Nowa wersja najbardziej uznanej certyfikacji środowiskowej dla budynków komercyjnych niebawem wchodzi w życie. BREEAM v7 łączy dostosowanie do unijnej taksonomii i EPBD z nowym podejściem do efektywności energetycznej, cyklu życia oraz odporności inwestycji na zmiany klimatu. O tym, co czeka rynek nieruchomości i jak przygotować się na zmiany, mówi Błażej Szymczyński, Principal Expert Sustainability Advisory w JWA – firmie nagrodzonej przez BRE za najwyższe standardy asesorskie.
BRE – twórca międzynarodowego systemu certyfikacji wielokryterialnej budynków – przygotowuje się do wprowadzenia nowej wersji certyfikatu. Czym jest BREEAM v7?
Błażej Szymczyński: BREEAM V7 to najnowsza wersja uznanej, wielokryterialnej certyfikacji środowiskowej dla budynków komercyjnych. To kompleksowy system oceny inwestycji pod kątem wpływu na środowisko, komfort użytkowników oraz zgodności z założeniami ESG.
Warto pamiętać, że BREEAM to nie jeden uniwersalny dokument – to cała rodzina certyfikacji, dopasowana do rodzaju inwestycji. Mamy więc m.in.: BREEAM New Construction – dla nowych budynków, BREEAM Refurbishment and Fit-Out – dla projektów modernizacyjnych, BREEAM In-Use dla budynków już funkcjonujących oraz BREEAM Communities – dla dużych, urbanistycznych przedsięwzięć.
Plan zakłada, że we wrześniu 2025 roku ruszy nowa wersja systemu BREEAM V7 – na początek dla nowo powstających budynków (New Construction). To kluczowy segment rynku, więc zmiana ta będzie miała największe znaczenie praktyczne. W kolejnych krokach pojawią się też nowe wersje pozostałych systemów: na początku 2026 roku dla projektów modernizacji (Refurbishment and Fit-Out), a później dla budynków istniejących (In-Use).
We wrześniu 2025 roku ruszy nowa wersja systemu BREEAM V7 – na początek dla nowo powstających budynków (New Construction). To kluczowy segment rynku, więc zmiana ta będzie miała największe znaczenie praktyczne. To także krok w stronę większej przejrzystości i wygody – zarówno dla asesorów, jak i inwestorów – Błażej Szymczyński, Principal Expert Sustainability Advisory w JWA
Po co wprowadza się nowe wersje certyfikacji? Co to ma na celu?
BS: Celem jest aktualizacja kryteriów technicznych, dostosowanie ich do współczesnych wyzwań klimatycznych i technologicznych oraz lepsze odwzorowanie rzeczywistego wpływu budynków na środowisko i użytkowników.
To zatem naturalna ewolucja – BREEAM rozwija się razem z rynkiem. Świat się zmienia w zawrotnym tempie – zarówno pod względem technologicznym, jak i regulacyjnym. Dlatego systemy certyfikacji muszą za tym nadążać. Są dwa główne powody wprowadzania nowych wersji BREEAM.
Po pierwsze – technologie się rozwijają. To, co jeszcze kilka lat temu było innowacją, dziś staje się standardem. Certyfikacja musi to uwzględniać, żeby pozostać realnym narzędziem oceny i motywacji do dalszych usprawnień. Po drugie – zmieniają się przepisy, zwłaszcza na poziomie Unii Europejskiej. Nowa dyrektywa budynkowa (EPBD), taksonomia unijna czy inne elementy polityki klimatycznej UE bezpośrednio wpływają na sposób projektowania i realizacji inwestycji. BREEAM V7 uwzględnia te zmiany – dzięki temu certyfikacja nie tylko potwierdza jakość środowiskową budynku, ale staje się też praktycznym narzędziem raportowania zgodności z taksonomią.
To podejście upraszcza formalności, ogranicza biurokrację i pozwala inwestorom skupić się na tym, co najważniejsze – czyli wdrażaniu realnie zrównoważonych rozwiązań. Co więcej, zgodność z BREEAM V7 wspiera realizację celów ESG, utrzymuje konkurencyjność inwestycji na rynku i pomaga zachować ich wartość w długim okresie.
Czym będzie różnić się BREEAM v7 od poprzednich wersji? Czy wzrosły wymagania? Pojawiły się nowe dodatkowe kryteria?
BS: W skrócie – tak, wymagania będą wyższe i bardziej ambitne. BREEAM V7 to odpowiedź na cele dekarbonizacyjne wyznaczone do 2050 roku, dlatego szczególny nacisk położono na efektywność energetyczną i ograniczanie emisji CO₂ w całym cyklu życia budynku.
Co się zmienia?
