Zmiana wymagań związanych z raportowaniem nie spowodowała, że firmy z sektora nieruchomości zaczęły odchodzić od ESG. Powiedziałabym nawet, że wręcz przeciwnie. Driverem jest w głównej mierze energia oraz wymagania banków z nią związane – mówi Dominika Bryła, Decarbonisation and ESG Manager w JWA.
W ostatnim czasie dużo mówi się o deregulacjach. Polska i UE łagodzą przepisy dotyczące raportowania zrównoważonego rozwoju. Mam jednak wrażenie, że branża nieruchomości wciąż idzie swoją drogą i temat ESG pozostaje dla niej kluczowy.
Dominika Bryła: Na rynku zawsze znajdą się podmioty, które wychodzą poza główny nurt, ale patrząc na mainstream, zmiana wymagań związanych z raportowaniem nie spowodowała, że firmy z sektora nieruchomości zaczęły odchodzić od ESG. Powiedziałabym nawet, że wręcz przeciwnie. Driverem jest w głównej mierze energia oraz wymagania banków z nią związane, które są już niemal integralną część umów kredytowych. Budynki, które mają plan poprawy efektywności energetycznej i dekarbonizacji na przyszłość otrzymują korzystniejsze warunki kredytowe,
Dla najemców biur czy powierzchni handlowych wyższe koszty eksploatacyjne związane z cenami energii oznaczają konieczność płacenia więcej, dlatego zależy im na tym, aby zużycia były niższe. To z kolei wywiera presję na zarządców, ale też na deweloperów i właścicieli, by oddawane obiekty były tanie w utrzymaniu. To właśnie jest istota transformacji energetycznej w nieruchomościach.
Jak wygląda stosowanie zasad ESG w poszczególnych sektorach nieruchomości? Który z nich, Pani zdaniem, radzi sobie najlepiej?
DB: Wydaje mi się, że wiele zależy od tego, o której literze ESG mówimy. Natomiast w mojej opinii, najlepiej radzą sobie biura – i to właściwie we wszystkich obszarach.
Jeśli chodzi o starsze biurowce, to oczywiście stoją przed nimi największe wyzwania, ale trzeba pamiętać, że wiele z nich było realizowanych przez kapitał globalny, który od początku przykładał dużą wagę do efektywności energetycznej. W efekcie mamy w Polsce starsze biurowce, które często mają bardzo dobre parametry i systemy. Wystarczy audyt energetyczny, który zidentyfikuje obszary do poprawy i strategia oparta na liczbach, która będzie planem modernizacji na przyszłość.
Z kolei nowe biurowce są już projektowane i realizowane w sposób, który zapewnia bardzo dobrą efektywność energetyczną. Kluczowe jest wtedy dobre i skuteczne zarządzane samym budynkiem i jego systemami adekwatnie do specyfiki i zapotrzebowania.
Jeżeli chodzi o aspekt społeczny, biura z założenia są miejscem pracy ludzi, więc w tym obszarze również wypadają dobrze. Podobnie jest z ładem zarządczym. Najemcy oczekują przekazywania im rzetelnych i aktualnych danych więc właściciele i zarządcy biurowców te dane gromadzą i od dawna nimi dysponują. Dlatego, w tym sektorze dostosowanie się do wymogów ESG jest relatywnie najłatwiejsze. W pozostałych sektorach, patrząc ogólnie, jest to bardziej wymagające. Choć wszystko zależy od konkretnego portfela i strategii właściciela w ostatnich latach.
Wydaje się, że najtrudniejszą sytuację z wdrażaniem zasad ESG mają galerie handlowe. Nowe, tradycyjne centra handlowe już nie powstają, a o tych istniejących mówi się, że są w trakcie ogromnej fali modernizacji.
DB: Wynika to przede wszystkim z bardzo wysokiego zużycia energii, które jest konsekwencją ich złożonych funkcji oraz liczby osób. W centrach mamy rozbudowane systemy oświetlenia, zaawansowane systemy bezpieczeństwa, ochrony przeciwpożarowej i wiele innych energochłonnych systemów z wentylacją, chłodzeniem i grzaniem na czele.
Dodatkowo najemcy potrzebują intensywnego oświetlenia nie tylko do tzw. zwykłej pracy, ale przede wszystkim do ekspozycji produktów, a godziny pracy tych obiektów są długie co dodatkowo zwiększa zużycie energii. Jednocześnie galerie handlowe są z punktu widzenia prawa czy instytucji finansujących, objęte podobnymi wymaganiami w zakresie efektywności energetycznej jak biura, mimo że ich charakterystyka operacyjna jest zupełnie inna.
