LCP Poland wdraża BREEAM w całym portfelu – od M Parków po obiekty stand alone. „Certyfikat na poziomie przynajmniej Very Good to dziś nie tylko przewaga ESG, ale twarda waluta w rozmowach z bankami” – mówi Dorota Szerafin, Property Management Director w LCP Poland. W wywiadzie dla ESG Trends zdradza, jak wygląda zielona transformacja w ponad 100 obiektach, co stanowi największe wyzwanie przy modernizacji starszych aktywów i jakie plany ma Grupa na najbliższe lata.
Redakcja ESG Trends: Skala wdrożenia BREEAM w portfelu LCP to jedno z największych przedsięwzięć certyfikacyjnych na polskim rynku nieruchomości. Jak z perspektywy operacyjnej wygląda zarządzanie procesem, który obejmuje ponad 100 obiektów i różne typy aktywów – od M Parków po obiekty stand alone?
Dorota Szerafin: Z operacyjnej perspektywy zarządzanie certyfikacją BREEAM w portfelu ponad 100 obiektów opiera się na centralnej koordynacji, standaryzacji oraz efektywnym zarządzaniu danymi. Kluczową rolę pełni zespół połączony z członków zespołu Property Managementu oraz Developmentu. W naszym przypadku posiłkujemy się także partnerem zewnętrznym, specjalizującym się w certyfikacji BREEAM, jak np. firma JWA. Wspólnie taki dedykowany zespół nadzoruje proces i zapewnia spójność działań w całym portfelu. BREEAM działa tu jako wspólne ramy operacyjne – porządkuje wymagania, umożliwia mierzenie wyników i wspiera podejmowanie decyzji.
Proces jest ustandaryzowany (wspólne KPI, raportowanie, zbieranie danych), ale jednocześnie elastyczny, dostosowany do różnych typów aktywów, od M Parków po obiekty stand alone. Portfel jest etapowany, co pozwala lepiej zarządzać skalą projektu i zasobami. Dotąd za nami z sukcesem zakończone procesy dla połowy naszego portfela.
Istotne jest tu zaangażowanie członków zespołu, w tym wspominanych już przedstawicieli PM, którzy odpowiadają za wdrażanie wielu działań także w praktyce. W efekcie cały proces jest mierzalny, skalowalny i spójny, a jednocześnie dostosowany do specyfiki poszczególnych obiektów.
W LCP ESG i certyfikacja BREEAM są traktowane jako narzędzie realnie wspierające efektywność operacyjną i relacje z najemcami. Operacyjnie przekłada się to na lepsze zarządzanie zużyciem energii, wody i odpadów, niższe oraz bardziej przewidywalne koszty, a także łatwiejsze identyfikowanie obszarów do optymalizacji w całym portfelu parków handlowych. W relacjach z najemcami ESG wzmacnia współpracę.
Dorota Szerafin, Property Management Director w LCP Poland
BREEAM to dziś popularne narzędzie oceny środowiskowej, ale także standard rynkowy wpływający na finansowanie i wycenę aktywów. Jak LCP przekłada wymagania certyfikacyjne na realne decyzje inwestycyjne i zarządcze w całym cyklu życia nieruchomości?
DS: W LCP BREEAM jest traktowany jako praktyczne narzędzie wspierające decyzje inwestycyjne i zarządcze w całym cyklu życia nieruchomości. Na etapie planowania wpływa na wybór rozwiązań projektowych i technologicznych, promując efektywność energetyczną, niskoemisyjność oraz rozwiązania poprawiające długoterminową wartość aktywów. W decyzjach inwestycyjnych pomaga uwzględniać koszty w całym cyklu życia (LCC), a nie tylko nakłady początkowe.
W fazie operacyjnej BREEAM wspiera zarządzanie poprzez monitoring zużycia mediów, optymalizację kosztów i wdrażanie standardów ESG w codziennej pracy obiektów.
Jednocześnie certyfikacja wpływa na wycenę i finansowanie – zwiększa atrakcyjność aktywów dla inwestorów i instytucji finansujących oraz poprawia ich odporność rynkową. W praktyce certyfikat BREEAM na poziomie co najmniej Very Good jest dziś często warunkiem koniecznym do uzyskania korzystnych warunków finansowania bankowego. Banki traktują go jako istotne kryterium środowiskowe w ramach oceny ESG, a w wielu przypadkach jako podstawowy, a nawet niezbędny wymóg. Jednocześnie sama certyfikacja nie jest jedynym kryterium decyzyjnym – instytucje finansujące uwzględniają również inne aspekty środowiskowe projektu, jednak BREEAM pozostaje rynkowym punktem odniesienia i często punktem wyjścia do dalszej oceny inwestycji. W efekcie BREEAM realnie przekłada się na decyzje biznesowe na każdym etapie życia nieruchomości.
LCP podkreśla, że ESG to nie tylko zgodność regulacyjna, ale również element strategii biznesowej. W jaki sposób wdrożenie certyfikacji wpływa na efektywność operacyjną Waszych parków handlowych oraz relacje z najemcami?
DS: W LCP ESG i certyfikacja BREEAM są traktowane jako narzędzie realnie wspierające efektywność operacyjną i relacje z najemcami. Operacyjnie przekłada się to na lepsze zarządzanie zużyciem energii, wody i odpadów, niższe oraz bardziej przewidywalne koszty, a także łatwiejsze identyfikowanie obszarów do optymalizacji w całym portfelu parków handlowych.
