Na rynku nieruchomości wyraźnie rysują się trzy podejścia do zrównoważonego rozwoju – mówi Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska. Pierwsze to green by default, czyli wdrażanie wysokich standardów materiałowych i technologicznych już na etapie projektowania. Drugie: manage-to-green, czyli modernizacja starszych budynków, by sprostać nowym wymaganiom i uniknąć ryzyka. Trzecie podejście koncentruje się na promowaniu zielonych umów najmu, obejmujących m.in. efektywność energetyczną, fit-outy czy zakup zielonej energii.
ESG w sektorze logistycznym i biurowym staje się codzienną praktyką
Jeszcze kilka lat temu ESG było przede wszystkim marketingowym hasłem. Obecnie – zwłaszcza w sektorze logistycznym i biurowym – ze zwykłej deklaracji staje się codzienną praktyką, realnie wpływającą na koszty i różnego rodzaju ryzyka.
Elektryfikacja systemów grzewczych (np. poprzez pompy ciepła), fotowoltaika z magazynami energii i infrastrukturą dla flot elektrycznych, inteligentne systemy zarządzania budynkami czy pełne podlicznikowanie to dziś standard projektowy, a nie „zielone dodatki”.
Najwięksi gracze wdrażają te rozwiązania w skali całych portfeli – przykładowo, globalnym celem Prologis jest posiadanie 1 GW mocy fotowoltaiki oraz magazynów energii do końca 2025 r., z jasno wyznaczoną ścieżką dojścia do net-zero do 2040 r. Z kolei SEGRO wskazuje, że 97% nowych inwestycji uzyskuje ocenę BREEAM „Excellent” lub wyższą. To nie wyjątki, lecz nowa definicja konkurencyjności aktywów.
BREEAM i LEED dominują przy nowo realizowanych inwestycjach, a system WELL stanowi wyznacznik komfortu pracy
Certyfikaty środowiskowe stają się dziś standardowym elementem specyfikacji technicznej budynków. BREEAM i LEED wciąż dominują przy nowo realizowanych inwestycjach, a system WELL coraz częściej stanowi wyznacznik komfortu pracy w magazynach i biurach.
Polska dostarcza szczególnie wyrazistych przykładów – w sektorze magazynowym Panattoni Park Poznań A2 hala B o powierzchni 82 tys. mkw. uzyskała ocenę BREEAM „Outstanding”, a zużycie energii pierwotnej udało się obniżyć w niej o 27% względem krajowych wymagań.
Właściciele nieruchomości coraz częściej decydują się też na modernizację i ponowne wykorzystanie istniejących konstrukcji zamiast ich wyburzanie, aby ograniczyć emisje wbudowane. Zielone umowy najmu dodatkowo formalizują współpracę właścicieli i najemców w zakresie energii, emisji i danych, przekształcając ją we wspólne przedsięwzięcie – Agnieszka Giermakowska, Dyrektor Działu Badań Rynkowych i Doradztwa, Lider ds. ESG, Newmark Polska
Coraz więcej inwestycji łączy certyfikację BREEAM i WELL
Coraz więcej inwestycji łączy przy tym certyfikację BREEAM i WELL, co jest szczególnie widoczne w sektorze biurowym. Warszawskie biurowce, takie jak Warsaw UNIT, Varso Tower, Studio B czy Forest, jak i wiele innych projektów w Polsce, pokazują, że najwyższe oceny można osiągnąć zarówno w wymiarze środowiskowym, jak i społecznym.
Zrównoważony standard na europejskich przykładach
Zrównoważony standard to dziś nie tylko redukcja emisji dwutlenku węgla i zużycia energii, lecz także ergonomia, jakość powietrza czy wartość dodana dla działów HR. W biurowcach coraz wyraźniej widać przesunięcie akcentu – z projektowej deklaracji efektywności ku rzeczywistym wynikom eksploatacyjnym. W Wielkiej Brytanii proces ten wspierają system oceny efektywności energetycznej budynków NABERS UK oraz metodologia Design for Performance. Z kolei przyjęty we Francji tzw. Décret tertiaire nakłada obowiązek redukcji zużycia energii w sektorze usług etapami o 40%, 50% i 60% aż do roku 2050. W 2023 r. Holandia wprowadziła wymóg posiadania etykiety energetycznej co najmniej na poziomie C dla wszystkich biur powyżej 100 mkw. – w przeciwnym razie nie mogą być użytkowane. W Niemczech od początku 2024 r. każdy nowy system grzewczy musi w przynajmniej 65% bazować na OZE, co w praktyce oznacza dalszą elektryfikację także w sektorze komercyjnym.
