Zabytkowe mury zostaną, a budynek zyska nowe życie jako hotel z coworkingiem otwartym na łodzian. Inwestor Magazynu Bawełny w dawnej fabryce Izraela Poznańskiego chce płączyć ochronę substancji historycznej, rozwiązania środowiskowe i ofertę dla lokalnej społeczności. W planach jest m.in. budowa 3,4-kilometrowej Ścieżki Fabrykantów i pełna dostępność dla osób z niepełnosprawnościami.
Rewitalizacja dawnej fabryki Izraela Poznańskiego
Magazyn Bawełny jest wpisany do rejestru zabytków. Pierwotnie projektowano go jako obiekt biurowo-handlowy i dla tej koncepcji uzyskał certyfikat BREEAM Outstanding z wynikiem 92,4%. Obecnie inwestor realizuje projekt hotelowo-coworkingowy. W budynku powstanie hotel prowadzony przez Dobry Hotel (178 pokoi) oraz coworking CoSpot. Jak mówi Adrian Majsterek, współwłaściciel A&A Holding, inwestor projektu Magazyn Bawełny, budynek, który kiedyś obsługiwał przepływ towarów, będzie obsługiwał przepływ ludzi, w tym turystów, gości biznesowych i lokalnych firm.
Środowiskowo kluczowe jest to, że nie wyburzamy zabytku, tylko przywracamy mu życie. Zachowanie pełnej historycznej obudowy budynku oznacza, że masywne ceglane mury, które przetrwały ponad sto lat, pozostają w użyciu zamiast trafić na gruz i zostać zastąpione nowymi materiałami – mówi Adrian Majsterek, współwłaściciel A&A Holding, inwestor projektu Magazyn Bawełny.
Zachowanie pełnej historycznej obudowy budynku zamiast rozbiórki
Najważniejszy argument środowiskowy jest prosty. Inwestor zachowuje i odnawia wszystkie historyczne ściany zewnętrzne, razem z ceglanymi elewacjami oraz rytmem i proporcjami okien. Masywne mury, które przetrwały ponad sto lat, pozostają w użyciu, zamiast trafić na gruz i zostać zastąpione nowymi materiałami. Wnętrze dostaje nową konstrukcję dostosowaną do funkcji hotelowej. Kluczowe rozwiązania są uzgadniane z Wojewódzkim Urzędem Ochrony Zabytków.
Rozwiązania proekologiczne: oświetlenie LED, system BMS i retencja wody opadowej
Analizy energetyczne i środowiskowe wykonane na wcześniejszym etapie projektu dały nam bardzo dobre rozpoznanie budynku i są punktem wyjścia dla obecnych rozwiązań. Przewidujemy wentylację mechaniczną z odzyskiem ciepła, oświetlenie LED, i system zarządzania budynkiem (BMS). W gospodarce wodnej planujemy retencję wody opadowej i armaturę o obniżonym przepływie. Ponadto tam, gdzie to możliwe, korzystamy z elementów prefabrykowanych.
Adrian Majsterek, współwłaściciel A&A Holding, inwestor projektu Magazyn Bawełny
Największe wyzwania to, jak podkreśla inwestor, przystosowanie zabytkowych murów do współczesnych wymagań cieplnych bez naruszania elewacji, bezpieczeństwo historycznych ścian podczas wymiany konstrukcji wewnętrznej, wymagania przeciwpożarowe oraz akustyka funkcji hotelowej.
Ponieważ elewacji nie można ocieplić od zewnątrz, zastosowana zostanie izolacja od wewnątrz, poprzedzona analizą cieplno-wilgotnościową, tak aby nie zawilgocić historycznych murów. Najbardziej wymagającym etapem jest rozbiórka dotychczasowych stropów przy zachowaniu ścian zewnętrznych. Na czas prac mury są tymczasowo stężane i stale monitorowane, a nowa konstrukcja jest projektowana tak, by przejąć ich usztywnienie i współpracować z historyczną tkanką bez jej naruszania. Bezpieczeństwo pożarowe i akustykę zostaną rozwiązane przez nowe przegrody wewnętrzne.