W relacjach z najemcami ESG wzmacnia współpracę, najemcy są włączani w działania środowiskowe i operacyjne, co poprawia komunikację, zwiększa świadomość i buduje bardziej partnerskie podejście do zarządzania obiektami.
W efekcie poprawia się zarówno efektywność operacyjna, jak i jakość relacji z najemcami.
W ramach działań ESG LCP wdraża m.in. infrastrukturę ładowania pojazdów elektrycznych oraz przygotowuje obiekty pod instalacje fotowoltaiczne. Jak te inicjatywy przekładają się na poziom emisji i koszty operacyjne? Czy może Pani podać konkretne przykłady – najlepiej dla średniej wielkości parku handlowego?
DS: W ramach działań ESG wdrażanie infrastruktury EV oraz przygotowanie obiektów pod fotowoltaikę ma bezpośredni wpływ zarówno na redukcję emisji, jak i na koszty operacyjne. Chcę dodać, że ten obszar aktualnie rozwijamy i będziemy się na nim skupiali coraz mocniej.
Tym niemniej według naszych wyliczeń, w przypadku średniej wielkości parku handlowego instalacja systemu fotowoltaicznego może pozwolić na redukcję emisji CO₂ nawet o ok. 20 – 30% w zakresie zużycia energii elektrycznej (w zależności od wielkości instalacji i profilu zużycia obiektu). Jednocześnie przekłada się to na istotne obniżenie kosztów energii – często w przedziale ok. 15 – 25% rocznych wydatków na energię elektryczną.
Z kolei infrastruktura ładowania pojazdów elektrycznych nie zawsze generuje bezpośrednie oszczędności energetyczne, ale wspiera dekarbonizację transportu najemców i klientów, co w dłuższej perspektywie obniża ślad węglowy całego obiektu. Dodatkowo zwiększa atrakcyjność parku handlowego, co może pośrednio wpływać na wyższą frekwencję i dłuższy czas pobytu klientów.
Łącznie tego typu inicjatywy poprawiają efektywność energetyczną obiektu, redukują koszty operacyjne oraz wzmacniają profil ESG aktywów, co przekłada się również na ich długoterminową wartość rynkową.
Spełnienie których kryteriów BREEAM jest dziś największym wyzwaniem dla LCP? Które procedury wdrożeniowe wymagają największych nakładów CAPEX lub zmian operacyjnych?
DS: Największe wyzwania we wdrożeniu BREEAM w LCP dotyczą głównie obszarów łączących wysokie CAPEX i zmiany operacyjne. Najbardziej wymagające są kryteria związane z efektywnością energetyczną i dekarbonizacją – modernizacje HVAC, oświetlenia czy instalacja OZE (np. PV), które generują największe nakłady inwestycyjne.
Drugą grupą są wymagania operacyjne, takie jak gospodarka odpadami, monitoring zużycia mediów i standaryzacja danych ESG w całym portfelu, co wymaga zmian procesów i systemów.
Wyzwanie stanowi też zaangażowanie najemców i zarządców – szkolenia, zmiana praktyk i utrzymanie spójnych standardów w ponad 100 obiektach.
W efekcie największą trudność stanowi nie pojedyncze kryterium, ale ich skala i konieczność równoległego wdrożenia w całym portfelu.
Jakie są w Pani opinii największe wyzwania związane z certyfikacją istniejących obiektów w porównaniu do nowych inwestycji – szczególnie w kontekście modernizacji starszych aktywów w portfelu?
DS: Największym wyzwaniem przy certyfikacji istniejących obiektów jest brak elastyczności technicznej w porównaniu do nowych inwestycji – wiele rozwiązań trzeba modernizować, a nie projektować od początku. Dotyczy to głównie systemów HVAC, oświetlenia czy wdrożenia OZE, co często wiąże się z wyższymi kosztami i ograniczeniami technicznymi.
Drugim wyzwaniem jest jakość danych – starsze obiekty często nie mają pełnego monitoringu zużycia mediów, co wymaga dodatkowych działań porządkujących i digitalizacji. Istotne jest też prowadzenie modernizacji przy zachowaniu ciągłości działania obiektów oraz większa zależność od współpracy z najemcami. Certyfikacja istniejących aktywów jest bardziej złożona i wymaga podejścia etapowego.
Osiągnięcie pełnej certyfikacji portfela jest niewątpliwie przewagą konkurencyjną na rynku parków handlowych w Polsce. Jak zamierza Pani wykorzystać tę przewagę? Jakie są plany Grupy LCP w perspektywie najbliższych 2-3 lat?
DS: Pełna certyfikacja portfela BREEAM daje LCP przewagę konkurencyjną, którą wykorzystujemy przede wszystkim w obszarze finansowania, inwestycji i komercjalizacji.
Certyfikowane aktywa są bardziej atrakcyjne dla banków i inwestorów, co przekłada się na lepsze warunki finansowania i wyższą wartość rynkową. Jednocześnie zwiększają zainteresowanie najemców, którzy coraz częściej wymagają standardów ESG.
W perspektywie 2 – 3 lat celem jest pełna certyfikacja portfela oraz dalsza optymalizacja operacyjna w oparciu o dane ESG, rozwój efektywności energetycznej i zwiększanie udziału OZE.
LCP chce utrwalić i wzmocnić przewagę rynkową poprzez spójny, skalowalny model zarządzania ESG w całym portfelu.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
Za proces przygotowania i przeprowadzenia certyfikacji BREEAM in Use dla części portfela LCP odpowiadał zespół JWA
