Trzy budynki PRS należące do LivUp uzyskały certyfikację BREEAM In-Use International Residential v6.0 Part 1 na poziomie Very Good. Wśród nich znalazł się także XIX-wieczny budynek przy ul. Jagiellońskiej, który przeszedł gruntowną modernizację. Jakie rozwiązania przełożyły się na wynik certyfikacji i jakie wymagania są szczególnie istotne w przypadku nieruchomości PRS? O procesie mówi Alicja Bielańska Sustainability Senior Specialist z JWA, firmy odpowiedzialnej za certyfikację projektów LivUp.
BREEAM In-Use Residential dla projektów PRS
Jagiellońska 36 i Puławska 186 w Warszawie oraz Zaczarowane Koło 2 w Krakowie – wszystkie trzy budynki w portfelu LivUp uzyskały certyfikację BREEAM In-Use International Residential v6.0 Part 1 na poziomie Very Good. Za proces certyfikacji odpowiadała firma JWA. W projektach oceniono m.in. efektywność energetyczną i wodną, komfort mieszkańców, transport, gospodarkę odpadami, odporność budynków oraz rozwiązania wspierające ekologię terenów zewnętrznych.
W przypadku budynków PRS znaczenie ma właściwa kwalifikacja obiektu do schematu certyfikacji. Jeżeli niezależne lokale mieszkalne stanowią dla najemców ich główne miejsce zamieszkania, nieruchomość podlega ocenie w ramach BREEAM In-Use Residential, a nie Commercial. Wynika to z zasad klasyfikacji BRE Global.
BREEAM In-Use International Residential v6.0 obejmuje m.in. obszary: Zdrowie i samopoczucie, Energia, Transport, Woda, Zasoby, Odporność, Ekologia, Odpady. Oceniane są zarówno parametry techniczne budynku, jak i rozwiązania związane z jego otoczeniem oraz funkcjonowaniem w użytkowaniu. Dla poziomu Very Good określone zostały również wymagania wstępne. Wśród nich znajdują się m.in. zapewnienie licznika wody dla budynku lub działki oraz przeprowadzenie analizy ryzyka powodziowego od mórz i rzek.
Jakie rozwiązania zastosowano w budynkach LivUp?
We wszystkich trzech certyfikowanych lokalizacjach punkty w ramach BREEAM przyniosły rozwiązania związane z komfortem mieszkańców, efektywnością energetyczną, transportem, gospodarką wodną, gospodarką odpadami, odpornością budynku oraz zagospodarowaniem terenu.
Komfort i warunki wewnętrzne
W obszarze Health and Wellbeing oceniano m.in. dostęp do światła dziennego i widoku na zewnątrz. W budynkach zastosowano również wysoko wydajne oświetlenie wewnętrzne LED oraz rozwiązania pozwalające mieszkańcom na regulację temperatury. Znaczenie miała także bliskość lokalnych przestrzeni rekreacyjnych.
W przypadku budynków mieszkalnych szczególnego znaczenia nabiera również projektowanie włączające. W schemacie Residential oceniane jest m.in. uniwersalne projektowanie lokali mieszkalnych, w tym dostosowanie łazienek do potrzeb osób o ograniczonej sprawności ruchowej. Jak wskazuje JWA, zastosowanie wanien zamiast bezprogowych natrysków może uniemożliwić uzyskanie punktów w ramach kryterium Inclusive Design.
Pomiar energii i wody
Jednym z elementów ocenianych w certyfikacji było opomiarowanie zużycia energii – oddzielnie dla poszczególnych mieszkań oraz części wspólnych. Zastosowano również efektywne i zautomatyzowane oświetlenie zewnętrzne, sterowane m.in. czujnikami zmierzchu. Podobne podejście zastosowano w obszarze „Woda”. Budynki posiadają osobne opomiarowanie dla całego obiektu oraz niezależne przyłącza i liczniki dla poszczególnych mieszkań.
Z punktu widzenia właściciela i zarządcy nieruchomości oznacza to możliwość monitorowania zużycia na poziomie budynku oraz poszczególnych lokali – element istotny zarówno w procesie certyfikacji, jak i w bieżącym zarządzaniu nieruchomością.
Transport i dostępność lokalizacyjna
W przypadku projektów LIVUP znaczenie miała także lokalizacja oraz dostępność alternatywnych środków transportu. Punkty w kategorii Transport wiązały się m.in. z bliskością przystanków komunikacji miejskiej, lokalnych udogodnień oraz infrastruktury rowerowej. W przypadku warszawskich obiektów dodatkowym elementem była lokalizacja w sąsiedztwie miejskiego systemu wypożyczania rowerów. Istotne było również zapewnienie bezpiecznych tras łączących budynek z miejskimi ścieżkami rowerowymi.
Odpady, retencja i ekologia terenu
Certyfikacja obejmowała również rozwiązania związane z gospodarką odpadami. W budynkach funkcjonowała infrastruktura umożliwiająca segregację co najmniej trzech frakcji oraz odpadów zielonych. Znaczenie miała również możliwość sprawnego odbioru odpadów, w tym dostęp do punktów zbiórki gabarytów. W obszarze Resilience przeprowadzono analizę ryzyka powodziowego, potwierdzającą niskie ryzyko lub brak ryzyka powodzi rzecznej i deszczowej. W zagospodarowaniu terenu wykorzystano również rozwiązania ograniczające wpływ wód opadowych i ryzyko podtopień, w tym retencję i tereny zielone.
W kategorii Ekologia oceniano m.in. zachowanie i zagospodarowanie części otwartej przestrzeni wspólnej oraz wprowadzenie elementów zwiększających wartość ekologiczną terenów zielonych.
