Dostęp do mocy ważniejszy niż lokalizacja – tak transformacja energetyczna zmienia rynek gruntów. Wszystko wskazuje na to, że w 2026 roku dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym czynnikiem wpływającym na wycenę gruntów – mówi Mariusz Urbański, analityk i wieloletni ekspert rynku nieruchomości z firmy INWI Development.
Infrastruktura energetyczna zmienia wyceny gruntów
Spore zmiany na rynku gruntów. Teraz inwestorzy stawiają na uzbrojenie w media. Po okresie dużych wahań związanych z pandemią oraz rynkowej korekcie w latach 2023-2024, w 2025 roku rynek gruntów inwestycyjnych wszedł w fazę stabilizacji. Deweloperzy mieszkaniowi napotykali trudności w pozyskiwaniu działek w dobrych lokalizacjach, natomiast coraz większą rolę zaczęły odgrywać inwestycje w centra przetwarzania danych i magazyny energii.
Rynek przeszedł istotne zmiany. Zakończył się okres masowego kupowania gruntów budowlanych, a zainteresowanie dużymi galeriami handlowymi wyraźnie spadło. Lokalizacja przy autostradzie przestała być już kluczowym kryterium. W branżach związanych z energetyką i cyfryzacją najważniejszym zasobem stała się moc przyłączeniowa. Wszystko wskazuje na to, że w 2026 roku dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym czynnikiem wpływającym na wycenę gruntów.
Sektory data centers i magazynów energii wyrosły na „czarne konie”
Po burzliwym okresie postpandemicznym i korekcie z lat 2023-2024, rok 2025 przyniósł na rynku gruntów inwestycyjnych stabilizację. Podczas gdy deweloperzy mieszkaniowi wciąż walczyli z deficytem działek w topowych lokalizacjach, sektory data centers i magazynów energii wyrosły na „czarne konie”, redefiniując pojęcie atrakcyjnego gruntu. Na rynku sporo się zmienia.
Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status „budowlany”. Nastał też zmierzch wielkich galerii. Do tego dziś nie liczy się już tylko lokalizacja przy autostradzie. W energetyce i cyfryzacji głównie stawia się na moc przyłączeniową, która stała się nową walutą. W 2026 roku należy spodziewać się, że np. dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym driverem wartości gruntów.
Era nearshoringu
Po latach boomu, rynek gruntów logistycznych w 2025 roku wszedł w fazę dojrzałości. Według raportów agencji AXI IMMO oraz JLL, podaż nowej powierzchni magazynowej wyhamowała, a rynek skupił się na absorpcji istniejących zasobów (pustostany na poziomie ok. 8,2%).
Ceny gruntów logistycznych ustabilizowały się, a w mniej kluczowych lokalizacjach odnotowano nawet lekkie korekty. Jednakże tzw. „Wielka Szóstka” (Warszawa, Śląsk, Polska Centralna, Wrocław, Poznań, Trójmiasto) utrzymała wysokie wyceny.
Kluczowym trendem 2025 roku był „nearshoring”. To przenoszenie produkcji bliżej rynków zbytu. Zwiększyło to popyt na grunty pod obiekty typu BTO (Build-to-Own) dla firm produkcyjnych, zwłaszcza na zachodzie i południu Polski (woj. lubuskie, dolnośląskie, śląskie), co potwierdzają kolejne doniesienia o nowych inwestycjach.
Data Centers i magazyny energii
To właśnie te dwa sektory były w 2025 roku najbardziej dynamiczne i to one dyktowały nowe warunki gry. Polska ugruntowała w 2025 roku swoją pozycję jako hub centrów przetwarzania danych w Europie Środkowo-Wschodniej. Popyt na nowe inwestycje napędzany jest dynamicznym rozwojem sztucznej inteligencji (AI) oraz usług chmurowych. Kluczowym kryterium nie była tu cena za metr kwadratowy, ale dostępność mocy przyłączeniowej (rzędu kilkudziesięciu MW) oraz światłowodów.
Do tego było widać, że w 2025 roku rynek gruntów pod magazyny energii wielkoskalowej (BESS) przeżywał prawdziwy rozkwit, stymulowany potrzebą stabilizacji sieci OZE. W przeciwieństwie do farm fotowoltaicznych, magazyny energii nie wymagają hektarów ziemi (często wystarczy 0,5-2 ha), ale oczekują bezpośredniego sąsiedztwa Głównych Punktów Zasilania (GPZ). Działki położone w promieniu 500 metrów od GPZ zyskały status „premium”. Inwestorzy, tacy jak Enea czy prywatne fundusze, aktywnie poszukiwali gruntów klasy IV-VI, oferując właścicielom atrakcyjne stawki dzierżawy (często wyższe niż pod fotowoltaikę), pod warunkiem możliwości uzyskania warunków przyłączeniowych.
Dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym driverem wartości gruntów w 2026 roku
Rok 2025 na rynku gruntów inwestycyjnych w Polsce można podsumować jednym słowem, tj. selekcja. Skończył się czas kupowania wszystkiego, co ma status „budowlany”. Kluczowe wnioski z 2025 roku są następujące. W mieszkaniówce był dalszy wzrost cen gruntów w miastach wojewódzkich, do tego było widać silną barierę podaży. Z kolei w logistyce nastąpiła stabilizacja stawek. Nastąpił rozwój wzdłuż zachodniej granicy (efekt nearshoringu). W energetyce i cyfryzacji głównie liczyła się moc przyłączeniowa, która stała się nową walutą. Działka bez prądu traci na znaczeniu inwestycyjnym. W ESG raportowanie niefinansowe wymusiło na inwestorach weryfikację gruntów pod kątem ryzyk środowiskowych (tereny zalewowe, bioróżnorodność) już na etapie due diligence.
Wchodząc w rok 2026, należy spodziewać się, że to właśnie dostęp do infrastruktury energetycznej będzie głównym driverem wartości gruntów. Dla właścicieli ziemskich oznacza to konieczność nie tylko „odrolnienia” ziemi, ale przede wszystkim – zadbania o jej uzbrojenie w media o odpowiednich parametrach.