Społeczny wymiar inwestycji: otwartość na miasto i dostępność
Inwestor zapowiada około 60 stałych miejsc pracy w hotelu i coworkingu, a w szczytowej fazie budowy około 200 osób zatrudnionych przy inwestycji. CoSpot ma dać lokalnym przedsiębiorcom, freelancerom i startupom elastyczną przestrzeń w centrum miasta.
Element wykraczający poza sam budynek to Ścieżka Fabrykantów: 3,4-kilometrowy pieszy szlak tworzony z Łódzką Organizacją Turystyczną. Połączy Magazyn Bawełny z Łódzkim Pałacykiem i poprowadzi m.in. przez Muzeum Miasta Łodzi w pałacu Poznańskiego, Stary Rynek, Park Staromiejski, Muzeum Tradycji Niepodległościowych, Akademię Muzyczną i Muzeum Sztuki MS1.
Szlak będzie oznakowany, z kodami QR i punktami edukacyjnymi, a wzdłuż niego powstanie ścieżka edukacji przyrodniczej. Dla grup i szkół przewidziano spacery z przewodnikiem. Otwarcie planowane jest na koniec 2027 roku, a w kolejnych latach inwestor chce szlak wydłużać o następne zabytki przemysłowej Łodzi. Ofertę uzupełnią propozycje z partnerami: ścianka wspinaczkowa i akademia gry w golfa.
Mocną stroną projektu jest dostępność
Projekt stworzy około 60 stałych miejsc pracy w hotelu i coworkingu, a w szczytowej fazie budowy przy inwestycji będzie pracować około 200 osób. CoSpot da lokalnym przedsiębiorcom, freelancerom i startupom elastyczną przestrzeń do pracy w centrum miasta. Hotel przyciągnie do tej części Łodzi turystów i gości biznesowych, z czego skorzysta cała okolica.
Dużą wagę przykładamy do dostępności. Parter będzie w pełni dostępny dla osób poruszających się na wózkach: łagodne podjazdy, szerokie wejścia bez progów, przestronne ciągi komunikacyjne i obniżone lady recepcyjne. W hotelu powstaną pokoje i łazienki dostosowane do potrzeb osób z niepełnosprawnościami, z prysznicami bez brodzików, poręczami i krzesłami kąpielowymi.
Myślimy też o osobach z niepełnosprawnością sensoryczną i intelektualną. Wnętrza projektujemy w stonowanych barwach z łagodnym oświetleniem, bez głośnej muzyki i ostrych bodźców, a sygnały dźwiękowe pomogą w orientacji osobom z dysfunkcjami wzroku. W coworkingu znajdą się biurka z elektryczną regulacją wysokości i kabiny wyciszone. Personel zostanie przeszkolony w obsłudze gości z różnymi potrzebami. Dostępna jest również strona internetowa projektu: ma teksty alternatywne do grafik, odpowiedni kontrast, możliwość powiększania tekstu, obsługę z klawiatury i zgodność z czytnikami ekranu wylicza Adrian Majsterek.
Zielona certyfikacja, due diligence i finansowanie
Wcześniejsza koncepcja projektu uzyskała BREEAM Outstanding (92,4%). Inwestor przeprowadził też pełne due diligence ESG, wykonane przez Colliers, co w projektach rewitalizacyjnych, jak podkreśla, zdarza się rzadko. Wyniki tej analizy i doświadczenia z certyfikacji są wykorzystywane w obecnym projekcie.
Co do wpływu na wartość, nasze doświadczenie jest takie, że na rynkach regionalnych premia czynszowa za certyfikat jest dziś ograniczona. Wartość ESG widzimy przede wszystkim po stronie finansowania oraz atrakcyjności dla inwestorów instytucjonalnych przy wyjściu z inwestycji – mówi inwestor.
Model ekonomiczny opiera się na zróżnicowanych funkcjach i długoterminowej umowie o współpracę z operatorem hotelowym. Projekt wspiera 24,7 mln zł dofinansowania na rozwój turystyki.
