Rynek nieruchomości wchodzi w etap, w którym o wartości aktywów decydują zdolność adaptacji, zgodność z ESG oraz poziom zaawansowania technologicznego. Czynniki te przyczyniają się do zachowania długoterminowej stabilności dochodów i zainteresowania inwestorów – wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland i RÖDL Polska.
Raport „Wartość nieruchomości w zmieniającym się świecie” – era ESG i technologii
Autorzy raportu wskazują na zmianę podejścia do wyceny i zarządzania aktywami. Tradycyjne fundamenty, takie jak struktura najemców czy stabilność przepływów, pozostają istotne, jednak nie determinują już w pełni wartości nieruchomości. Coraz większe znaczenie mają zdolność do spełniania wymogów środowiskowych, wykorzystanie inteligentnych rozwiązań oraz umiejętność przewidywania zmian regulacyjnych, które wspólnie budują przewagę konkurencyjną i długoterminową odporność aktywów.
Na dzisiejszych rynkach kapitałowych płynność i zainteresowanie inwestorów coraz bardziej sprzyjają obiektom, które są przyjazne dla środowiska, inteligentne i gotowe na wyzwania przyszłości. Polski rynek nie jest tu wyjątkiem – ci, którzy inwestują w zrównoważony rozwój i technologie, mają największe szanse na budowanie długotrwałych wartości – ocenia Mateusz Skubiszewski, Starszy Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Regulacje klimatyczne: ambitne cele a wartość nieruchomości
Istotnym czynnikiem kształtującym rynek stają się regulacje klimatyczne. Wraz z wdrażaniem dyrektywy EPBD 2024 rośnie znaczenie efektywności energetycznej, a nowe obowiązki – w tym paszporty renowacji czy świadectwa EPC – wpływają zarówno na bieżące decyzje inwestycyjne, jak i przyszłą wartość nieruchomości. Wprowadzenie standardu zeroemisyjnego dla nowych budynków od 2030 roku oznacza konieczność wcześniejszego planowania modernizacji i uwzględniania dodatkowych nakładów inwestycyjnych. Jednocześnie instrumenty takie jak EU ETS2 czy regulacje Bazylea IV będą miały bezpośredni wpływ na dostępność i koszt finansowania, szczególnie w odniesieniu do aktywów niespełniających wymogów środowiskowych.
Zgodność z wymogami ESG staje się kluczowym czynnikiem determinującym dostęp do finansowania oraz poziom ryzyka inwestycyjnego. Aktywa niespełniające nowych standardow będą nie tylko generować wyższe koszty operacyjne, lecz także podlegać presji ze strony instytucji finansujących w postaci bardziej restrykcyjnych warunkow kredytowania i wyższych marż. Z perspektywy prawnej i transakcyjnej oznacza to konieczność wcześniejszego oraz bardziej kompleksowego uwzględniania aspektow regulacyjnych w całym cyklu życia inwestycji – podkreśla Katarzyna Dębińska-Pietrzyk, Partner, Adwokat, Head of Real Estate, RÖDL Polska.
Jak AI kształtuje wartość obiektów
Równolegle rośnie znaczenie sztucznej inteligencji w zarządzaniu nieruchomościami. Rozwiązania oparte na AI wspierają optymalizację zużycia energii, zarządzanie operacyjne oraz raportowanie ESG, przekładając się na poprawę efektywności i wyniku operacyjnego. Coraz częściej stanowią także czynnik wpływający na poziom czynszów oraz atrakcyjność obiektów dla najemców. Tendencje te znajdują odzwierciedlenie w standardach rynkowych – Global Standards RICS 2025 dopuszczają wykorzystanie modeli automatycznej wyceny, przy zachowaniu nadzoru eksperckiego.
Nowe podejście do wyceny
Zmienia się również rola rzeczoznawców majątkowych. Wycena coraz częściej obejmuje nie tylko parametry rynkowe, lecz także analizę efektywności energetycznej, kosztów dostosowania do przyszłych regulacji, poziomu zaawansowania technologicznego oraz wpływu tych czynników na percepcję ryzyka przez inwestorów i najemców. W efekcie kluczowe staje się określenie zdolności aktywów do utrzymania konkurencyjności w dłuższej perspektywie.
Wycena nieruchomości w nowej erze wykracza poza zwykłą analizę lokalizacji i stawek czynszu – w istocie wymaga oceny, jak dobrze obiekt może dostosować się do wymogów ESG i technologicznych. Budynki, które nie nadążają za zmianami tracą na wartości szybciej niż kiedykolwiek – ocenia Arkadiusz Bielecki, Dyrektor Działu Wycen, BNP Paribas Real Estate Poland.
Wartość inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce cały czas rośnie?
Na rentowność inwestycji w istotny sposób wpływa również otoczenie podatkowe i struktura transakcji. Wybór między asset deal i share deal, sposób finansowania, organizacja struktur holdingowych oraz strategia wyjścia z inwestycji mają bezpośrednie przełożenie na efektywność oraz poziom ryzyka. Jednocześnie rosną znaczenie transparentności i zgodności regulacyjnej jako warunku stabilnego funkcjonowania inwestycji, szczególnie w kontekście kapitału międzynarodowego.
Wartość inwestycji na rynku nieruchomości w Polsce cały czas rośnie. Z punktu widzenia inwestora zagranicznego, poza fundamentami rynkowymi i czynnikami makroekonomicznymi, lokalne otoczenie podatkowe odgrywa kluczową rolę przy określaniu efektywności i poziomu ryzyka inwestycji nieruchomościowej – ocenia Andrzej Dębiec, Partner, Radca prawny, Doradca podatkowy RÖDL Polska.
Wnioski z raportu wskazują jednoznacznie, że zdolność do integracji czynników ESG, wykorzystania technologii oraz zarządzania ryzykiem regulacyjnym stają się warunkiem utrzymania i wzrostu wartości aktywów.
