Kto buduje zielono, dostanie tańszy kredyt. Kto ignoruje ESG, może nie dostać go wcale. Taki obraz rynku finansowania nieruchomości komercyjnych w Polsce rysuje najnowszy raport Colliers „Green Real Estate Financing: Banks’ Approaches and Expectations”. Banki coraz wyżej zawieszają poprzeczkę – wymogi środowiskowe stają się kluczowym kryterium przy udzielaniu finansowania.
Colliers analizuje podejście sektora bankowego do finansowania zrównoważonych inwestycji nieruchomościowych w Polsce. Raport powstał na podstawie jakościowych badań i wywiadów z przedstawicielami 12 największych banków działających w Polsce.
ESG obowiązkiem. Presja regulacyjna rośnie
Regulacje takie jak Taksonomia UE, SFDR, CSRD czy EPBD na dobre zmieniają reguły gry w finansowaniu nieruchomości. Dla właścicieli aktywów zielone inwestycje stają się dziś nie tyle wyborem, co koniecznością – zarówno z perspektywy prawa, jak i chłodnej kalkulacji ryzyka i wartości.
Banki nie mają już wątpliwości – kryteria ESG przestały być dodatkiem do decyzji kredytowych. Dziś to jeden z kluczowych filtrów, przez które przechodzi każda inwestycja.
Banki coraz częściej traktują aspekty zrównoważonego rozwoju jako kluczowy element oceny ryzyka i wartości inwestycji. Dla inwestorów oznacza to konieczność przygotowania się na bardziej rygorystyczne wymagania – ale też szansę na podniesienie jakości technicznej budynku. W perspektywie długoterminowej przekłada się to na większą atrakcyjność dla najemców, stabilność przepływów z najmu i ograniczenie ryzyk. Dotyczy to ryzyk inwestycyjnych, regulacyjnych i fizycznych – związanych ze skutkami zmian klimatu oraz tranzycyjnych – wynikających z transformacji w kierunku gospodarki niskoemisyjnej – mówi Izabela Makowska-Kwiecińska, Associate Director, Strategic Advisory, ESG w Colliers.
Zielone nieruchomości na wagę złota. Co sprawdzą banki?
Publikacja analizuje kilka kluczowych obszarów, które obecnie mają decydujące znaczenie dla uzyskania finansowania:
- Czy nieruchomość posiada uznane certyfikaty środowiskowe, takie jak BREEAM, LEED czy WELL, które potwierdzają jej efektywność energetyczną i standardy ESG
- Zgodność z CRREM, czyli czy budynek wpisuje się w ścieżkę dekarbonizacji i spełnia limity emisyjne określone na kolejne lata
- Realny plan dekarbonizacji – obejmujący harmonogram modernizacji, inwestycje w poprawę efektywności energetycznej oraz eliminację śladu węglowego w perspektywie najbliższych dekad
- Jakość danych energetycznych i środowiskowych, w tym precyzyjne informacje o zużyciu energii, emisjach CO2 oraz planowanych działaniach poprawiających efektywność.
- Zgodność z regulacjami Taksonomii UE i SFDR, czyli potwierdzenie, że inwestycja spełnia kryteria zrównoważonych inwestycji zgodnie z unijnymi wymogami.
Brak tych elementów — lub zbyt ogólne deklaracje bez pokrycia w danych — realnie zwiększa ryzyko negatywnej decyzji kredytowej lub gorszych warunków finansowania.
Nowe kryteria wyceny nieruchomości. ESG zmienia reguły
Wycena nieruchomości komercyjnych ewoluuje. Zrównoważony rozwój coraz mocniej wpływa na wartość rynkową budynków.
– Uwzględnienie aspektów zrównoważonego rozwoju nie wymaga rewolucji w pracy rzeczoznawców, ale z pewnością wymaga szerszej perspektywy i zrozumienia wpływu regulacji na wartość nieruchomości. ESG to już nie trend – to nowy standard rynkowy – komentuje Alicja Zajler, Director, Valuation & Advisory Services, Colliers.
Eksperci wskazują, że czynniki ESG są dziś nieodłącznym elementem analiz due diligence oraz wpływają bezpośrednio na ocenę ryzyka i długoterminową rentowność inwestycji.
Przewaga dla liderów ESG. Kto skorzysta na transformacji?
Eksperci Colliers podkreślają, że zgodność z ESG to realna szansa na zwiększenie wartości aktywów, poprawę rentowności i ograniczenie ryzyka inwestycyjnego.
Przykłady takich firm jak Skanska, AFI Poland czy Peakside Capital pokazują, że inwestycje w energooszczędność, certyfikację i zgodność regulacyjną przekładają się na konkretne korzyści finansowe i wizerunkowe.
Jednocześnie rynek dostrzega pilną potrzebę standaryzacji podejścia do ESG, zarówno po stronie banków, jak i deweloperów.
Nowa mapa ryzyka. Co czeka rynek nieruchomości komercyjnych?
– Nasz raport to praktyczny przewodnik dla inwestorów i właścicieli nieruchomości, którzy chcą skutecznie poruszać się w nowym krajobrazie finansowania. Zawiera konkretne wskazówki, jak przygotować się do rozmów z bankami, jak budować realistyczne i ambitne plany dekarbonizacji, a także jak łączyć różne źródła finansowania – od kredytów bankowych po zielone obligacje i fundusze unijne – aby efektywnie przeprowadzić transformację. Banki oczekują dziś nie tylko deklaracji, ale konkretnych działań i przejrzystości, dlatego tak ważne jest, by dobrze przygotować się na zmiany, które już są częścią nowego standardu rynkowego – podkreśla Dorota Wysokińska-Kuzdra, Senior Partner, Corporate Finance & Living Services | CEE w Colliers.
Eksperci są zgodni – w najbliższych latach banki będą stawiać na coraz bardziej ambitne i kompleksowe strategie środowiskowe. Tylko projekty spełniające najwyższe standardy ESG będą mogły liczyć na korzystne warunki finansowania.