BS: Przede wszystkim nowe podejście do zużycia energii – już na etapie wczesnego projektu wymagana będzie dokładna analiza i prognozowanie zużycia energii. Duże znaczenie zyska tzw. modelowanie energetyczne, czyli tworzenie cyfrowego bliźniaka budynku.
Kolejna zmiana to nowe podejście do LCA (analiza cyklu życia) – liczenie śladu węglowego stanie się bardziej szczegółowe i zgodne z taksonomią UE. Będzie obejmować wszystkie etapy – od koncepcji, przez projekt, po wykonawstwo oraz będzie odnosiło się do wskazanych wartości referencyjnych tak aby zachęcać do obniżania śladu węglowego.
Nowa wersja zakłada także dodatkowe badania szczelności budynków – dla obiektów powyżej 5000 m² będą obowiązkowe testy szczelności, także zgodnie z taksonomią.
BRE kładzie także większy nacisk na adaptację do zmian klimatu – nowe kryteria będą dotyczyć m.in. gospodarki wodnej, retencji wód opadowych, ograniczania zużycia wody, a także ochrony bioróżnorodności.
Dodatkowo, system BREEAM V7 bardziej kompleksowo odzwierciedla wymogi UE, w tym wymogi dyrektywy Taksonomii, skupiając się na kilku kluczowych obszarach dodając wartości rynkowej inwestycji, a jednocześnie odpowiadając na najważniejsze wyzwania środowiskowe.
Podsumowując; metodologia została rozszerzona i ustrukturyzowana, ale podstawowe cele certyfikacji pozostają niezmienne – tworzyć budynki, które są przyjazne środowisku, efektywne i odporne na zmiany klimatyczne.
Czy to oznacza, że teraz zdobycie certyfikatu BREEAM będzie trudniejsze?
BS: Nie powiedziałbym, że będzie trudniejsze – raczej bardziej wymagające pod względem planowania i zarządzania projektem. Wymogi w nowej wersji BREEAM wpisują się w dobre praktyki, które rynek już coraz lepiej rozumie i wdraża. To, co wcześniej było innowacją, staje się powoli standardem.
Różnica polega na tym, że sukces certyfikacji będzie wymagał większej świadomości i zaangażowania już na etapie koncepcji. Współpraca z projektantami, tworzenie precyzyjnych założeń, analiza cyklu życia czy energetyczne modelowanie budynku – to wszystko musi dziać się wcześnie i zespołowo.
Z drugiej strony, dzięki temu, że BREEAM coraz mocniej pokrywa się z unijnymi przepisami i taksonomią, wiele wymogów będzie spełnianych niejako “przy okazji” – np. w ramach działań ESG czy planowania zgodnego z dyrektywą EPBD. To spójność, która działa na korzyść inwestora.
To będzie certyfikacja lepiej dopasowana do realiów, ale wymagająca lepszej koordynacji i wcześniejszego podejmowania kluczowych decyzji.
Czy wszystkie nowe projekty teraz będą musiały spełniać wymogi wersji 7?
BS: Tak, od września 2025 roku projekty rejestrowane w systemie BREEAM New Construction będą musiały spełniać wymagania wersji 7. Nowa wersja będzie dostępna poprzez platformę BREEAM Projects, która wprowadza bardziej uporządkowane zarządzanie danymi – zarówno dla pojedynczych projektów, jak i całych portfeli inwestycyjnych. To krok w stronę większej przejrzystości i wygody – zarówno dla asesorów, jak i inwestorów.
Dla projektów zarejestrowanych wcześniej pozostaje możliwość kontynuowania procesu w starszej wersji certyfikacji. BRE przewiduje też krótkie “okno przejściowe” do końca 2025 roku, w którym będzie jeszcze można zarejestrować projekt według wcześniejszej wersji.
Czy wraz z nową wersją wzrośnie cena za certyfikat?
BS: Nie, same opłaty certyfikacyjne nie ulegną zmianie – obowiązuje nowy cennik, który został wprowadzony wiosną tego roku i najprawdopodobniej pozostanie aktualny co najmniej do przyszłego roku.
Natomiast warto zaznaczyć, że proces certyfikacji w wersji 7 będzie wymagał wcześniejszego zaangażowania. Pewne analizy – jak np. LCA czy modelowanie energetyczne – trzeba będzie przeprowadzić już na wczesnym etapie projektowania. To oznacza konieczność lepszej koordynacji i bardziej świadomego podejścia do planowania.
Nie przewidujemy więc wzrostu kosztów bezpośrednich, ale projekty, które będą przygotowywane zbyt późno, mogą mieć trudności z osiągnięciem wyższych ocen. Kluczowe będą czas, organizacja i współpraca, niekoniecznie znacząco większy budżet.
