Accolade sformalizowało własny standard techniczny dla magazynów. Zebrane rozwiązania zaprezentowano w formie White Booka. „Opracowane wytyczne bezpośrednio wpływają na jakość przestrzeni, którą otrzymuje najemca. Edukacja polega więc nie tylko na tłumaczeniu ESG, ale przede wszystkim na przekładaniu celów środowiskowych i biznesowych na konkretne parametry techniczne budynku” – mówi Mirosław Gromek, menedżer ds. transformacji i innowacji w Accolade.
Wewnętrzny standard techniczny projektów Accolade zebrany w formie White Booka
Skąd decyzja o sformalizowaniu standardu w formie dokumentu? Co sprawiło, że Accolade zdecydowało się dodatkowo na własny, wewnętrzny standard zamiast polegać wyłącznie na zewnętrznych systemach oceny, jak BREEAM czy EU Taxonomy?
Mirosław Gromek: White Book to wewnętrzny standard techniczny Accolade, który porządkuje wymagania wobec projektowania, realizacji i późniejszego funkcjonowania budynków. Tego typu dokumenty są naturalnym elementem procesu inwestycyjnego – swoje standardy mają inwestorzy, deweloperzy, a coraz częściej także najemcy. White Book doprecyzowuje więc kwestie techniczne i pomaga wszystkim stronom pracować na wspólnym poziomie oczekiwań.
Nie jest alternatywą dla BREEAM czy Taksonomii UE. Zewnętrzne systemy wyznaczają ważne ramy i potwierdzają jakość projektu, a White Book przekłada je na konkretne wymagania wykonawcze: od parametrów budynku, przez bezpieczeństwo i instalacje, po rozwiązania środowiskowe czy efektywność energetyczną.
Dla Accolade ma to szczególne znaczenie, bo jesteśmy inwestorem długoterminowym. Budynki pozostają w naszym portfelu przez wiele lat, dlatego ich jakość, trwałość, koszty eksploatacji i możliwość modernizacji są kluczowe. White Book pozwala nam uczyć się na kolejnych projektach, wdrażać lepsze rozwiązania i systematycznie podnosić standard całego portfela.
Obszary objęte standardem
- Konstrukcja obiektu
- Bezpieczeństwo pożarowe
- Instalacje techniczne
- Rozwiązania środowiskowe i certyfikacja
- Proces kontroli jakości i odbioru
Jak White Book przekłada się na konkretne decyzje biznesowe najemców?
Mirosław Gromek: White Book nie zawsze jest dokumentem, z którym najemca pracuje bezpośrednio. Często jego rola jest mniej widoczna, ale konkretna: przekłada się na jakość budynku, przewidywalność parametrów technicznych i możliwość wdrażania rozwiązań, które dla najemców mają coraz większe znaczenie biznesowe.
Widzimy, że oczekiwania najemców w zakresie ESG są coraz bardziej zaawansowane. Nie chodzi już wyłącznie o sam certyfikat czy deklarację środowiskową, ale o rozwiązania, które wpływają na codzienne funkcjonowanie obiektu: efektywność energetyczną, możliwość monitorowania zużycia mediów, przygotowanie pod fotowoltaikę, dostęp do infrastruktury e-mobility, komfort pracowników czy parametry techniczne dopasowane do rodzaju działalności.
Część najemców przychodzi z własnymi standardami technicznymi i środowiskowymi, część opiera się na standardzie dewelopera, a część dopiero precyzuje swoje oczekiwania w toku procesu. Rolą Accolade jako inwestora jest połączenie tych wymagań z naszym standardem i zadbanie o to, aby finalny budynek odpowiadał zarówno potrzebom operacyjnym najemcy, jak i długoterminowej jakości aktywa.
Dlatego powiedziałbym, że ten proces działa w dwie strony. White Book wpływa na jakość przestrzeni, którą otrzymuje najemca, ale jednocześnie wymagania najemców, szczególnie tych najbardziej zaawansowanych operacyjnie i środowiskowo, pomagają rozwijać sam standard. Edukacja polega więc nie tylko na tłumaczeniu ESG, ale przede wszystkim na przekładaniu celów środowiskowych i biznesowych na konkretne parametry techniczne budynku.
95,5% magazynów bije normy szczelności – co to oznacza dla najemców?