Uzyskanie certyfikatu BREEAM In-Use na poziomie Very Good dla trzech nieruchomości z naszego portfolio – w tym dla zabytkowej warszawskiej kamienicy przy ul. Jagiellońskiej 36 – to wyraźny sygnał dla naszych partnerów i inwestorów. W sektorze PRS standardy efektywności środowiskowej i oszczędnego gospodarowania zasobami nie są jedynie opcjonalnym dodatkiem, lecz kluczowymi czynnikami długoterminowej jakości i wartości aktywów. To osiągnięcie odzwierciedla zaangażowanie LivUp w odpowiedzialne zarządzanie portfelem oraz naszą zdolność do tworzenia zrównoważonych, nowoczesnych przestrzeni mieszkalnych, niezależnie od wieku czy historii architektonicznej nieruchomości – komentuje Shay Baruch, CEO, LivUp.
PRS a BREEAM: inne kryteria niż w obiektach komercyjnych
Dla inwestorów realizujących projekty PRS istotne jest to, że choć BREEAM In-Use Residential i Commercial opierają się na podobnej strukturze, różnią się częścią wymagań technicznych. W praktyce niektóre kryteria mogą być dla budynków mieszkaniowych bardziej wymagające. Przykładem jest infrastruktura rowerowa. W schemacie Residential liczba wymaganych stojaków jest określana na podstawie liczby mieszkań i ich struktury, w tym liczby sypialni. W przypadku obiektów komercyjnych podstawą jest natomiast liczba stałych użytkowników. Dla budynków PRS może to oznaczać konieczność wydzielenia większej powierzchni na przechowywanie rowerów.
Ekologia terenu: jedno z wyzwań dla miejskich projektów PRS
Jednym z trudniejszych elementów certyfikacji PRS może być raport ekologa oraz wdrożenie wynikających z niego rekomendacji.
Opracowanie wartościowego raportu ekologa oraz wdrożenie jego zaleceń w schemacie BREEAM In-Use Residential bywa dla projektów PRS znacznie trudniejszym wyzwaniem niż w przypadku obiektów komercyjnych o funkcji biurowej czy przemysłowej – wskazuje Alicja Bielańska Sustainability Senior Specialist z JWA.
Jak wyjaśnia ekspertka, podstawową barierą są ograniczenia przestrzenne i organizacyjne. Projekty PRS są często realizowane w gęstej tkance miejskiej, na działkach o wysokim stopniu zabudowy. Ograniczona powierzchnia biologicznie czynna zmniejsza możliwości tworzenia zróżnicowanych siedlisk czy wdrażania rozwiązań wspierających lokalną faunę. W obiektach mieszkalnych tereny zewnętrzne są często ograniczone do niewielkich dziedzińców, zielonych dachów, balkonów lub tarasów. Część tych przestrzeni pozostaje poza pełną kontrolą operacyjną zarządcy, co utrudnia wykazanie mierzalnego zwiększenia wartości ekologicznej terenu.
XIX-wieczna kamienica. Wiek budynku nie był główną barierą
XIX-wieczna kamienica przy ul. Jagiellońskiej 36 w Warszawie
- 83 mieszkania
- rowerownia
- 230 m od stacji metra Dworzec Wileński
Jeden z trzech certyfikowanych budynków LivUp to XIX-wieczna kamienica przy ul. Jagiellońskiej w Warszawie. Z perspektywy procesu BREEAM jej wiek nie okazał się jednak kluczowym ograniczeniem, ponieważ obiekt przeszedł gruntowny remont.
W tym wypadku nie odczuwano różnicy, ponieważ budynek był po gruntownym remoncie i wszystkie przestrzenie, łącznie z klatkami schodowymi, były odnowione. Standard tego budynku nie odbiega od standardowych budynków, które certyfikujemy – mówi Alicja Bielańska z JWA.
Ekspertka zwraca natomiast uwagę na sposób zagospodarowania terenu. W przypadku kamienicy szczególnie pozytywnie wyróżniało się zadbane patio i wewnętrzny dziedziniec, pełniące funkcję wspólnej przestrzeni relaksu. Na terenie tym wdrożono również rekomendacje ekologa przygotowane w ramach certyfikacji. Według JWA, mimo że budynek przy Jagiellońskiej należy do najstarszych certyfikowanych obiektów tego typu w Polsce, jego wiek – po przeprowadzonej modernizacji – nie miał kluczowego znaczenia dla procesu certyfikacji.
Co z tego wynika dla inwestorów PRS?
Certyfikacja budynków LivUp to przykład, że w projektach PRS przygotowanie do certyfikacji BREEAM powinno zaczynać się od właściwego określenia schematu i wymagań Residential. Różnice względem ścieżki Commercial dotyczą konkretnych elementów projektu – od dostępności i infrastruktury rowerowej po zagospodarowanie terenów zielonych. Jednocześnie sam wiek budynku nie musi przesądzać o możliwości uzyskania certyfikacji. XIX-wieczna kamienica po gruntownej modernizacji obiekt może spełniać wymagania porównywalne ze współczesnymi budynkami poddawanymi certyfikacji.
Dla inwestorów realizujących projekty PRS oznacza to przede wszystkim konieczność uwzględnienia wymagań BREEAM Residential już na etapie planowania i zarządzania projektem – szczególnie tam, gdzie możliwości późniejszej ingerencji w układ budynku, powierzchnię terenów zielonych czy infrastrukturę są ograniczone.
Źródła: JWA, LivUp
