Służewiec – dzielnica Warszawy – po dekadach dominacji funkcji biurowej przekształca się w zrównoważony, wielofunkcyjny obszar miejski. Kluczowymi motorami zmian są dynamiczny rozwój sektora mieszkaniowego oraz najmu instytucjonalnego, zmniejszenie zasobów biurowych oraz nadrabianie zaległości w infrastrukturze społecznej – wynika z najnowszego raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield „Służewiec: W stronę równowagi”.
Zrównoważona dzielnica zamiast monokultury
Po okresie bycia największym skupiskiem biurowców w Europie Środkowo-Wschodniej, Służewiec wkracza w trzeci etap swojego rozwoju, świadomie odchodząc od monokultury, na rzecz przestrzeni łączącej funkcje mieszkaniowe, usługowe i biurowe.
Przez lata Służewiec był synonimem biurowej potęgi – w szczytowym momencie rozwoju mówiliśmy o zasobie przekraczającym 1,1 mln mkw. powierzchni, co czyniło go absolutnym liderem w regionie CEE. To, co obserwujemy obecnie, to proces powrotu równowagi rynkowej i społecznej rewitalizacji. Dzielnica nadrabia zaległości infrastrukturalne i na nowo definiuje swoją tożsamość. Z miejsca pracy staje się takim, w którym chce się mieszkać, uczyć się i spędzać czas – komentuje Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research, Cushman & Wakefield.
Rozwój infrastruktury społecznej i komunikacyjnej
Transformacji demograficznej towarzyszy rozwój infrastruktury społecznej i komunikacyjnej. Przykładem jest uruchomienie przy ul. Konstruktorskiej pierwszej w Warszawie szkoły zbudowanej ze środków dewelopera. Na terenie Służewca działa już ponad 1100 punktów usługowych i użyteczności publicznej.
W ostatnim czasie ukończono także kilka nowych połączeń drogowych (m.in. powstała ul. Logarytmiczna) i rozbudowano sieć ścieżek rowerowych. Rozwój sieci transportu szynowego i planowane połączenia Służewca z Dworcem Zachodnim powinny dodatkowo wpłynąć na poprawienie komunikacji tego obszaru z innymi częściami stolicy. W perspektywie długoterminowej kluczowe znaczenie dla rozwoju dzielnicy będzie miała budowa czwartej linii metra, która połączy Służewiec z Białołęką i Wilanowem – dodaje Vitalii Arkhypenko, Analityk Rynku, Cushman & Wakefield.
Powierzchnia biurowa na Służewcu w fazie kontrolowanej redukcji
Jak wskazują eksperci Cushman & Wakefield, zasób powierzchni biurowej na Służewcu jest w fazie kontrolowanej redukcji. Do końca 2030 roku może on zmniejszyć się o ponad 200 000 mkw., co oznacza spadek o 18% w stosunku do wartości szczytowej w roku 2020.
Powodem jest m. in. wycofanie z rynku części obiektów biurowych (głównie przestarzałych biurowców, niebędących w stanie spełniać wysokich standardów), a także nieopłacalność budowy nowych obiektów biurowych w tej części Warszawy.
Przystosowanie budynków do standardów zrównoważonego rozwoju
Według raportu, Służewiec ze swoim wciąż imponującym zasobem biur, pozostaje znacznie bardziej konkurencyjny cenowo niż centralne lokalizacje. Różnica w czynszach między tą dzielnicą (14,5 EUR/mkw.) a Centrum (26 EUR/mkw.) wzrosła w latach 2019-2025 z 6 do prawie 12 EUR/mkw.
Aktywne zarządzanie i certyfikacja BREEAM
Redukcja podaży i atrakcyjne ceny, tworzą potencjał zarówno dla najemców, jak i właścicieli budynków.
Modernizacja istniejących, dobrze zlokalizowanych budynków i dostosowanie ich do standardów zrównoważonego rozwoju staje się kluczową strategią. Przykładem jest między innym budynek Nefryt, który dzięki aktywnemu zarządzaniu i certyfikacji BREEAM In-Use na poziomie Excellent utrzymuje wysoki poziom wynajęcia – mówi Bożena Jurek, Senior Portfolio Manager, Cushman & Wakefield.
Boom mieszkaniowy i nowa tkanka społeczna
Służewiec jest obecnie jedną z najszybciej zaludniających się części Warszawy. W ciągu ostatniej dekady liczba mieszkańców na tym obszarze podwoiła się – z 15 000 w 2015 roku do ponad 31 000 obecnie. Prognozy wskazują, że do 2030 roku przekroczy 40 000.
Obszar biurowy Służewca w ciągu kolejnych 5 lat może powiększyć się o ponad 4 000 mieszkań na sprzedaż (wliczając nieruchomości w budowie i planowane).
Obszar ten staje się też ważnym ośrodkiem dla rynku PRS – koncentruje 20% całej warszawskiej oferty tego typu.
Dynamiczny mieszkaniowy rozwój Służewca sprawia, że dzielnica z sukcesem przyciąga nowych mieszkańców. Intensywny rozwój rynku najmu instytucjonalnego i prywatnych akademików, sprawia także, że Służewiec staje się hubem dla młodych profesjonalistów i studentów. Wnoszą oni nową dynamikę i sprawiają, że okolica żyje. W budowie jest aktualnie kilka projektów akademików, jak choćby pod marką Student Space czy Milestone Warszawa Mokotów inwestora Speedwell Polska, a także kolejne projekty na wynajem – dodaje Karolina Furmańska, Associate, Strategic Consulting & ESG | Capital Markets, Cushman & Wakefield.
Źródło: Raport Cushman & Wakefield „Służewiec: W stronę równowagi”
