Zbieranie danych ESG w nieruchomościach komercyjnych nadal często odbywa się ręcznie – przy pomocy Excela, PDF-ów i intuicji. SINGU, firma technologiczna, pokazuje, jak automatyzacja, smart metering i praktyczne podejście do „operacyjnego ESG” mogą zrewolucjonizować sposób zbierania i analizy danych środowiskowych. Z Pawłem Malonem, CEO SINGU, rozmawiamy o realnych wyzwaniach rynkowych, brakach w danych o odpadach, śladzie węglowym budynków i przyszłości raportowania ESG w sektorze nieruchomości.
SINGU to polska firma technologiczna, która dostarcza oprogramowanie do zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Wspieracie swoich klientów także w realizacji celów ESG, szczególnie w obszarze środowiskowym. Z jakimi najczęstszymi wyzwaniami z obszaru ESG przychodzą dziś do Was klienci?
Paweł Malon: Z naszych obserwacji wynika, że jednym z największych wyzwań dla klientów jest zbieranie danych operacyjnych z budynków – tak, by można je było wykorzystać w raportowaniu niefinansowym, głównie w obszarze „E”, czyli środowiskowym. Kwestie społeczne i ładu korporacyjnego pojawiają się rzadziej.
W SINGU koncentrujemy się przede wszystkim na obsłudze klientów z rynku nieruchomości komercyjnych, czyli tzw. commercial real estate. Naszą specjalizacją są głównie nieruchomości magazynowe, przemysłowe oraz szeroko rozumiany retail. Mówiąc o retailu, mamy na myśli centra handlowe, parki handlowe, ale też sieci sklepów. Obecnie obsługujemy ponad 200 milionów metrów kwadratowych powierzchni dla około 500 klientów w 35 krajach. To już naprawdę spora skala. Wśród naszych klientów są zarówno duże, międzynarodowe sieci z operacjami w wielu lokalizacjach, jak i firmy działające lokalnie. W ramach naszej działalności – czyli kompleksowego wsparcia dla rynku nieruchomości komercyjnych – obserwujemy w ostatnich latach silny trend związany z ESG. To szerokie pojęcie, ale my skupiamy się na jego praktycznym wymiarze, który nazwaliśmy „operacyjnym ESG”.
Rynek nieruchomości komercyjnych jest złożony – mamy tu asset managerów, zarządców nieruchomości, facility managerów, najemców. Każdy z nich odpowiada za inny obszar, co często prowadzi do niejasności, kto powinien zbierać konkretne dane i w jaki sposób.
Dlatego wyszliśmy z podejściem operacyjnym do ESG, uznając, że to zarządca nieruchomości – jako osoba najlepiej znająca funkcjonowanie budynku – powinien pełnić kluczową rolę w analizie ESG. Zarządca wie, gdzie są liczniki, kto i jak korzysta z budynku, jak wygląda zużycie mediów: wody, gazu, energii elektrycznej, a także jak zarządzane są odpady – czy jest recycling, jak wygląda jego organizacja, czy mamy jeden pojemnik, czy sześć różnych kontenerów.
Ponieważ nasi klienci już wcześniej korzystali z naszego narzędzia do zarządzania operacyjnego budynkiem, postanowiliśmy rozszerzyć jego funkcjonalności. Dodaliśmy nowe moduły, które wspierają ich w zbieraniu danych operacyjnych – realnie rozwiązując problem, z którym mierzy się wielu zarządców.
Wielu zarządców nieruchomości nadal opiera swoje działania ESG na bardzo podstawowych narzędziach – jak na przykład Excel – co oznacza ręczne przepisywanie danych i brak standaryzacji odpowiedzialności wewnątrz organizacji. W SINGU znaleźliście na to sposób.
PM: W zdecydowanej większości przypadków – myślę, że mówimy tu o około 95% – narzędziem, z którego korzystają nasi klienci, a szerzej cały rynek, jest Excel. Mówiąc wprost: odpowiednich narzędzi do zarządzania danymi ESG po prostu nie ma. Dane są zbierane ręcznie, często wpisywane do arkuszy Excela lub najprostszych dokumentów tekstowych. To bardzo czasochłonna, ręczna praca.