Które kryteria BREEAM są dziś najtrudniejsze do spełnienia dla projektów w Polsce?
BS: Zdecydowanie największym wyzwaniem jest efektywność energetyczna – nie tyle w sensie spełnienia podstawowych wymagań, bo te w Polsce są już na dość dobrym poziomie, ale w kontekście świadomego zarządzania zużyciem energii operacyjnej. Kluczowe staje się wdrażanie rozwiązań takich jak systemy automatyzacji budynków (BMS), które pozwalają ograniczyć zużycie energii tam, gdzie nie jest ono potrzebne.
Równie istotne jest modelowanie energetyczne już na etapie projektowym – pozwala ono dobrać systemy techniczne tak, by były oszczędne, a nie przewymiarowane.
Drugim obszarem, który wciąż jest wyzwaniem, jest gospodarka wodami opadowymi. Zmiany klimatyczne sprawiają, że retencja staje się kluczowa – zarówno z perspektywy odporności budynku, jak i kosztów ubezpieczeniowych. Tymczasem możliwości retencyjne są często ograniczone wielkością działki czy intensywnością zabudowy. Dlatego tak cenne są rozwiązania błękitno-zielonej infrastruktury – ogrody deszczowe, niecki retencyjne, zieleń wysoka, które nie tylko zwiększają chłonność działki, ale też wspierają bioróżnorodność i estetykę otoczenia.
BRE zapowiada uproszczenia i nowe podejście do LCA oraz LCC. Co na ten temat już wiadomo?
BS: Jedna z największych zmian w BREEAM V7 dotyczy podejścia do analizy cyklu życia (LCA), która służy do oceny śladu węglowego inwestycji. Analiza ta będzie teraz mocniej zintegrowana z procesem projektowym – od koncepcji aż po wykonanie. W praktyce oznacza to, że LCA będzie wymagana na kilku etapach: ● w fazie koncepcji, ● na etapie projektu zaawansowanego, ● w projekcie technicznym, ● oraz po zakończeniu budowy – jako analiza końcowa.
Wprowadzono też porównania do benchmarków emisyjnych, a za publiczne udostępnienie danych w bazie referencyjnej inwestorzy mogą uzyskać dodatkowe punkty tzw. exemplary credit. Zmiany obejmą również metodologię liczenia LCA – dostosowaną do aktualnych europejskich norm i stale udoskonalaną tak, by lepiej oddawała rzeczywisty wpływ środowiskowy materiałów i technologii.
To wszystko pokazuje, że LCA i LCC nie powinny być traktowane jako formalność, ale jako realne narzędzia wspierające podejmowanie trafnych decyzji projektowych. Umożliwiają one ograniczenie ryzyk inwestycyjnych, obniżenie emisyjności i projektowanie budynków, które są lepiej przygotowane do funkcjonowania w perspektywie długoterminowej.
Jak przygotować budynek do certyfikacji BREEAM V7?
BS: Najważniejsze jest, aby rozpocząć współpracę z asesorem jak najwcześniej – najlepiej już na etapie koncepcji projektowej. To moment, w którym można jeszcze realnie wpływać na kształt inwestycji i zoptymalizować rozwiązania pod kątem środowiskowym, kosztowym i funkcjonalnym.
Warto pamiętać, że certyfikacja BREEAM nie jest już „dodatkiem”, ale elementem obowiązkowym w strategiach ESG większości dużych inwestorów, deweloperów i funduszy. Im wcześniej BREEAM zostanie wpisany w proces projektowy, tym większa szansa na osiągnięcie wysokiej oceny bez nadmiernych kosztów czy opóźnień. BREEAM V7 pomaga też ograniczyć ryzyko inwestycyjne i budować długoterminową wartość nieruchomości, co czyni go istotnym narzędziem nie tylko z punktu widzenia środowiska, ale również czysto biznesowego.
Które projekty realizowane w Polsce mają potencjał do certyfikacji BREEAM V7?
BS: W mojej opinii największy potencjał certyfikacyjny mają obecnie trzy główne typy inwestycji: biurowe, przemysłowe i instytucji mieszkaniowych (tzw. sektor living). Projekty biurowe, zwłaszcza typu shell & core, które tradycyjnie najszybciej adaptowały się do wymagań certyfikacyjnych. Ten sektor wciąż silnie konkuruje jakością, dlatego deweloperzy biurowi chętnie sięgają po najbardziej aktualne rozwiązania – zarówno te związane z komfortem użytkowników, jak i efektywnością energetyczną. W BREEAM V7 będą więc dobrze odnajdywać się biura klasy A, które chcą potwierdzić swoją pozycję na rynku.
