Po EXPO REAL w Monachium, gdzie przeprowadził blisko 40 rozmów z inwestorami, bankami i deweloperami, Alexander Morari, MRICS, CEO Shelton Reed, nie ma wątpliwości; ESG stało się częścią zwykłego rachunku biznesowego. Certyfikat jest biletem wstępu, a zielone finansowanie częściej otwiera drzwi, niż obniża koszt kredytu. Największe wyzwanie? Refinansowanie i modernizacja starszych budynków.
Jest Pan świeżo po EXPO REAL w Monachium. Jakie sygnały dotyczące rynku nieruchomości komercyjnych są w tym roku najbardziej widoczne? Czy kwestie związane ze zrównoważonym budownictwem, efektywnością energetyczną i dekarbonizacją były częścią rozmów inwestorów?
Alexander Morari: Nastroje były ostrożne, ale rozmów było dużo. W Monachium przeprowadziłem blisko 40 rozmów z inwestorami, bankami i deweloperami do serii PeerView realizowanej przez RealTimes i najczęściej wracały w nich trzy tematy: koszt pieniądza, refinansowanie kredytów, które zapadają w najbliższych latach, oraz rozjazd między ceną, której oczekują sprzedający, a tym, co są w stanie zapłacić kupujący i sfinansować banki.
ESG rzadko pojawiało się w tych rozmowach jako osobny temat, ale było w tle niemal każdej dyskusji o kapitale. Certyfikaty są dziś traktowane jako coś oczywistego, więc rzadko ktoś pytał wprost, czy budynek jest zielony. Pytano raczej, ile będzie kosztował w utrzymaniu, czy najemcy zostaną i czy za kilka lat znajdzie się na niego kupujący. Dla mnie to dobry znak: temat przestaje być deklaracją, a staje się częścią zwykłego rachunku biznesowego. Nie znaczy to jednak, że sprawa jest załatwiona. Przed rynkiem wciąż jest dużo pracy.
Koszty energii, wymagania regulacyjne i konieczność modernizacji starszych budynków mocno wpływają na ekonomikę nieruchomości. Czy inwestorzy traktują efektywność energetyczną i potencjał dekarbonizacji jako wartość aktywa, czy wyłącznie jako koszt dostosowania do nowych wymagań?
Alexander Morari: Z mojej perspektywy działa to dość prosto. Efektywność energetyczna dodaje wartości dobremu budynkowi, ale nie uratuje słabego. Jeden z inwestorów powiedział mi w Monachium, że żadne panele ani magazyn energii nie zrobią z kiepskiej nieruchomości dobrej, i trudno się z tym nie zgodzić. Lokalizacja i najemcy nadal są na pierwszym miejscu.
Kiedy jednak te podstawy są w porządku, niższe koszty eksploatacji przekładają się na rzeczy, które każdy inwestor rozumie. Łatwiej zatrzymać najemcę, łatwiej przewidzieć koszty i łatwiej obronić cenę przy sprzedaży. Zwróciłbym uwagę na jedno, liczą się dane, a nie sama etykieta. Kupujący i tak policzy budynek od nowa, więc właściciel, który zna rzeczywiste zużycie i koszty, rozmawia z pozycji siły.
Zielone finansowanie nieruchomości: certyfikat to bilet wstępu, nie przewaga
Jak zmienia się podejście banków i inwestorów do finansowania projektów spełniających określone kryteria ESG? Czy zielone i zrównoważone finansowanie jest konkretną przewagą dla inwestorów i deweloperów, czy nadal jest przede wszystkim dodatkowym instrumentem finansowania?
Alexander Morari: Z tego, co widzę, zielone finansowanie częściej otwiera drzwi, niż obniża rachunek. W jednej z rozmów PeerView w Monachium deweloper z certyfikowanym portfelem powiedział mi, że korzyść z tego widzi nie w cenie kredytu, tylko gdzie indziej: łatwiej rozmawiać z międzynarodowym kapitałem i łatwiej sprzedać budynek, kiedy rynek jest trudniejszy.