Co więcej, nie wiadomo też do końca, kto powinien się tym zajmować. Czasami kwestie ESG trafiają do działu CSR, czasem do księgowości, a innym razem zostają przypisane jakiejś konkretnej osobie z administracji. Brakuje tu standaryzacji – wszyscy widzą problem, ale nie ma jednolitego podejścia do jego rozwiązania.
Najczęściej wygląda to tak, że ktoś przepisuje dane z PDF-ów do Excela – linijka po linijce. To nadal główna metoda „zarządzania danymi ESG” w wielu firmach.
Jak my do tego podchodzimy? SINGU to narzędzie do operacyjnego zarządzania nieruchomościami komercyjnymi. Udostępniamy naszym klientom aplikację, która pozwala w znacznie bardziej usystematyzowany sposób zbierać i analizować dane operacyjne – w tym dane potrzebne do raportowania ESG.
Kiedy wdrażamy klienta – załóżmy, że to firma zarządzająca setką magazynów – wspólnie z nim tworzymy strukturę całego portfela. Wprowadzamy wszystkie budynki do systemu i w ramach tego procesu mapujemy również infrastrukturę techniczną: przypisujemy do budynków liczniki energii, wody, zarządzanie odpadami itd.
Od tego momentu dane mogą być zbierane i analizowane automatycznie. Natomiast istnieje wiele sposobów integracji – dopasowanych do potrzeb klienta.
Proszę podać przykłady takich wdrożeń i integracji
PM: Na przykład możemy automatycznie odczytywać dane z PDF-ów, które są przesyłane przez dostawców, takich jak Tauron. Nasz system rozpoznaje faktury, wyciąga z nich zużycie energii oraz miks energetyczny i przypisuje dane do odpowiedniego budynku i daty.
Możemy połączyć się bezpośrednio z dostawcą energii poprzez API – wtedy dane są pobierane automatycznie z jego serwera lub chmury.
Możliwa jest też integracja ze smart meteringiem – jeśli budynek jest wyposażony w inteligentne liczniki, możemy pobierać dane na bieżąco.
Oczywiście konfiguracja systemu – np. ustawienie miksu energetycznego – musi być wcześniej wykonana przez zarządcę, ponieważ to on decyduje, jaką energię kupuje (czy odnawialną, czy np. pochodzącą z węgla).
Które dane jest najtrudniej pozyskać?
PM: Jeśli chodzi o dane dotyczące mediów – takich jak energia czy gaz – to ogólnie są one dość łatwo dostępne. Natomiast największe trudności wciąż widzimy w obszarze odpadów.
Dlaczego? Firmy teoretycznie prowadzą ewidencję wywozu śmieci, ale uzyskanie dokładnych danych do analizy jest bardzo trudne. Wciąż standardem rynkowym jest tzw. pomiar wolumetryczny – czyli mierzymy objętość odpadów, np. ile metrów sześciennych śmieci zostało wywiezionych. Problem w tym, że metr sześcienny niepotrzebnych kartonów a metr sześcienny rozbitego szkła to zupełnie inna waga i inny ślad środowiskowy. Taka metodologia jest więc bardzo niedokładna.
Dlatego razem z częścią naszych klientów pracujemy nad rozwiązaniami opartymi na realnym pomiarze wagi. Coraz częściej na rynku pojawiają się przemysłowe wagi zintegrowane z systemami logowania. Proces wygląda tak, że osoba wyrzucająca odpady skanuje swoją kartę, kładzie worek na wadze i oznacza jego typ. W ten sposób możemy bardzo dokładnie określić, co i ile trafia do utylizacji – zamiast ogólnego stwierdzenia: „wywieźliśmy jeden kontener śmieci”, który mógł zawierać styropian (czyli 5 kg), a mógł zawierać ciężkie odpady przemysłowe (czyli np. 500 kg).