95,5% obiektów Accolade przekracza normy szczelności. Jak to się mierzy i co to znaczy dla najemców?
Mirosław Gromek: Szczelność budynku mierzy się poprzez specjalistyczne testy obiektu, które pokazują, ile powietrza ucieka przez przegrody, bramy, doki, połączenia konstrukcyjne czy przejścia instalacyjne. Często uzupełniamy je również badaniami termograficznymi, które pozwalają precyzyjnie wskazać miejsca potencjalnych strat ciepła.
Wyniki są dla nas bardzo mocnym potwierdzeniem jakości portfela Accolade. 95,5% przebadanych obiektów osiąga parametry lepsze niż wymagane normami, czyli jest szczelniejszych i bardziej energooszczędnych niż zakłada norma. Dla najemców oznacza to mniejsze straty energii, stabilniejsze warunki pracy oraz większą przewidywalność kosztów eksploatacyjnych.
BMS i smart metering – kto korzysta z tych danych?
Systemy monitorowania zużycia mediów generują ogromne ilości danych. Jak wygląda to w praktyce – czy najemcy aktywnie używają tych informacji do
zarządzania operacjami, czy to wciąż bardziej narzędzie po stronie właściciela nieruchomości?
Mirosław Gromek: Jesteśmy na etapie wdrażania smart meteringu w kolejnych parkach. Kończymy wdrożenia m.in. w Zielonej Górze i Szczecinie, a następnie planujemy przechodzić na kolejne lokalizacje. To proces, który wymaga czasu, ponieważ realna wartość danych pojawia się dopiero wtedy, gdy można analizować je w dłuższym horyzoncie – najlepiej co najmniej rocznym, z uwzględnieniem sezonowości.
Na pierwszym etapie głównym użytkownikiem danych jest właściciel i zarządca nieruchomości. Smart metering ułatwia zarządzanie portfelem, rozliczenia z najemcami, analizę zużycia mediów i identyfikowanie potencjalnych anomalii. To bardzo praktyczne narzędzie, które porządkuje dane i pozwala lepiej rozumieć, jak faktycznie funkcjonuje budynek.
Docelowo wartość będzie jednak także po stronie najemców. Dostęp do danych pomaga podejmować lepsze decyzje dotyczące zużycia energii, optymalizacji procesów czy planowania inwestycji w kolejne rozwiązania poprawiające efektywność. Żeby coś poprawić, trzeba najpierw dobrze zrozumieć, co dzieje się w obiekcie. Smart metering jest właśnie tym pierwszym krokiem – przejściem od deklaracji do zarządzania na podstawie danych.
Zbiorniki retencyjne, dachy pod PV, ładowarki EV – gdzie kończy się standard, a zaczyna opcja na życzenie
Dachy wzmocnione pod PV, ładowarki EV, zbiorniki retencyjne – gdzie jest granica standardu, a gdzie zaczyna się „opcja na życzenie”?
Mirosław Gromek: Część rozwiązań, które jeszcze kilka lat temu były traktowane jako dodatkowe, dziś staje się rynkowym standardem. Przykładem są ładowarki EV w parkach czy przygotowanie dachów pod instalacje fotowoltaiczne. W wielu projektach nie jest to już element „ponadstandardowy”, ale naturalna część myślenia o budynku, który ma dobrze funkcjonować przez wiele lat.
Są też rozwiązania, które najemca może mniej odczuwać na co dzień, ale które mają duże znaczenie dla odporności i jakości całego obiektu. Przykładem są zbiorniki retencyjne czy rozwiązania związane z adaptacją do zmian klimatu. To elementy, które wpływają na bezpieczeństwo, stabilność działania parku i ograniczanie zużycia zasobów.
Granica między standardem a opcją na życzenie pojawia się tam, gdzie rozwiązanie musi być bardzo precyzyjnie dopasowane do operacji konkretnego najemcy. Dotyczy to np. parametrów posadzki, układu budynku, liczby i rodzaju bram, specjalistycznych wymagań przeciwpożarowych, dedykowanych ładowarek dla floty czy ponadstandardowej aranżacji części biurowej i socjalnej. W takich przypadkach kluczowe jest zrozumienie, jak działa biznes najemcy i jakie parametry są dla niego naprawdę krytyczne.