Z tego, co słyszę, różnice w marży bywają mniejsze, niż się powszechnie zakłada. Banki patrzą przede wszystkim na to samo co zawsze: jakość projektu, doświadczenie inwestora, wkład własny i źródło spłaty. Kryteria ESG coraz częściej są po prostu częścią tej oceny, a certyfikat jest raczej biletem wstępu niż wyróżnikiem. Dlatego traktowałbym je nie jako dodatkowy instrument, tylko jako element wiarygodności. Przewaga częściej leży nie w cenie kredytu, ale w tym, że rozmowa z bankiem i z inwestorami przebiega sprawniej.
W przypadku nowych inwestycji deweloperzy muszą pogodzić oczekiwania dotyczące stopy zwrotu z kosztami realizacji bardziej efektywnych i niskoemisyjnych budynków. Czy rynek jest już gotowy zapłacić za wyższy standard środowiskowy?
Alexander Morari: Moim zdaniem rynek płaci za wyższy standard, ale nie wprost i nie zawsze od razu. Certyfikat przy nowym budynku jest dziś czymś oczywistym, więc sam w sobie niewiele wyróżnia, a najemca rzadko zapłaci wyższy czynsz tylko za lepsze parametry środowiskowe. Inwestor kupujący gotowy budynek zapłaci natomiast za mniejsze ryzyko, za to, że budynek łatwiej będzie wynająć, utrzymać i za kilka lat sprzedać.
Kłopot polega na tym, że deweloper ponosi koszt dziś, a korzyść pojawia się dopiero przy wyjściu z inwestycji. W Monachium słyszałem od finansujących, że przy niskiej marży projektu każda dodatkowa pozycja w budżecie jest trudna do obrony. Dlatego uważam, że wyższy standard trzeba zaplanować od początku, razem z ceną gruntu, a nie dokładać go na końcu. Wtedy to nie jest koszt ekologii, tylko zwykła decyzja o tym, jaki produkt chcemy sprzedać.
Modernizacja starszych biurowców i dekarbonizacja budynków: jak budować scenariusze
Dużym wyzwaniem pozostaje modernizacja istniejącego zasobu. Czy właściciele budynków analizują dekarbonizację i poprawę efektywności energetycznej jako inwestycję, która może ochronić wartość aktywa w dłuższej perspektywie?
Alexander Morari: Ci, którzy myślą długoterminowo, tak. Ja patrzę na to jak na każdą decyzję inwestycyjną. Dla starszego budynku warto porównać kilka scenariuszy, czyli modernizację, zmianę funkcji albo sprzedaż, każdy z kosztem, czasem i wartością na końcu. Liczby nie muszą być abstrakcyjne. Analiza Gleeds przygotowana z inicjatywy PINK, omawiana na łamach ESG Trends, szacuje wyjściowy zakres prac w przykładowym biurowcu na około 370 zł netto za metr kwadratowy, przy spadku zużycia energii o 10 do 15 procent.
W Monachium słyszałem też, że modernizacje starszych biur należą dziś do trudniejszych tematów w rozmowach z bankami, więc dobry plan i rzetelne dane są tu równie ważne jak sam budżet. Sporo mówiło się również o tym, żeby przed decyzją o rozbiórce sprawdzić, jaką wartość budynek jeszcze ma. To zdrowy odruch. W branży mówi się, że najbardziej zrównoważony budynek to ten, którego nie trzeba budować od nowa.
ESG mocno łączy się z zarządzaniem ryzykiem. Czy przy wycenie nieruchomości inwestorzy uwzględniają już ryzyko związane z przyszłymi kosztami energii, regulacjami środowiskowymi i koniecznością modernizacji budynków?