O certyfikację będą będą ubiegać się także inwestujący w obiekty przemysłowe i logistyczne, czyli centra dystrybucyjne i lekka produkcja. Ze względu na swoją skalę i położenie (często na obrzeżach miast), te projekty mają duży potencjał w zakresie mądrego gospodarowania terenem, szczególnie w kontekście retencji wód opadowych czy zarządzania bioróżnorodnością. Również zużycie energii i optymalizacja instalacji technicznych będzie tu kluczowa.
W przypadku projektów z sektora mieszkaniowego i usługowego, takie jak PRS (najem instytucjonalny), prywatne akademiki, hotele czy apartamentowce tu główny nacisk kładzie się na komfort użytkowników – jakość powietrza, akustyka, dostępność architektoniczna, zieleń czy gospodarka wodna. Te elementy są bardzo dobrze rozwinięte w nowej wersji BREEAM. Podsumowując, BREEAM V7 ma potencjał do szerokiego zastosowania – szczególnie w projektach realizowanych przez inwestorów instytucjonalnych, którzy coraz częściej kierują się podejściem ESG i chcą budować zrównoważone portfolio nieruchomości.
Z jakimi klientami współpracujecie obecnie w kontekście BREEAM V7?
BS: Współpracujemy z szerokim gronem klientów – są to przede wszystkim fundusze inwestycyjne, deweloperzy parków logistycznych i handlowych, firmy z sektora biurowego, mieszkaniowego PRS, a także przedstawiciele branży hotelowej. Dużą grupę stanowią również firmy z sektora generalnego wykonawstwa, z którymi ściśle koordynujemy spełnienie konkretnych wymagań certyfikacyjnych już na etapie realizacji inwestycji. Większość tych firm nie traktuje BREEAM jako dodatku, lecz jako integralny element strategii – dążąc do bycia liderami zrównoważonego budownictwa w swoich segmentach. Warto podkreślić, że rynek dojrzał – innowacje, które jeszcze kilka lat temu wdrażali nieliczni pionierzy, dziś stały się standardem rynkowym.
Coraz więcej firm dostrzega, że zrównoważone projektowanie nie tylko zwiększa wartość inwestycji, ale również pozwala skalować biznes w oparciu o zgodność z regulacjami unijnymi i wymogami taksonomii. Nie bez znaczenia jest tu również rosnące znaczenie zielonego finansowania. Coraz częściej rozmowy z klientami koncentrują się nie tylko na aspektach środowiskowych czy wizerunkowych, ale również na zarządzaniu ryzykiem inwestycyjnym, kosztach finansowania i długofalowej wartości nieruchomości. W tym kontekście certyfikacja BREEAM stanowi zestaw dobrych praktyk, który wspiera proces pozyskiwania finansowania, a jednocześnie porządkuje działania projektowe.
Jak wygląda współpraca z ekspertami BRE przy wdrażaniu nowego systemu BREEAM?
BS: Proces certyfikacji BREEAM opiera się zasadniczo na dwóch głównych grupach ekspertów. Pierwszą z nich są konsultanci i assessorzy BREEAM, którzy pracują bezpośrednio z klientami, wspierając ich w spełnieniu wszystkich wymagań systemu. Ich zadaniem jest kompleksowe prowadzenie procesu, od wczesnych etapów planowania aż po finalną ocenę. Współpracują oni również z zespołami projektowymi, tłumacząc złożone wymagania techniczne i pomagając przełożyć je na konkretne działania. Drugą grupę stanowią audytorzy jednostki certyfikującej BRE w Wielkiej Brytanii, którzy dokonują niezależnej oceny projektu na podstawie dostarczonej dokumentacji.
Z naszej strony kluczowe jest odpowiednie przygotowanie tej dokumentacji, tak by spełniała najwyższe standardy jakości i była zgodna z oczekiwaniami zespołu certyfikującego.
Warto zaznaczyć, że w tym roku otrzymaliśmy nagrodę BREEAM jako firma dla najlepszego asesora, co potwierdza skuteczność naszej pracy i wysoką jakość przygotowywanych przez nas dokumentacji. Zespół BRE wielokrotnie potwierdzał, że nasze opracowania w ramach procesu Quality Assurance (QA) spełniają najbardziej rygorystyczne kryteria. W kontekście wdrażania nowej wersji systemu – BREEAM V7 – mieliśmy również możliwość aktywnie uczestniczyć w konsultacjach. Mogliśmy zgłaszać nasze uwagi, zadawać pytania i na bieżąco analizować nowe wymagania, dzięki czemu jesteśmy dziś bardzo dobrze przygotowani do ich implementacji.
Naszym celem jest wspieranie klientów w tym procesie i zapewnienie, że nowy system będzie dla nich realnym narzędziem rozwoju, a nie tylko obowiązkiem formalnym prowadzącym rynek do bardziej zrównoważonej przyszłości.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
