Banki w Europie Środkowo-Wschodniej (CEE) nie straciły apetytu na finansowanie nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza projektów magazynowych i logistycznych. Zmieniają się strategie kredytowe – szczególnie dla polskich, czeskich i węgierskich banków niespełnienie kryteriów ESG może być przyczyną odmowy udzielenia kredytu – wynika z najnowszego raportu KPMG pt. „Property Lending Barometer 2024”.
– Inwestorzy w Polsce, Czechach i na Węgrzech coraz częściej spotykają się z odmową finansowania, gdy nie spełniają oczekiwań banku w zakresie ESG – mówi Monika Dębska-Pastakia, Partner Associate, Deal Advisory, Real Estate, KPMG w Polsce.
W badaniu KPMG wzięło udział 43 instytucji finansowych z dziewięciu krajów Europy Środkowo-Wschodniej.
Banki w regionie są nadal zainteresowane finansowaniem nieruchomości komercyjnych – niemal 60 proc. ankietowanych nie zmieniło w ciągu ostatniego roku podejścia do finansowania nieruchomości, jednocześnie wg 25 proc. respondentów zainteresowanie jest wyższe niż w ubiegłym roku. Na tym tle szczególnie pozytywnie wyróżnia się Polska. Wśród ankietowanych przedstawicieli banków, respondenci z Polski uznali finansowanie nieruchomości za obszar o najwyższym znaczeniu strategicznym.
Banki zmieniają podejście do finansowania nieruchomości
Badanie przeprowadzone wśród reprezentantów banków w listopadzie 2024 wskazuje, że aktualnie kluczowy wpływ na podejście banków do finansowania nieruchomości komercyjnych mają warunki makroekonomiczne na lokalnych rynkach, a drugim istotnym czynnikiem jest sytuacja makroekonomiczna w Europie, ze względu na mało optymistyczne prognozy dla gospodarki europejskiej.
Kwestie związane z ESG oraz wdrażanie nowych priorytetów w strategiach zajmują w tym roku ważne miejsce w agendach banków. Oba te czynniki zyskały na znaczeniu w porównaniu z poprzednim rokiem ze względu na zbliżające się terminy obowiązywania regulacji m.in. Bazylea IV i rosnącą liczbę wymogów, wprowadzanych przez regulacje dotyczące ESG, w tym Taksonomię UE, SFDR oraz CSRD.
– Pomimo utrzymującej się ograniczonej aktywności inwestycyjnej w Europie, w Polsce wyraźnie widać poprawę nastrojów inwestorów i rosnący popyt na nieruchomości komercyjne. Ze względu na duże nasycenie rynku banki pozostają ostrożne w udzielaniu finansowania dla nowych inwestycji, kładąc coraz większy nacisk na ocenę projektów pod kątem kryteriów ESG. Instytucje finansowe systematycznie zmieniają swoje modele oceny ryzyka kredytowego, aby dostosować się do wymogów Bazylei IV i zmian w prawodawstwie UE. Perspektywy na 2025 r. są pozytywne, napędzane spodziewanym wzrost aktywności inwestycyjnej w następstwie obniżek stóp procentowych przez EBC i FED – mówi Katarzyna Nosal, Partner, Dział Doradztwa Podatkowego, Zespół Fuzji i Przejęć, Lider doradztwa dla sektora budownictwa i nieruchomości, KPMG w Polsce.
Czynniki te mają oczywiście wpływ na kryteria oceny projektów przy udzielaniu finansowania bankowego. Podobnie jak w poprzednich latach, banki uczestniczące w badaniu potwierdziły, że w większości krajów najważniejszymi aspektami przy pozyskiwaniu finansowania dla projektu są wysoka jakość aktywów i silny model biznesowy. Kryteria te podkreślają koncentrację banków na minimalizacji ryzyka i perspektywie długoterminowej rentowności projektów podczas oceny możliwości finansowania.
Bardzo dużą wagę przywiązuje się również do pozycji rynkowej dewelopera – jego reputacja i standing finansowy nadal mają kluczowy wpływ na kryteria oceny. Istotne są również: poziom wynajęcia projektu, poziom kapitału własnego i spełnianie kryteriów ESG wskazanych przez banki.
Spełnienie kryteriów ESG coraz ważniejsze przy pozyskiwaniu finansowania
Zmieniające się otoczenie prawne wymaga od banków znacznego rozszerzenia zakresu weryfikacji parametrów dotyczących nieruchomości komercyjnych.
Zgodność z normami zrównoważonego rozwoju stała się istotnym elementem oceny projektów, co wpływa na wszystkie aspekty kredytowania. 75 proc. spośród 43 ankietowanych banków z 9 krajów regionu Europy Środkowo-Wschodniej zadeklarowało przyjęcie strategii ESG i włączenie kryteriów zrównoważonego rozwoju do zatwierdzania kredytów.
– Banki są zobowiązane do przyjęcia bardziej rygorystycznych środków zgodności ESG w swoich politykach kredytowych ze względu na zmieniające się przepisy. Choć analizując wyniki dla całego regionu Europy Środkowo-Wschodniej w ciągu ostatniego roku nie nastąpiła znacząca zmiana w liczbie banków odmawiających finansowania z powodu niezgodności z ESG (samodzielnie lub w połączeniu z innymi czynnikami), to postawa lokalnych banków centralnych w Europie Środkowej i Wschodniej jest ważnym czynnikiem wpływającym na wdrażanie zrównoważonych praktyk finansowych. Niemniej jednak widoczne są wyraźne różnice regionalne. Wyniki ankiety wskazują, że inwestorzy w Polsce, Czechach i na Węgrzech coraz częściej spotykają się z odmową finansowania, gdy nie spełniają oczekiwań banku w zakresie ESG – mówi Monika Dębska-Pastakia, Partner Associate, Deal Advisory, Real Estate, KPMG w Polsce.
W porównaniu do wyników z minionego roku można zauważyć wyraźny wzrost liczby banków uczestniczących w emisjach zielonych obligacji czy oferujących zielone finansowanie m.in. kredyty o obniżonej marży na projekty energooszczędne. Co ciekawe, jedynie 11 proc. banków oferuje produkty związane z finansowaniem modernizacji istniejących budynków. Z kolei analizując potencjalne potrzeby rynku w tym kontekście, bez wątpienia jedną z najbardziej oczekiwanych przez uczestników rynku nieruchomości komercyjnych zmian w ofercie banków jest wprowadzenie produktów finansujących modernizacje starszych nieruchomości.
