Czy certyfikat BREEAM stanie się warunkiem koniecznym do uzyskania finansowania nieruchomości? James Fisher, Head of Strategic Partnerships & Client Specification w BRE Group, nie wierzy w rewolucję z dnia na dzień, ale spodziewa się, że w ciągu trzech do pięciu lat zweryfikowane dane o budynkach znacząco wpłyną na decyzje kredytowe, refinansowanie i wyceny. Eksperta pytamy także, czy Polska jest już dojrzałym rynkiem zrównoważonych nieruchomości, dlaczego o klimacie decydują dziś budynki, które już stoją, i kiedy wyższa ocena, Outstanding zamiast Excellent, faktycznie się opłaca.
Certyfikat BREEAM narzędziem zarządzania ryzykiem
Zielone budownictwo przeszło drogę od rynkowej nowinki do prawie bezwzględnego wymogu. W jakim punkcie tej ewolucji znajduje się dzisiaj BREEAM i dokąd zmierza certyfikacja? Gdyby miał Pan wskazać jedną największą zmianę w podejściu inwestorów i deweloperów do certyfikacji BREEAM na przestrzeni ostatnich 3 lat – co by to było?
James Fisher: Największa zmiana polega na tym, że certyfikacji nie postrzega się już przede wszystkim jako narzędzia marketingowego. Jeszcze kilka lat temu wielu inwestorów i deweloperów traktowało certyfikat środowiskowy jako czynnik wyróżniający. Dziś coraz częściej widzą w nim fundamentalny element zarządzania ryzykiem i ochrony wartości aktywa.
Na wielu rynkach, w tym w Polsce, BREEAM stał się elementem standardu, jakiego instytucjonalni inwestorzy oczekują od wysokiej jakości nieruchomości. Dyskusja przesunęła się z pytania „Czy certyfikować?“ na pytanie „Jak zabezpieczyć obiekt na przyszłość przed ryzykami regulacyjnymi, klimatycznymi i rynkowymi?“. Największe obawy nie dotyczą więc dziś samej certyfikacji, lecz odporności i efektywności w fazie użytkowania. Właściciele pytają, jak sprawić, by obiekty pozostały atrakcyjne dla najemców, spełniały zmieniające się wymogi regulacyjne, generowały niższe koszty operacyjne i zachowały płynność na rynku inwestycyjnym w długiej perspektywie.
Patrząc w przyszłość, certyfikacja będzie się koncentrować na mierzalnych wynikach, a nie na deklaracjach. Coraz większe znaczenie będą miały takie obszary jak efektywność operacyjna, redukcja emisji, adaptacja do zmian klimatu, zdrowie i dobrostan użytkowników, bioróżnorodność oraz odporność. BREEAM jest przygotowany do tego, by objąć tak szeroki zakres tematów.
Polska niewątpliwie stała się jednym z najważniejszych w Europie rynków zrównoważonych nieruchomości. Szczególnie imponujące jest tempo tego rozwoju. Choć niektóre rynki Europy Zachodniej mają dłuższą historię certyfikacji, Polska w stosunkowo krótkim czasie osiągnęła bardzo wysoki poziom wykorzystania certyfikatów i stała się jednym z wiodących rynków BREEAM w Europie, zwłaszcza w segmentach logistycznym i przemysłowym
James Fisher, BRE Group
Polska dojrzałym rynkiem zrównoważonych nieruchomości
Według raportu PLGBC „Zrównoważone certyfikowane budynki 2026”, polski rynek certyfikacji budynków znajduje się w fazie dojrzałego wzrostu. W 2026 r. całkowita powierzchnia certyfikowanych obiektów osiągnęła 57,6 mln mkw. Jak ocenia Pan polski rynek w porównaniu do innych europejskich krajów? Pytając wprost – czy BREEAM dobrze się sprzedaje w Polsce? Czy jesteśmy dla BRE dobrym klientem?
James Fisher: Polska niewątpliwie stała się jednym z najważniejszych w Europie rynków zrównoważonych nieruchomości. Skala certyfikowanej powierzchni pokazuje, że zrównoważone budownictwo przestało być niszowym segmentem i na stałe weszło do głównego nurtu działalności deweloperskiej i inwestycyjnej. Szczególnie imponujące jest tempo tego rozwoju. Choć niektóre rynki Europy Zachodniej mają dłuższą historię certyfikacji, Polska w stosunkowo krótkim czasie osiągnęła bardzo wysoki poziom wykorzystania certyfikatów i stała się jednym z wiodących rynków BREEAM w Europie, zwłaszcza w segmentach logistycznym i przemysłowym.
Określiłbym Polskę jako rynek dojrzały, ale nie zamknięty w rozwoju. Kolejny etap dojrzewania będzie dotyczył nie tyle zwiększania liczby certyfikatów, ile głębszej poprawy efektywności istniejących obiektów, wydajności operacyjnej, dekarbonizacji i odporności klimatycznej. Znacznie więcej budynków musi dziś przyjrzeć się temu, jak przygotować się na przyszłość dzięki BREEAM Refurbishment and Fit Out w wersji 7, a następnie utrzymywać wysoką efektywność dzięki BREEAM In-Use.
Z perspektywy BRE, Polska jest wyjątkowo silnym rynkiem. Deweloperzy, inwestorzy i zarządcy aktywów konsekwentnie wykazują się dużym zrozumieniem tematyki zrównoważonego rozwoju oraz gotowością do wdrażania nowych standardów i dobrych praktyk. Ale wciąż mamy przed sobą dużo pracy.
