Zmiany klimatyczne uderzają w rynek nieruchomości. Deweloperzy muszą zmienić strategię

Dlaczego ryzyka klimatyczne powinny znaleźć się w centrum strategii nieruchomości w Polsce? W opinii ekspertów Cushman&Wakefield, odporne na skutki zmian klimatu aktywa zyskują na wartości, są chętniej wybierane przez najemców i inwestorów oraz łatwiej spełniają wymagania ESG, które są warunkiem uzyskania finansowania czy rozpoczęcia współpracy z międzynarodowymi partnerami.

Polska coraz bardziej narażona na zmiany klimatyczne

Zmiana pozycji Polski aż o 49 w górę w rankingu państw najbardziej dotkniętych z powodu zmian klimatycznych (Climate Risk Index 2025) to kolejny sygnał, że przestają być one abstrakcyjnym zagrożeniem i coraz wyraźniej wpływają także na sektor nieruchomości. Fale upałów, intensywne opady, susze czy powodzie stały się częścią rzeczywistości, która wymusza na inwestorach, deweloperach i zarządcach nieruchomości stosowanie kompleksowych analiz ryzyk klimatycznych.

Eksperci z międzynarodowej agencji doradczej Cushman & Wakefield przeanalizowali dane z różnych lokalizacji w Polsce i wskazali najczęściej występujące ryzyka ogólnokrajowe i lokalne.

Najczęściej występujące ryzyka klimatyczne

Ryzyka klimatyczne można podzielić na przejściowe i fizyczne. Te pierwsze dotyczą zmian regulacyjnych, technologicznych i rynkowych, takich jak nowe przepisy środowiskowe czy rosnące wymagania dotyczące zrównoważonego budownictwa. Z kolei ryzyka fizyczne to bezpośrednie zagrożenia wynikające z ekstremalnych zjawisk pogodowych – powodzie, upały, huragany czy susze, które mają realny wpływ na funkcjonowanie oraz wartość nieruchomości.

Polska, według Climate Risk Index 2025 opracowanego przez Germanwatch, znalazła się na 65. miejscu wśród najbardziej dotkniętych takimi ryzykami państw, przesuwając się aż o 49 pozycji w górę w porównaniu z okresem 1993-2022. W odpowiedzi na rosnące zagrożenia, polskie miasta zostały zobowiązane do tworzenia planów adaptacyjnych, a inwestorzy zaczynają coraz bardziej doceniać wartość analiz ryzyk klimatycznych.

– W dobie rosnącej presji regulacyjnej oraz wyzwań związanych ze zmianami klimatu, analiza ryzyk klimatycznych staje się nie tylko elementem odpowiedzialnego zarządzania nieruchomościami, ale również realnym wsparciem dla decyzji inwestycyjnych. Pozwala zidentyfikować zagrożenia, planować działania prewencyjne i minimalizować straty. Co więcej, odporne na skutki zmian klimatu aktywa zyskują na wartości, są chętniej wybierane przez najemców i inwestorów oraz łatwiej spełniają wymagania ESG, które coraz częściej są warunkiem uzyskania finansowania czy rozpoczęcia współpracy z międzynarodowymi partnerami – mówi, Katarzyna Lipka, Head of Strategic Consulting and ESG Advisory, Cushman & Wakefield.

Najczęstsze zagrożenia klimatyczne w Polsce

Analizy przygotowane przez ekspertów Cushman & Wakefield wskazują, że w Polsce najczęściej występują:

• wysokie temperatury i fale upałów,
• intensywne opady deszczu,
• lokalnie: silne wiatry, powodzie, osuwiska,
• w regionach nadmorskich: podnoszenie się poziomu morza i erozja wybrzeża

Co to oznacza dla rynku nieruchomości?

Co istotne, wpływ niskich temperatur systematycznie maleje, natomiast fale upałów stają się coraz poważniejszym zagrożeniem dla budynków i ich użytkowników.

Dobre praktyki: jak deweloperzy i inwestorzy mogą zarządzać ryzykiem klimatycznym?

Raport „Climate Risk: Logistics & Industrial Global Outlook” wskazuje kluczowe momenty, w których należy brać pod uwagę ryzyka klimatyczne:

Z perspektywy inwestorów:

• przed zakupem nieruchomości – analiza ekspozycji na ryzyko umożliwia rzetelną wycenę i minimalizuje ryzyko strat,
• w fazie projektowania – wdrażanie rozwiązań adaptacyjnych, np. modyfikacje systemów HVAC czy pasywne rozwiązania chroniące przed przegrzewaniem budynków,
• w zarządzaniu aktywami – regularne modernizacje i inwestycje w infrastrukturę,
• przy sprzedaży – transparentna komunikacja działań adaptacyjnych zwiększa atrakcyjność obiektu.

Z perspektywy najemców:

• wybór lokalizacji – analiza ryzyk klimatycznych na wczesnym etapie pozwala lepiej negocjować warunki umowy,
• projektowanie i adaptacja – wprowadzanie rozwiązań ograniczających skutki upałów i powodzi,
• zarządzanie operacyjne – uwzględnianie rosnących kosztów energii i chłodzenia,
• zarządzanie portfelem – decyzje o utrzymaniu lub opuszczeniu lokalizacji narażonych na ryzyka.

Zmiany klimatyczne, a wraz z nimi także wymogi chociażby Taksonomii UE, stawiają przed rynkiem nieruchomości nowe, bardzo konkretne wyzwania.

– Konieczne jest nie tylko zidentyfikowanie ryzyk, ale także ocena odporności obiektów i wdrożenie skutecznych planów adaptacyjnych. Obiekty o różnych funkcjach mogą wykazywać zróżnicowaną wrażliwość na konkretne ryzyka klimatyczne. Przykładowo, segment budownictwa mieszkaniowego, w którym klimatyzacja nie jest powszechnie stosowana, może być szczególnie narażony na dyskomfort termiczny użytkowników podczas fal upałów. Z kolei obiekty logistyczno-magazynowe, charakteryzujące się lekką konstrukcją, a tym samym niską pojemnością cieplną oraz dużą dynamiką termiczną, mogą być podatne na skrajne temperatury właśnie ze wzlędu na materiały przegród budowlanych. Tu zasadne jest wdrażanie rozwiązań wykorzystujących potencjał niskiej pojemności cieplnej przykładowo poprzez freecooling w formie szybkiego przewietrzania.

Kluczowe znaczenie mogą również mieć strategie ograniczające efekt miejskiej wyspy ciepła m. in. wysoka roślinność dająca zacienienie czy wysoki współczynnik odbicia promieniowania słonecznego materiałów pokrycia dachowego. W Cushman & Wakefield wspieramy miasta, inwestorów i właścicieli nieruchomości w tych procesach – od analizy ryzyk zgodnie z unijnymi wymogami, po rekomendacje techniczne i operacyjne. Naszym celem jest pomaganie w podejmowaniu świadomych decyzji i budowaniu aktywów, które będą gotowe na wyzwania kolejnych dekad – podsumowuje Julia Faltus-James.