Nieruchomości komercyjne albo przyspieszą cyfrową transformację, albo zaczną tracić znaczenie. „Nadchodzi epoka budynków hiperadaptowalnych – obiektów, które mogą zmieniać swoją formę użytkową w rytmie rynku, nie w rytmie przebudów” – mówi Tomasz Ogrodzki, CEO REDD.
Nowy trend w nieruchomościach: CRE 3.0
Przyszłość nie należy już do zwykłych „budynków wielofunkcyjnych”, ale do obiektów hiperadaptowalnych – takich, które można szybko przeprogramować i dostosować do zmieniającego się rynku. W nowym modelu CRE 3.0 (Commercial Real Estate) budynek nie jest już sztywną konstrukcją, tylko platformą, która potrafi zmienić układ, funkcję i sposób działania dzięki inteligentnym systemom i AI.
Budynki statyczne starzeją się szybciej niż kiedykolwiek. Dlatego sektor nie może zadowolić się elastycznością w dotychczasowym rozumieniu. Flex był etapem przejściowym. Nadchodzi epoka budynków hiperadaptowalnych – obiektów, które mogą zmieniać swoją formę użytkową w rytmie rynku, nie w rytmie przebudów. Budynków, które w przyszłości będą współpracować z meta-systemami AI, adaptując się jak organizmy, a nie trwając w jednym stanie. Branża stoi przed wyborem: przyspieszyć lub wyparować. Narzędzia istnieją, technologia działa, a koszty wdrożenia maleją. Pytanie nie brzmi już, czy sektor wejdzie w nową erę. Pytanie brzmi: kto ją zdefiniuje – i kto będzie pisał kod nowego rynku – podkreśla Tomasz Ogrodzki, CEO REDD.
Ta zmiana nie wynika z mody, lecz z twardych danych. Przez ostatnią dekadę marże operacyjne firm nieruchomościowych w indeksie S&P 500 spadły z około 25 proc. do 15 proc. – to niemal 40 proc. erozji wartości. Tymczasem spółki technologiczne utrzymały marże z tendencją wzrostową.
Nieruchomości komercyjne nie przegrywają z technologią – przegrywają z własną statycznością. Tradycyjnego budynku ważącego 150 tys. ton nie da się przełączyć z funkcji na funkcję w reakcji na zmianę rynku.
Kryzys biur przypisywany pandemii jest tylko powierzchownym objawem. COVID był iskrą; materiał wybuchowy leżał u podstaw sektora od lat. Technologie pracy zdalnej istniały długo przed 2020 r., dlatego firmy mogły przenieść się na home office w tygodnie. Budynki nie mogły się przestawić. Według Goldman Sachs ceny biurowców w USA musiałyby spaść o 50 proc., by ich konwersja na mieszkania miała sens ekonomiczny. To wyraźni sygnał o fizycznej niezdolności obecnych aktywów do zmiany.
Cyfrowa infrastruktura nieruchomości
Sektor nieruchomości działa na fundamencie, który nie pozwala mu wejść na poziom 3.0 – czyli na rozproszonych danych. Każda firma – od doradczych po deweloperów i fundusze – zbiera te same informacje, duplikując koszty i marnując czas analityków na kopiowanie danych między arkuszami. To nie jest marginalny problem. Skalowanie technologii i wykorzystanie AI nie są możliwe przy danych rozproszonych i niejednolitych. AI bez spójnych danych to buzzword.
Agregacja informacji o tysiącach budynków eliminuje duplikację pracy, skraca przygotowanie analiz o 80 proc. i umożliwia realne skalowanie technologii. REDD, integrując dane o ponad 6000 obiektów biurowych i magazynowych w CEE, jest wyłącznym dostawcą informacji dla GUS raportującego do Eurostatu, a te same dane zasilają systemy CBRE, Savills, BNP Paribas Real Estate, Invesco, Griffin Capital Partners, Logicor i Prologis. Transparentność zmienia logikę konkurencji: nie chodzi już o to, kto ma dostęp do informacji, lecz o to, kto potrafi ją wykorzystać. Asymetria informacyjna ustępuje miejsca przewadze operacyjnej – komentuje Tomasz Ogrodzki, CEO REDD.
Branża nieruchomości doskonale czuje, jak bardzo potrzebuje transformacji. Według ULI Emerging Trends 2025 aż 45 proc. liderów rynku wskazuje pozyskanie talentów jako jedno z kluczowych wyzwań. Młodzi pracownicy nie chcą pracować w środowiskach, w których dane są chaotyczne, a powtarzalne czynności nie są zautomatyzowane. W tym samym czasie JLL podaje, że ponad 90 proc. firm planuje wdrożenie AI, z czego dwie trzecie prowadzi już pilotaże. Globalne inwestycje w AI dla sektora nieruchomości osiągnęły w 2024 r. 3,2 mld dolarów. To nie eksperyment – to infrastruktura kolejnej fazy rynku.
REDD to firma technologiczna, dostarczająca dane o nieruchomościach komercyjnych w regionie CEE. Monitoruje ponad 6 000 biurowców i magazynów w 5 krajach, oferując rozwiązania dla funduszy inwestycyjnych, asset managerów i doradców. REDD jest również wyłącznym dostawcą danych dla Głównego Urzędu Statystycznego, który wykorzystuje je do raportowania do Eurostatu.
