Choć pierwsze regulacyjne emocje opadają, a progi obowiązkowego raportowania CSRD zostały zawężone, zrównoważony rozwój w branży nieruchomości komercyjnych nie zwalnia tempa – zmienia się jednak jego biznesowe uzasadnienie. Firma Colliers opublikowała najnowszy raport „Market Insights Polska – Podsumowanie I połowy 2026 r. i prognozy na II połowę roku”, w którym jeden z rozdziałów poświęcono sektorowi ESG.
Przejście od biurokracji do rynkowego pragmatyzmu i oczekiwań interesariuszy
Po wejściu w życie dyrektywy 2026/470 z 26 lutego 2026 r., obowiązek raportowania CSRD dotyczy głównie największych podmiotów zatrudniających ponad 1000 pracowników i osiągających ponad 450 mln EUR przychodów. W opinii ekspertów Colliers, ograniczenie to nie oznacza jednak marginalizacji ESG. Motywacja działań przesunęła się z czysto administracyjnego przymusu w stronę realnych oczekiwań banków, inwestorów i najemców, którzy stale posługują się wiarygodnymi danymi o emisjach i efektywności aktywów.
Instytucje finansowe w 2026 r. aktywnie wzmacniają kompetencje w obszarze dekarbonizacji i OZE, przechodząc od miękkich deklaracji do technicznej weryfikacji projektów. Samo posiadanie zielonego certyfikatu przestało wystarczać – banki oceniają budynki przez pryzmat emisyjności, planów modernizacji oraz zgodności z Taksonomią UE, co bezpośrednio rzutuje na warunki finansowania i refinansowania.
Ewolucja certyfikacji: BREEAM v7 oraz nacisk na cały cykl życia budynku
Rynek nowych inwestycji funkcjonuje już w realiach standardu BREEAM New Construction V7, który mocno akcentuje dekarbonizację w całym cyklu życia (Whole Life Carbon) – obejmując zarówno emisje operacyjne, jak i wbudowane. Wymaga to od deweloperów wczesnego definiowania strategii projektowej oraz koordynacji na linii architekt – doradca – kosztorysant.
Jednocześnie branża przygotowuje się na planowaną na 2027 r. publikację standardu BREEAM In-Use v7 dla budynków istniejących. Nowa wersja ma przesać punkt ciężkości z biurokratycznego zbierania dokumentów na mierzalne zarządzanie efektywnością, monitoring energii, bioróżnorodność oraz odporność klimatyczną w trakcie eksploatacji.
Nowe otoczenie regulacyjne: EPBD, wytyczne EBA i walka z greenwashingem
Raport Colliers zwraca uwagę na kluczowe zmiany prawne i wytyczne rynkowe wpływające na nieruchomości w 2026 roku:
- Transpozycja EPBD (2024/1275): Krajowe dostosowanie przepisów dot. efektywności energetycznej i klas energetycznych wiąże się z ryzykiem spadku wyceny starszych obiektów i koniecznością planowania przyszłych wydatków inwestycyjnych (CapEx) na modernizację.
- Wytyczne EBA dla banków: Obowiązujące od stycznia 2026 r. regulacje wymuszają na instytucjach finansowych szczegółową weryfikację ryzyk klimatycznych i transformacyjnych przy udzielaniu kredytów.
- Dyrektywa Empowering Consumers (EmpCo): Wchodząca w życie jesienią 2027 r. regulacja ukróci ogólne, nieudokumentowane hasła marketingowe („eco”, „green”), co w Polsce wiąże się z ryzykiem postępowań ze strony UOKiK za greenwashing.
- Pozostałe zmiany: Sektor odczuwa także pośrednie skutki prac nad SFDR 2.0 (fundusze i asset managerowie) oraz wdrożenia rozporządzenia CPR 2024/3110, które zwiększa wagę cyfrowych paszportów produktów i danych LCA/EPD dla materiałów budowlanych.
Źródło: Raport Market Insights H1 2026, Colliers
