zmian, ale także pomagają właścicielom budować wizerunek odpowiedzialnych środowiskowo i społecznie.
W tym miejscu należy podkreślić ważną kwestię odnośnie budowania „zielonego” wizerunku. W legislacji UE pojawiły się nowe narzędzia, takie jak taksonomia unijna, która służy ocenie, czy budynek jest „zielony” czy nie. Pozwala to uniknąć greenwashingu, czyli fałszywych deklaracji ekologicznych. Jest ono także kluczowe dla banków, które wykorzystują je do oceny projektów w walce o finansowanie. Komunikując więc zielone rozwiązania, warto dokładnie je opisywać i wskazywać ich zrównoważony charakter.
Moim zdaniem w przyszłości zobaczymy wzrost obiektywnych narzędzi oceny budynków. To pozwoli lepiej komunikować prawdziwe „zielone” parametry na rynku i wykorzystywać je w analizach procesów inwestycyjnych. Myślę również, że certyfikacja istniejących budynków odegra dużą rolę w ich modernizacji i stanie się stałym elementem rynku nieruchomości. Nie widzę możliwości odwrotu od tego trendu.
Jak wygląda procedura pozyskania “zielonego certyfikatu”? Od czego należy zacząć?
AG: Każdy proces zaczyna się od wstępnej oceny budynku, czy to w przypadku nowego projektu, gdzie analizujemy założenia i lokalizację, czy też budynku już istniejącego.
W tym drugim przypadku stosujemy standard certyfikacji do konkretnego obiektu, oceniając jego potencjał. Wskazujemy, które wymagania budynek może spełnić od razu, a co wymaga dodatkowych zmian lub dokumentacji.
Kolejnym kluczowym krokiem jest dyskusja z uczestnikami procesu: projektantami, generalnym wykonawcą, a także właścicielem czy inwestorem, szczególnie w przypadku nowo projektowanych budynków. Wypracowujemy wtedy strategię certyfikacji, w ramach której dobieramy odpowiednie punkty z systemu certyfikacji. Na tym etapie wato zadać pytanie, co jest najważniejsze dla inwestora i dla rynku? Czy kluczowe są kwestie ekologiczne, efektywność wodna, czy może jedynie uzyskanie określonego poziomu certyfikacji dla celów marketingowych? Odpowiedzi stanowią wytyczne dla strategię certyfikacji, ponieważ każdy właściciel może mieć nieco inne oczekiwania dotyczące tego certyfikatu.
Podsumowując, najpierw strategia, później kwestia wdrożenia, a następnie walidacja. W końcowym etapie właściciel budynku musi udokumentować, że to, co zadeklarowano w strategii certyfikacji, zostało zrealizowane. Na końcu następuje potwierdzenie przez niezależną jednostkę, która weryfikuje przedstawioną dokumentację i decyduje o przyznaniu certyfikatu oraz jego poziomu.
Najbardziej popularnymi certyfikatami potwierdzającymi zrównoważony charakter nieruchomością są BREEAM, LEED i WELL, ale pojawiają się także nowe certyfikacje jak Fitwell czy SmartScore czy WiredScore
AG: Najbardziej powszechne są BREEAM i LEED – to główne, wieloletnie systemy certyfikacji, które oceniają różne aspekty budynku i ich wpływa na środowisko. Z kolei WELL i Fitwell koncentrują się głównie na zdrowiu i komforcie użytkowników nieruchomości, dlatego elementami branymi pod uwagę w procesie certyfikacji są: wentylacja, oświetlenie, akustyka i lokalizacja, a także komfort i ergonomia.
Porównując to do raportowania ESG, można powiedzieć, że certyfikaty LEED i BREEAM zajmują się kwestiami środowiskowymi (litera E), podczas gdy aspekty well-beingowe są bardziej związane z raportowaniem społecznym (litera S). Coraz więcej nowo budowanych obiektów stara się także zdobyć certyfikaty potwierdzające ich zawansowanie technologiczne, czyli SmartScore i WiredScore. Nowością jest certyfikat ActiveScore, który koncentruje się na udogodnieniach dla rowerzystów i aktywnych dojazdów do pracy.
Ile kosztuje zielony certyfikat? Co składa się na te koszty? Czy to się, mówiąc wprost, opłaca?
AG: To zależy. W dużym uproszczeniu koszty certyfikacji można podzielić na dwa typowe koszyki i jeden nietypowy.
Pierwszy koszyk to koszty administracyjne, które pobierają jednostki certyfikacyjne za recenzję projektów i weryfikację dokumentacji, co prowadzi do wydania certyfikatu. Każdy system certyfikacji ma własne stawki.
Drugi koszyk kosztów dotyczy samego procesu certyfikacji i wydania certyfikatu. Tutaj jest to bardziej zróżnicowane. W BREEAM zależy to od wielkości budynku, ale są określone widełki. W przypadku LEED opłaty są liczone na podstawie konkretnego metrażu, podobnie jak w przypadku certyfikacji WELL. Widać więc, że finanse mogą się znacznie różnić w zależności od typu certyfikatu, ale także od tego, czy certyfikowany jest budynek istniejący, dopiero projektowany czy w budowie.
Ogólnie mówiąc, koszty administracyjne mogą wynosić od kilkuset dolarów w przypadku certyfikatu Fitwell do kilkunastu czy nawet kilkudziesięciu tysięcy euro w przypadku LEED. W związku z tym trudno uśrednić te wartości.
Najtrudniejsze do oszacowania są jednak koszty związane z wdrożeniem rozwiązań potrzebnych do zdobycia punktów w certyfikacji. Mogą wynosić od zera do nieprzewidywalnych kwot. Podstawą do ich oszacowania jest dokładna analiza projektu.
Andrzej Gutowski jest ekspertem z wieloletnim doświadczeniem w zakresie zrównoważonego rozwoju w branży nieruchomości. Od ponad 10 lat doradza i koordynuje procesy certyfikacji budynków komercyjnych z różnych sektorów w krajach Europy Środkowo-Wschodniej. Specjalizuje się w certyfikacji w systemach LEED, BREEAM, WELL i Fitwel, a także systemów bezpieczeństwa takich, jak WELL HSR (Health-Safety Rating).
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
Comments 3