Dlatego w segmencie retail kluczowe są plany adaptacji, modernizacji i poprawy efektywności energetycznej oparte na rzetelnej analizie kosztów i korzyści.
Ale galerie handlowe mają z kolei łatwiej w aspektach związanych z “S” w ESG. Myślę przede wszystkich o eventach, akcjach CSR-owych i innych inicjatywach do których angażują lokalne społeczności.
DB: Rzeczywiście, galerie handlowe radzą sobie dobrze w aspekcie społecznym, ponieważ ich celem jest przyciągnięcie klientów i sprawienie, by spędzali czas w obiekcie. W praktyce adresują te potrzeby przy okazji, być może nie zawsze mając na uwadze raportowanie ESG, a dlatego, że chcą uczynić swój biznes atrakcyjniejszym, co zbiega się z celami społecznymi.
Natomiast w zakresie ładu korporacyjnego sytuacja jest trudniejsza. Klient końcowy, podobnie jak w segmencie living, jest dość rozproszony, a wymagania najemców bywają bardzo zróżnicowane. Retailerzy pochodzą z różnych krajów, sektorów i segmentów. To sprawia, że nadążanie za tymi oczekiwaniami jest wyzwaniem.
Jak wygląda sytuacja z implementacją ESG w sektorze magazynowym i logistyczno-przemysłowym?
DB: Sektor magazynowy w ostatnich latach rozwijał się bardzo dynamicznie, więc w początkowej fazie projektowania nie przykładano dużej wagi do efektywności energetycznej. Obecnie zwraca się na to uwagę. Z drugiej strony, magazyny mają dużą łatwość w osiąganiu efektywności energetycznej – ich konstrukcja jest prosta, a systemy techniczne najczęściej są ograniczone do oświetlenia, ogrzewania i podstawowej wentylacji. Dzięki temu nawet starsze obiekty, które są dobrze zarządzane mogą działać stosunkowo efektywnie „per se”.
Natomiast w obszarze społecznym sytuacja jest trudniejsza, choć sektor zaczyna coraz bardziej uwzględniać aspekty społeczne w projektowaniu przestrzeni pracy.
W tym sektorze widać też bardzo wyraźny trend związany z certyfikacją wielokryterialną. Firmy budujące i zarządzające magazynami niemal bez wyjątków starają się dostosować do standardów certyfikacyjnych, które kładą duży nacisk na aspekty społeczne – wyposażają obiekty na przykład w odpowiednie szatnie, stojaki czy inne udogodnienia dla pracowników. To w naturalny sposób napędza większą dbałość o kwestie społeczne, co uważam za bardzo pozytywny trend.
Ciekawym trendem w ostatnim czasie jest certyfikacja środowiskowa w budownictwie mieszkaniowym. Pojawiają się osiedla certyfikowane BREEAM, ale mamy także polski standard Zielony Dom.
DB: Jeżeli chodzi o PRS i Living, to kwestia efektywności energetycznej jest tutaj stosunkowo trudna, ponieważ w dużej mierze zależy nie od właściciela budynku, lecz od użytkownika końcowego. Trudno zatem w pełni wpływać na ten aspekt.
Natomiast obszar społeczny (S) jest w tym segmencie bardzo istotny, podobnie jak governance (G). Najemcy oczekują transparentnego rozliczania mediów, uporządkowanych umów i jasnych polityk, co wymaga od właścicieli systematycznego podejścia i dbałości o te kwestie.
Głównym wyzwaniem tego sektora pozostaje jednak cena mieszkań. Większość osób chciałaby mieszkać w budynku efektywnym energetycznie, ale niewiele osób jest gotowych za to dodatkowo dopłacić. To ogranicza komercyjne uzasadnienie wprowadzania bardziej energooszczędnych rozwiązań, mimo że popyt na nie istnieje.
Mimo tego branża mieszkaniowa stara się i szuka rozwiązań, które pozwalają dostarczać lepsze, bardziej efektywne energetycznie budynki. Szczególnie duzi gracze podchodzą do tego bardzo świadomie – często z własnej inicjatywy, chcąc dostarczać wyższej jakości produkt. Dodatkowo pokazują klientom końcowym, że mieszkanie może być tańsze w eksploatacji niż konkurencyjne oferty, np. dzięki niższym kosztom mediów wynikającym z zastosowanych rozwiązań efektywnościowych.
Dominika Bryła jest Decarbonisation and ESG Managerem w JWA.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