Alexander Morari: Coraz częściej tak. Przy transakcjach kupujący od lat szukają w budynku ukrytych kosztów, bo to ich argumenty w negocjacjach. Dziś do tej listy dochodzą przyszłe koszty energii i modernizacji, które trzeba będzie ponieść, żeby budynek pozostał atrakcyjny dla najemców i banków. Standardy wyceny, w tym te wydawane przez RICS, też coraz wyraźniej zwracają uwagę na te czynniki.
Doradca techniczny, z którym rozmawiałem w Monachium w ramach PeerView, zwrócił uwagę, że ryzyka związane z pogodą, takie jak upały czy podtopienia, wciąż analizuje się rzadziej niż kwestie regulacyjne. Wniosek dla właścicieli wydaje mi się prosty. Ryzyko, którego sprzedający nie policzy, i tak pojawi się w ofercie kupującego, tylko w formie niższej ceny. Lepiej policzyć je samemu i pokazać plan, niż zostawić tę kalkulację drugiej stronie.
Największe wyzwanie to refinansowanie istniejących budynków
Właśnie te kwestie – kapitał, finansowanie, wycena ryzyka, ale także przyszłość projektów i ich wpływ na rynek – będą przedmiotem dyskusji podczas ERA26 w Warszawie. Jakie pytania dotyczące zrównoważonego rozwoju nieruchomości chcą Państwo postawić podczas konferencji i czego nowego dowiedzą się uczestnicy?
Alexander Morari: Najbardziej ciekawi mnie bardzo praktyczne pytanie – jak dziś w Polsce banki i inwestorzy podchodzą do budynku, który nie ma przekonującego planu na najbliższe lata. RealTimes zaprosił na pierwszy panel banki finansujące polski rynek, a drugi panel poświęcony jest temu, co i jak budują deweloperzy. Zrównoważony rozwój przebiega przez oba tematy, bo dziś jest częścią rozmowy o kapitale i o produkcie.
Chętnie usłyszę, jak banki podchodzą do refinansowania starszych budynków i co deweloperzy zmienili w swoich projektach, żeby pogodzić oczekiwania najemców, koszty i marżę. Wartość takiego wieczoru polega na tym, że uczestnicy usłyszą polską perspektywę tydzień po Monachium, od ludzi, którzy podejmują te decyzje na co dzień. Ja poprowadzę rozmowę o Dubaju, czyli spojrzenie spoza Europy na to, gdzie popyt jest trwały.
Patrząc zarówno na wnioski z EXPO REAL, jak i na perspektywę ERA26, co będzie w najbliższych latach największym wyzwaniem dla rynku nieruchomości w Polsce? Czy będzie to finansowanie transformacji istniejących budynków, koszty dekarbonizacji, wymagania regulacyjne, dostęp do zielonego kapitału, a może znalezienie biznesowego uzasadnienia dla bardziej zrównoważonych projektów?
Alexander Morari: Moim zdaniem finansowanie istniejących budynków, bo w nim spotykają się wszystkie pozostałe kwestie z Pani pytania. Nowe projekty zwykle od początku powstają według wyższych standardów. Trudniej jest z budynkami, które mają kilkanaście czy dwadzieścia lat: często stoją w dobrych lokalizacjach i mają najemców, ale wymagają nakładów, a ich właściciele w najbliższych latach będą refinansować kredyty na nowych warunkach. Do tego dochodzi wdrażanie unijnej dyrektywy o charakterystyce energetycznej budynków, które w Polsce wciąż trwa.
Moim zdaniem kapitał na rynku jest, tylko łatwiej go zaangażować, kiedy obok leży rzetelnie policzony projekt modernizacji. Najwięcej pracy widzę w środku rynku: w budynkach za dobrych, żeby je burzyć, które potrzebują dobrego planu, żeby bank chciał sfinansować ich modernizację. Jako branża mamy tu jeszcze dużo do zrobienia, a przewagę zyskają ci, którzy zaczną wcześniej.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