Z kolei, jeśli mówimy o danych niezwiązanych bezpośrednio z mediami, to ogromnym wyzwaniem jest historia i specyfika techniczna budynków. Wciąż bardzo rzadko spotykamy sytuację, w której klient ma szczegółową dokumentację dotyczącą materiałów, z jakich budynek został wykonany, informacji o dociepleniu, typie ogrzewania itp. Często wiemy tylko ogólnie, że „budynek jest ogrzewany gazem”, ale nie mamy danych, co dokładnie to oznacza. Zebranie takich informacji wymaga kosztownych i skomplikowanych audytów, dlatego niewielu klientów się na to decyduje.
To są dwa najczęstsze problemy, które obserwujemy: śmieci i brak danych historyczno-technicznych o budynkach.
Co dalej dzieje się z danymi, które pozyskacie?
PM: Po ich zebraniu przekształcamy je na dane emisyjne – według standardów Scope 1, 2 i 3 emisji CO2. To jest już dość powszechna praktyka. Natomiast część bardziej zaawansowanych klientów i operatorów nieruchomości idzie krok dalej – interesuje ich tzw. embodied carbon, czyli wbudowany ślad węglowy.
To jest ilość CO2, która została wyemitowana już na etapie powstawania budynku – np. podczas produkcji materiałów budowlanych, ich transportu czy samego procesu budowy. Mówimy tu o emisjach historycznych, które są „zamknięte” w budynku – w jego cegłach, betonie, konstrukcji. Ten aspekt jest coraz częściej analizowany na świecie, ale wciąż rzadko spotykany w Polsce.
Oczywiście dane operacyjne, które zbieramy w SINGU, pozwalają również na ustalanie celów redukcyjnych – np. zmniejszenie emisji o X% rocznie. Można to osiągnąć poprzez redukcję zużycia energii, instalację oświetlenia LED, wymianę stolarki okiennej czy inwestycje w energooszczędne technologie. Potencjalnych rozwiązań jest naprawdę wiele.
Ale coraz więcej klientów – oprócz redukcji przyszłych emisji – chce też zrozumieć, ile „węgla” już w ich budynkach jest. Ile emisji zostało wyprodukowanych, zanim jeszcze ktokolwiek w ogóle w tym budynku zamieszkał czy zaczął go użytkować. To duże wyzwanie – i nadal dość trudne do dokładnego oszacowania – ale kierunek jest jasny.
Jak SINGU dostosowuje swoje usługi i narzędzia do szybko zmieniającego się świata. Codziennie niemalże słyszymy o nowych możliwościach i innowacjach technologicznych. Czy da się za tym nadążyć i wciąż oferować produkt, który jest “na czasie”? Jak w takim środowisku utrzymujecie równowagę między innowacją a stabilnością produktu?
PM: To prawda, ale jako firma technologiczna rozwijająca oprogramowanie, innowacje są po prostu wpisane w nasze DNA. Usprawniamy system SINGU i stale rozwijamy nasz produkt. Kluczowe jest dla nas to, by ten rozwój nie był „sztuką dla sztuki”, ale realną odpowiedzią na potrzeby naszych klientów. I to właśnie one są dla nas głównym punktem odniesienia.
Świat wokół nas zmienia się dynamicznie – zarówno jeśli chodzi o technologie, jak i o regulacje. Te ostatnie bywają szczególnie nieprzewidywalne. Harmonogramy wprowadzania nowych przepisów dotyczących ESG są często niejasne, zmieniają się z miesiąca na miesiąc. Coś ma wejść za rok – ale może nie wejdzie. Coś innego miało być obowiązkowe – a jednak nie jest. Trudno więc bazować wyłącznie na regulacjach. Dlatego my skupiamy się przede wszystkim na bieżących, rzeczywistych potrzebach użytkowników naszych rozwiązań.