BREEAM In-Use a finansowanie: dane o budynkach w decyzjach kredytowych
Większość budynków, które w 2050 roku będą stały w Europie Środkowej, już istnieje. BREEAM v7 podniósł poprzeczkę dla nowych inwestycji, ale to właśnie stare biurowce i magazyny mają decydujący wpływ na emisje. Czy certyfikacja istniejących aktywów (In-Use) stanie się warunkiem dostępu do finansowania? Jesli tak, to jak szybko może to nastąpić na rynkach takich jak Polska?
James Fisher: Uważam, że ta zmiana już się dokonuje. Wyzwania środowiskowe coraz wyraźniej dotyczą istniejących obiektów, a nie nowych inwestycji. Nowe budynki stanowią tylko niewielką część zasobów, które będą stały w 2050 r. Prawdziwa szansa i prawdziwe wyzwanie to poprawa efektywności istniejących budynków biurowych, obiektów logistycznych, centrów handlowych i budynków mieszkalnych. Wobec rosnącej presji na instytucje finansujące i inwestorów, by lepiej rozumieli ryzyko klimatyczne, charakterystykę energetyczną oraz strategie transformacji, coraz częściej wymagają oni rzetelnych, niezależnie zweryfikowanych danych. BREEAM In-Use daje uporządkowane ramy do oceny i poprawy tych obszarów.
Nie sądzę, by certyfikacja z dnia na dzień stała się formalnym wymogiem uzyskania finansowania. Spodziewam się jednak, że w ciągu najbliższych trzech do pięciu lat zweryfikowane wyniki w zakresie zrównoważonego rozwoju staną się znacznie silniejszym czynnikiem przy decyzjach kredytowych, rozmowach o refinansowaniu i wycenach nieruchomości. W praktyce wielu właścicieli może uznać, że uznawany system, taki jak BREEAM In-Use, jest najskuteczniejszym sposobem wykazania jakości swoich obiektów i ich gotowości na przyszłość. Już teraz obserwujemy silny wzrost w tym obszarze, a świat odporności aktywów i świat finansów już się ze sobą zderzyły. Ten trend będzie się jednak nasilał, w miarę jak rygorystyczne standardy BREEAM, weryfikowane przez niezależną stronę trzecią, będą coraz mocniej wpisywane w ramy zielonych obligacji i innych instrumentów finansowania.
BREEAM Outstanding czy Excellent: kiedy wyższa ocena się opłaca
Branża zawsze chce wiedzieć, jak certyfikacja przekłada się na realne zwroty z inwestycji. Na przykład: od jakiego momentu uzyskanie wyższej oceny BREEAM, np. Outstanding zamiast Excellent, staje się opłacalne finansowo? O ile procent BREEAM faktycznie zwiększa CAPEX inwestycji, w jakim stopniu może skrócić czas komercjalizacji i poprawić stopę kapitalizacji przy sprzedaży obiektu funduszowi?
James Fisher: Nie ma uniwersalnej formuły, bo każdy projekt jest inny, ale biznesowe uzasadnienie certyfikacji staje się coraz bardziej oczywiste. Po pierwsze, kosztu certyfikacji nie należy rozpatrywać w oderwaniu od reszty. Ważniejsze jest pytanie o koszt posiadania aktywa, które nie spełnia oczekiwań rynku. Obiekty trudne do wynajęcia, drogie w eksploatacji lub narażone na ryzyka regulacyjne z czasem tracą na wartości. Z mojego doświadczenia wynika, że największą wartość przynosi przejście od braku certyfikacji do certyfikacji wysokiej jakości.
Wybór między Excellent a Outstanding zależy od konkretnej strategii inwestycyjnej, lokalizacji, profilu najemców i długoterminowych celów właścicielskich. Outstanding jest najbardziej opłacalny finansowo tam, gdzie deweloperzy celują w najemców z segmentu premium, obiekty flagowe lub rynki, na których przywództwo w obszarze zrównoważonego rozwoju daje realną przewagę komercyjną. W pozostałych przypadkach Excellent może być optymalnym balansem między nakładami a zwrotem.
Wpływ na koszty zależy w dużej mierze od projektu, ale warto pamiętać, że wiele rozwiązań proekologicznych obniża koszty operacyjne, zwiększa zadowolenie użytkowników i podnosi odporność obiektu. Coraz częściej korzyści te przekładają się na lepsze wyniki komercjalizacji oraz mogą poprawiać płynność i zainteresowanie inwestorów w momencie sprzedaży. Zasadnicze pytanie nie brzmi już po prostu, ile kosztuje certyfikacja, lecz w jaki sposób niezależnie zweryfikowane wyniki mogą pomóc chronić odporność, atrakcyjność i długoterminową wartość aktywa.
James Fisher jest Head of Strategic Partnerships & Client Specification w BRE Group. Od lat łączy rynek nieruchomości z agendą ESG, a jego doświadczenie obejmuje zrównoważony rozwój obiektów, certyfikację i doradztwo. Do klientów podchodzi biznesowo: łączy wiedzę techniczną z perspektywą komercyjną, a relacje z klientami traktuje jako fundament współpracy. Specjalizuje się w strategiach obniżania emisji w istniejących portfelach nieruchomości. Opracowany przez BRE system BREEAM jest metodologią oceny zrównoważonego rozwoju projektów zagospodarowania przestrzennego, infrastruktury i budynków. Jego oparte na nauce i danych standardy wykorzystują niezależną certyfikację stron trzecich do oceny efektywności w zakresie zrównoważonego rozwoju środowiskowego, społecznego i gospodarczego w całym cyklu życia środowiska budowlanego. BREEAM pomaga organizacjom osiągać mierzalne rezultaty w zakresie zrównoważonego rozwoju, wzmacniać odporność aktywów, wspierać dobrostan ludzi, chronić zasoby naturalne oraz tworzyć wartość w perspektywie długoterminowej.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