Z których udogodnień z obszaru S w ESG najchętniej korzystaja najemcy, pracownicy? Co sprawdza się najlepiej – ładowarki do elektryków,
stacje rowerowe, przestrzenie rekreacyjne, strefy relaksu?
Mirosław Gromek: Najbardziej widoczne i najczęściej wykorzystywane są te rozwiązania, które bezpośrednio wpływają na codzienny komfort pracy. W przypadku dużych obiektów magazynowych i dystrybucyjnych bardzo ważne są dobrze zaprojektowane części socjalne: kantyny, strefy odpoczynku, szatnie, zaplecze dla pracowników oraz przestrzenie biurowe w wysokim standardzie.
Warto pamiętać, że magazyn to nie tylko powierzchnia składowania czy operacje logistyczne. To także miejsce pracy wielu osób: zespołów magazynowych, administracyjnych, operacyjnych i menedżerskich. Dlatego jakość części biurowych i socjalnych ma coraz większe znaczenie dla najemców, którzy konkurują o pracowników i chcą tworzyć dobre warunki pracy.
Coraz ważniejsza staje się również infrastruktura rowerowa – wiaty, stojaki, zaplecze dla osób dojeżdżających rowerem – zwłaszcza w lokalizacjach dobrze skomunikowanych z miastem. Ładowarki EV są standardem, choć ich wykorzystanie zależy mocno od profilu najemcy i lokalizacji. Dla części użytkowników są udogodnieniem, dla firm logistycznych lub flotowych mogą być już elementem operacyjnego planowania przyszłości.
ESG a finansowanie: jak zgodność z Taksonomią wpływa na koszt kredytu
Jak certyfikacja i zgodność z Taksonomią wpływa na strukturę finansowania Waszych inwestycji? Czy standardem jest, że najemcy pytają o te kwestie przy podpisywaniu umów najmu?
Mirosław Gromek: Certyfikacja i zgodność z wymogami środowiskowymi mają coraz większe znaczenie w finansowaniu inwestycji, choć podejście banków do ESG nie jest jeszcze całkowicie jednolite. Część instytucji kładzie nacisk na certyfikaty, takie jak BREEAM, część na efektywność energetyczną, część na raportowanie i możliwość udokumentowania konkretnych parametrów budynku.
Z naszej perspektywy zielone i dobrze zaprojektowane projekty są atrakcyjniejsze dla instytucji finansujących, ponieważ wiążą się z niższym ryzykiem długoterminowym. Budynek bardziej efektywny energetycznie, odporny regulacyjnie i dopasowany do wymagań najemców jest po prostu lepszym aktywem. To może przekładać się na większe zainteresowanie banków i lepsze warunki finansowania.
Jeśli chodzi o najemców, to rzadziej pytają oni o Taksonomię jako taką, a częściej o konkretne rozwiązania, które się z nią pokrywają: efektywność energetyczną, certyfikację, opomiarowanie, możliwość raportowania danych, rozwiązania ograniczające zużycie energii i wody czy komfort pracowników. Dla nich kluczowe jest to, czy budynek realnie wspiera ich cele operacyjne, kosztowe i środowiskowe.
Zaprezentowany przez Accolade White Book dotyczy nowych budynków. Co z resztą portfela?
Mirosław Gromek: White Book jest przede wszystkim standardem dla nowych projektów i dla kolejnych inwestycji, natomiast nie oznacza to, że starszy portfel pozostaje poza naszym zainteresowaniem. Jesteśmy inwestorem długoterminowym, dlatego aktywnie zarządzamy istniejącymi obiektami i analizujemy, jakie usprawnienia można w nich wdrażać.
Trzeba pamiętać, że standard techniczny jest stale aktualizowany. Jeżeli co roku wprowadzamy nowe wymagania, nie da się automatycznie zastosować ich wstecz we wszystkich istniejących budynkach. Można jednak planować modernizacje i poprawiać konkretne elementy tam, gdzie ma to największy sens techniczny, środowiskowy i biznesowy.
Dlatego pracujemy na poziomie poszczególnych budynków. Analizujemy ich parametry, wykonujemy testy szczelności, wdrażamy smart metering, rozwijamy infrastrukturę rowerową i identyfikujemy rozwiązania, które mogą poprawić efektywność energetyczną lub komfort użytkowników. Zaczęliśmy również od starszych parków, bo to właśnie tam dane i analiza techniczna pozwalają najlepiej określić priorytety modernizacji.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
