Rynek biurowy w Polsce przechodzi dynamiczną transformację, napędzaną rosnącym znaczeniem kryteriów ESG (Environmental, Social, Governance). Zmiany te mają nie tylko ekonomiczne, ale także ogromne znaczenie środowiskowe i społeczne. Eksperci Colliers wskazują, że od 2020 do 2025 roku z polskiego rynku wycofano ponad 500 tys. mkw. powierzchni biurowej, z czego aż 387 tys. mkw. w Warszawie i 154 tys. mkw. na rynkach regionalnych.
– Zjawisko wycofywania starszych budynków biurowych zarówno w Warszawie, jak i na rynkach regionalnych w najbliższych latach będzie się nasilać. Bez gruntownej modernizacji starsze budynki nie będą w stanie konkurować z nowoczesnymi biurowcami. Gdy do tego dodamy rosnące koszty utrzymania czy regulacje środowiskowe – to możemy być pewni, że ten trend będzie definiował przyszłość polskich miast – mówi Paweł Skałba, senior partner, Dział Powierzchni Biurowych, Colliers.
Zielona modernizacja zamiast wyburzeń
Głównym powodem wycofywania starszych biurowców są procesy modernizacyjne, które mają na celu dostosowanie obiektów do współczesnych standardów ekologicznych i oczekiwań najemców. Coraz częściej inwestorzy wybierają renowacje w duchu ESG zamiast wyburzeń.
Przykładem jest dawna Warta Tower (obecnie V Tower), która po kompleksowej modernizacji powróci na rynek jako energooszczędny i zrównoważony budynek. Podobny proces zakończył się w Saski Crescent, który ponownie otworzył się dla najemców w 2024 roku.
W 2025 roku z mapy Warszawy znikną jednak takie obiekty jak Ilmet, PZU Tower i Pekao Tower, które zostaną wyburzone, by w ich miejscu powstały nowoczesne, zeroemisyjne biurowce, spełniające najwyższe standardy środowiskowe.
Służewiec – symbol transformacji w kierunku zrównoważonego miasta
Szczególnie widoczna transformacja dotyczy warszawskiego Służewca, który przez lata był synonimem monokultury biurowej. Obecnie ta część miasta przechodzi proces reurbanizacji, zmieniając się w przyjazną dla mieszkańców, wielofunkcyjną i zieloną przestrzeń.
– Transformacja ta wpisuje się w szerszy proces reurbanizacji Służewca, który od lat zmagał się z nadpodażą powierzchni biurowej oraz niedoborem funkcji mieszkaniowej i usługowej. Nowe inwestycje mają na celu przekształcenie monofunkcyjnej dzielnicy biur w bardziej zrównoważoną przestrzeń miejską – z większym udziałem zabudowy mieszkaniowej, usług lokalnych oraz terenów zielonych wspierających komfort codziennego życia mieszkańców – podkreśla Paweł Skałba z Colliers.
W miejsce biur powstają tu projekty takie jak Modern Mokotów (Archicom) czy Esy Floresy przy Cybernetyki 7. W planach jest także przekształcenie Curtis Plaza na akademiki i mieszkania na najem instytucjonalny.
ESG napędza zmiany także w regionach
Transformacja dotyczy nie tylko stolicy. Na rynkach regionalnych – głównie we Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście i Katowicach – zniknęło już 154 tys. mkw. biur. Przykłady to Wratislavia Tower, Renaissance Business Centre we Wrocławiu czy Citibank przy Piotrkowskiej w Łodzi.
Dlaczego ESG redefiniuje rynek biurowy?
Colliers wskazuje, że aż 37% wycofanych biurowców zmieniło funkcję na mieszkaniową, 27% zostało wyburzonych, a 26% przeszło modernizację. Zaledwie 10% budynków zostało sprzedanych lub przeznaczonych na użytek własny.
– Decyzje te są podyktowane przede wszystkim chęcią dostosowania się aktualnych wymogów środowiskowych i oczekiwań najemców, którzy liczą na zapewnienie większego komfortu i elastyczności, także w kontekście pracy hybrydowej. Ogromne znaczenie mają także rosnące koszty eksploatacyjne starszych budynków. Wdrożenie innowacyjnych rozwiązań technologicznych i zakresu ESG w ramach modernizacji wpływają, m.in. na pożądaną dziś efektywność energetyczną budynku, co przekłada się realne oszczędności dla najemców – dodaje Paweł Skałba.
Polaryzacja rynku i priorytet zrównoważonego rozwoju
Przyszłość rynku biurowego w Polsce będzie zdominowana przez polaryzację pomiędzy nowoczesnymi, ekologicznymi biurowcami a starszymi, nieefektywnymi energetycznie budynkami.
– Celem wielu miast jest rozwój zrównoważonych, dostępnych i funkcjonalnie zróżnicowanych dzielnic – podkreśla Paweł Skałba.
Nowe inwestycje biurowe zgodne z zasadami zrównoważonego rozwoju
W Warszawie oraz w miastach regionalnych powstają obecnie biurowce zaprojektowane w zgodzie z zasadami zrównoważonego rozwoju, energooszczędności i komfortu użytkowników.
Wśród kluczowych projektów w stolicy znajdują się:
- The Bridge (Ghelamco) – 47 000 mkw.
- Office House (Towarowa 22) – 32 000 mkw.
- V Tower (Cornerstone) – 32 700 mkw.
- Studio A (Skanska) – 25 400 mkw.
- Skyliner II (Karimpol, 2026) – 24 000 mkw.
- VENA (PHN, 2026) – 14 500 mkw.
- Upper One (Strabag, 2027) – 32 700 mkw.
Łącznie zapewnią one ponad 200 000 mkw. nowoczesnej, zrównoważonej powierzchni biurowej.
W regionach wyróżniają się:
- AND2 (Poznań, Von der Heyden Group) – 36 500 m²
- WITA B&C (Kraków, Echo Investment) – 18 900 m²
- Swobodna SPOT I (Wrocław, Echo Investment) – 16 200 m²
- Echo City 1&2 (Katowice, GPP Invest) – 17 700 m²
Zielona przyszłość rynku biurowego
Wzrost aktywności najemców potwierdza, że kierunek ESG jest nie tylko odpowiedzią na wyzwania klimatyczne, ale także realnym czynnikiem konkurencyjności.
W I kwartale 2025 roku popyt na powierzchnie biurowe wzrósł o 16% w Warszawie i o 27% w regionach. Co istotne, prawie 50% zawartych umów w stolicy stanowiły nowe kontrakty, co potwierdza rosnące zainteresowanie nowoczesnymi, zrównoważonymi biurami.
ESG przyszłością polskich miast
Transformacja rynku biurowego to nie tylko kwestia ekonomii, ale przede wszystkim odpowiedź na potrzebę zrównoważonego rozwoju, zmniejszenia śladu węglowego i poprawy jakości życia w miastach. Modernizacja w duchu ESG staje się kluczowym narzędziem budowania odporności miast na zmiany klimatu oraz rosnące oczekiwania społeczne.