Coraz mocniejszy trend: modernizacja zamiast wyburzania
Właściciele nieruchomości coraz częściej decydują się też na modernizację i ponowne wykorzystanie istniejących konstrukcji zamiast ich wyburzanie, aby ograniczyć emisje wbudowane. Zielone umowy najmu dodatkowo formalizują współpracę właścicieli i najemców w zakresie energii, emisji i danych, przekształcając ją we wspólne przedsięwzięcie.
Wzrasta znaczenie wymiaru społecznego ESG
Równolegle wzrasta znaczenie wymiaru społecznego ESG. Projektanci biur coraz częściej koncentrują się na potrzebach użytkowników w zakresie zdrowia i komfortu: jakości powietrza, dostępie do światła dziennego, akustyce, infrastrukturze rowerowej czy przestrzeniach wspólnych. System certyfikacji WELL porządkuje te parametry i sprawia, że komfort staje się mierzalnym składnikiem wartości aktywów.
3 zrównoważone podejścia: green by default, manage-to-green i zielone umowy najmu
W działaniach deweloperów i właścicieli nieruchomości można dziś wyróżnić trzy podejścia. Pierwsze to green by default, czyli wyższe standardy materiałowe i technologiczne jako punkt wyjścia. Drugie to manage-to-green, czyli modernizacja starszych zasobów w celu uniknięcia ryzyka dyskonta wobec nowych wymagań. Z kolei trzecie podejście polega na dynamicznym promowaniu zielonych umów najmu z klauzulami dotyczącymi efektywności energetycznej, fit-outów, zakupu zielonej energii czy udostępniania danych. W Wielkiej Brytanii, po aktualizacji Better Buildings Partnership Green Lease Toolkit w 2024 r., takie kontrakty przestały być niszowe i stają się rynkowym standardem.
Unia stawia na zeroemisyjność: CSRD i EPBD wywołują falę renowacji w Europie
Dane zaczynają odgrywać rolę nowej waluty – unijna dyrektywa CSRD wymaga raportowania opartego na mierzalnych wskaźnikach i ścieżkach redukcji emisji dwutlenku węgla, a nowelizacja dyrektywy EPBD wprowadza wymóg zeroemisyjności dla nowych budynków oraz minimalne standardy dla najmniej efektywnych obiektów w poszczególnych sektorach. W efekcie rozpoczyna się fala renowacji w całej Europie.
ESG praktycznym filtrem dla najemców
Dla najemców ESG staje się praktycznym filtrem, który umożliwia dokonanie przemyślanego wyboru budynku. Coraz częściej pytają oni nie tylko o lokalizację, lecz przede wszystkim o efektywność energetyczną, dostępność mocy i wiarygodność danych pomiarowych. To właśnie te czynniki, obok jakości środowiska pracy i udogodnień, decydują o atrakcyjności powierzchni i jej długoterminowej płynności najmu.
Wnioski na lata 2025–2026: ESG w sektorze logistycznym i biurowym to nie kampania wizerunkowa, lecz ramy wartości i ryzyka
Wnioski na lata 2025–2026 są jednoznaczne: ESG w sektorze logistycznym i biurowym to nie kampania wizerunkowa, lecz ramy wartości i ryzyka. Nowe regulacje, rosnące oczekiwania najemców i standardy inwestorskie wymuszają trzy równoległe podejścia: projektowanie budynków nastawionych na rzeczywistą efektywność operacyjną, modernizację istniejących zasobów w duchu retrofit-to-green oraz zawieranie zielonych umów najmu. Portfele, które konsekwentnie łączą te elementy, charakteryzują się wyższą płynnością najmu, mniejszym ryzykiem spadku wartości aktywów i większą odpornością na wahania rynku.