Zawsze staramy się bardzo dokładnie zrozumieć kontekst klienta. Inne potrzeby występują w sektorze magazynowym, inne w retailu, a jeszcze inne w biurach. Jesteśmy obecni w każdym z tych obszarów, dlatego kluczowe jest dla nas bezpośrednie zaangażowanie i regularne rozmowy z klientami – zarówno podczas wdrożeń, jak i później.
Jeśli klient ma w swojej strukturze osobę dedykowaną ESG – np. ESG Analyst, ESG Compliance Officer – to dla nas jest to sygnał, że możemy wejść na bardziej zaawansowany poziom współpracy. Staramy się wtedy dobrze zrozumieć, gdzie dany klient się znajduje na swojej ścieżce ESG – czy jest to spółka giełdowa, która ma obowiązek szczegółowego raportowania niefinansowego, czy może prywatna firma, która takiego obowiązku nie ma, ale z własnej inicjatywy dąży do redukcji emisji i większej przejrzystości.
Dla nas wszystko zaczyna się i kończy na kliencie. To on wyznacza kierunek – a my dostarczamy odpowiednie narzędzia i rozwiązania.
SINGU zostało w styczniu tego roku wyróżnione prestiżową nagrodą „Global ESG Awards” podczas wydarzenia MIPIM w Cannes. Co to wyróżnienie dla Was oznacza i jak wpisuje się w długofalową strategię firmy?
PM: To dla nas ogromne wyróżnienie i dowód na to, że przyjęte przez nas podejście do ESG – szczególnie w wymiarze operacyjnym – jest nie tylko skuteczne, ale też doceniane na arenie międzynarodowej. Nagroda „Global ESG Awards” przyznana podczas MIPIM w Cannes potwierdza, że rozwiązania, które tworzymy, realnie wspierają naszych klientów w transformacji środowiskowej i osiąganiu celów zrównoważonego rozwoju.
Dla nas to także impuls do dalszych inwestycji w rozwój technologii, które wspierają odpowiedzialne zarządzanie nieruchomościami. Naszym celem jest nie tylko dostarczanie narzędzi, ale też kształtowanie rynku – edukowanie, promowanie standardów i wyznaczanie kierunku zmian. Cieszy nas, że międzynarodowe środowisko branżowe dostrzega i docenia nasze działania.
Jak Pan ocenia stopień przygotowania firm do ESG? Gdzie widzi Pan największe braki, jeśli chodzi o świadomość, procesy czy dostęp do odpowiednich narzędzi?
PM: Uważam, że branża nieruchomości komercyjnych jest generalnie dobrze przygotowana na wdrażanie standardów ESG i na zachodzące zmiany. Problemem jest jednak brak jasności co do samych zmian – brakuje spójności regulacyjnej. Przepisy są często przesuwane, zmieniają się z roku na rok, przez co trudno firmom przygotować się w sposób precyzyjny. Z naszej perspektywy klienci są gotowi – korzystają z nowoczesnych rozwiązań, ale czekają na jednoznaczną informację: co dokładnie musimy robić i co raportować.
Jeśli spojrzymy na konkretne sektory, zdecydowanie na czoło wysuwa się branża logistyczna i magazynowa. Tu świadomość ESG jest bardzo wysoka – m.in. dlatego, że najemcy takich obiektów coraz częściej mają własne wymagania ESG. Widzimy, że operatorzy magazynowi mocno inwestują w certyfikacje – BREEAM, LEED i inne – i coraz częściej konkurują ze sobą właśnie poprzez jakość środowiskową obiektów.
Nie potrafię powiedzieć, jaki to ma wpływ na stawki najmu, bo tym się nie zajmujemy, ale widzimy wyraźnie, że rynek działa w tym obszarze bardzo sprawnie. W nowych inwestycjach oraz podczas modernizacji (CAPEX) jest wyraźny fokus na efektywność energetyczną. Dużą rolę odgrywa też struktura właścicielska – wielu operatorów magazynowych jest dziś częścią dużych instytucji finansowych, które również podlegają wymogom ESG. To sprawia, że coraz więcej mówi się o takich koncepcjach jak np. stranded assets, czyli o tym, w którym roku budynek może przestać spełniać normy środowiskowe i stracić wartość użytkową w kontekście emisji CO2.
Podobny poziom zaawansowania widzimy na rynku biurowym – tu również ESG jest kluczowe, ponieważ oczekują tego najemcy. Coraz częściej to oni narzucają standardy, które operatorzy muszą spełnić.
Z kolei w sektorze retailowym obserwujemy rosnące zainteresowanie dwoma obszarami: gospodarką odpadami i kwestiami społecznymi (czyli komponentem „S” z ESG). Jeśli chodzi o odpady, to galerie handlowe i sieci retailowe generują ich ogromne ilości. Dlatego coraz częściej pojawiają się pytania: jak to lepiej mierzyć, jak lepiej segregować, jak realnie zrozumieć, co generujemy i co się z tym dalej dzieje? Widzimy też wdrażanie prostych, ale efektywnych rozwiązań, jak np. przejście na oświetlenie LED.
Ciekawym obszarem w retailu jest właśnie ten aspekt społeczny – tworzenie wspólnot wokół centrów handlowych, lokalne inicjatywy CSR, wydarzenia społeczne. Galerie handlowe aktywnie angażują się w takie działania i w ten sposób również budują swoją wartość ESG.
Jakich trendów możemy się spodziewać w najbliższym czasie w kontekście raportowania i narzędzi to usprawniających?
PM: Myślę, że będzie to automatyzacja zbierania danych.
Automatyzacja to obecnie jedno z najczęściej poruszanych zagadnień, jednak nie zawsze wiadomo, jak ją skutecznie wdrożyć w praktyce. Czy może Pan podać konkretne przykłady automatyzacji w branży nieruchomości komercyjnych? Jakie procesy lub obszary działalności w Waszym sektorze najbardziej zyskują na automatyzacji i jakie korzyści z tego wynikają?
PM: Automatyzacja zbierania danych to przede wszystkim wdrażanie tzw. smart meteringu, czyli zintegrowanego systemu inteligentnych liczników. Dzięki temu dane o zużyciu mediów są zbierane automatycznie, w czasie rzeczywistym, a następnie przesyłane do centralnych systemów analitycznych. To nie tylko ogranicza potrzebę ręcznego raportowania, ale przede wszystkim otwiera nowe możliwości w zakresie analizy i optymalizacji.
Na przykład, jeśli najemca ma swoje przestrzenie w dwóch różnych magazynach, może bez problemu porównać zużycie energii w obu lokalizacjach, przeliczając je choćby na metr kwadratowy. Jeżeli zauważy znaczące różnice, od razu pojawiają się pytania: dlaczego? Czy budynek ma mniej efektywną izolację? Czy są nieszczelności w dachu lub oknach? A może temperatura jest ustawiana zbyt wysoko?
Takie dane umożliwiają benchmarkowanie – porównania pomiędzy budynkami, najemcami, a także w ujęciu czasowym – miesiąc do miesiąca, rok do roku. Systemy takie jak SINGU, pozwalają na bieżącą analizę tych danych i szybkie wyciąganie wniosków – zarówno przez użytkowników, jak i z wykorzystaniem sztucznej inteligencji i algorytmów uczenia maszynowego. AI może na przykład wykryć, że zużycie energii w danym miesiącu wzrosło o X % ponad średnią i zaproponować analizę przyczyn: niższa temperatura zewnętrzna? Rotacja pracowników? Inne zmienne?
Tego typu rozwiązania mają realny wpływ na optymalizację kosztów i umożliwiają wdrażanie konkretnych działań – już nie tylko na podstawie subiektywnych odczuć („tu jest cieplej, tam zimniej”), ale w oparciu o twarde dane. W ten sposób ESG nie jest już tylko ideą czy strategią — staje się codzienną praktyką opartą o liczby i analitykę.
Demo, jak działa platforma znajdziecie TUTAJ
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
