Certyfikaty ESG to dziś absolutna konieczność – ale LightOn idzie dalej. Biurowiec CPIPG, który powstanie w samym sercu Warszawy, to przykład projektowania zrównoważonego w praktyce: BREEAM, WELL, WiredScore, SmartScore i Obiekt bez Barier to tylko część ambitnego planu. W rozmowie z ESGtrends.pl, Michał Litewnicki ujawnia, jak powstaje najbardziej świadomy i przyszłościowy biurowiec dekady – i dlaczego będzie benchmarkiem dla całej branży nieruchomości komercyjnych.
Rozmowa z: Michał Litewnicki, Sustainability & Innovations Manager, CPI Property Group
CPIPG ogłosiło właśnie, że rozpoczyna swój pierwszy projekt deweloperski. Biurowiec LightOn powstanie w centrum Warszawy w 2028 roku. Inwestycja jest tak zaprojektowana, by spełniała chyba wszystkie z możliwych wymogów certyfikacji środowiskowych, społecznych, zdrowotnych, teleinformatycznych, czyli od BREEAM po WELL, SmartScore i WiredScore. To dziś absolutny wymóg przy projektowaniu powierzchni biurowych?
Michał Litewnicki: Do kwestii certyfikacji podeszliśmy bardzo świadomie i wnikliwie. Zależało nam, żeby nie certyfikować budynku w kilku nakładających się na siebie systemach oceny. Znam przypadki, że deweloper decyduje się jednocześnie na certyfikację np. w LEED i BREEAM. Naszym zdaniem nie ma to większego sensu – nie chcieliśmy iść w tym kierunku.
LEED i BREEAM są do siebie dość podobne – oba mają charakter wielokryterialny i oceniają budynek pod kątem zrównoważonego rozwoju, biorąc po trochu z różnych kategorii. Dlatego równoległa certyfikacja w obu tych systemach nie przynosi – naszym zdaniem – realnej wartości dodanej. Zamiast tego postanowiliśmy wybrać różne, komplementarne systemy certyfikacji, które skupiają się na konkretnych aspektach.
Na przykład wybraliśmy dodatkowo certyfikat WELL, który – podobnie jak FitWELL – koncentruje się bardziej na obszarach związanych z wellbeingiem i odpowiedzialnością społeczną, a nie stricte na środowisku naturalnym. WELL jest najbardziej rozpoznawalny, dlatego zdecydowaliśmy się właśnie na niego. Trzeba jednak dodać, że niektóre wymagania WELL mogą wręcz działać niekorzystnie z punktu widzenia środowiska – ponieważ umieszczają człowieka i jego komfort w centrum uwagi.
Skupiliśmy się na jednym, bardzo wymagającym kryterium z zakresu wellbing i konsekwentnie je realizowaliśmy. Kryterium tym jest dobra jakość powietrza w strefie przebywania ludzi. Uważamy, że to element, który nas wyróżnia. Cały proces wyglądał tak, że składaliśmy różne zakresy certyfikacyjne w przemyślaną całość.
LightOn będzie miał także certyfikaty WiredScore i SmartScore oraz będzie Obiektem Bez Barier.
ML: WiredScore to certyfikat o charakterze mocno technologicznym – skupia się na infrastrukturze teletechnicznej budynku. Zapewnia wysoki standard w zakresie teleinformatycznym, co było dla nas bardzo istotne. Zwróciliśmy na to dużą uwagę.
SmartScore natomiast rozwija „rdzeń” technologiczny, który został zbudowany dzięki WiredScore. Można powiedzieć, że bazuje na tej infrastrukturze, dodając do niej różnego rodzaju inteligentne systemy i oprogramowanie, które już operują na tym zapleczu technicznym stworzonym wcześniej.
„Obiekt bez barier” to z kolei certyfikat, który koncentruje się na temacie inkluzywność budynku. Chodzi o to, by przestrzeń była dostępna i przyjazna dla wszystkich użytkowników, niezależnie od ich potrzeb. Projekt audytowany był już na etapie koncepcji co dało nam drogowskaz jak wprowadzać pewne rozwiązania architektoniczne. Projekt realizowany jest przez pracownię APA Wojciechowski, która ma duże doświadczenie przy nowoczesnych budynkach biurowych i wprowadzanie wymagań certyfikatu, szczerze, nie było dużym wyzwaniem.
Podeszliście do projektu bardzo pragmatycznie ściśle współpracując z doradcami technicznymi już na wczesnym etapie inwestycji. Jakie konkretne decyzje lub kompromisy – szczególnie w zakresie instalacji budynkowych – uznałby Pan za kluczowe w osiągnięciu tak wyśrubowanych wymogów certyfikacyjnych, przy jednoczesnym zachowaniu kontroli nad kosztami?”
ML: Tak, przeanalizowaliśmy różne możliwe rozwiązania, szczególnie pod kątem funkcjonowania budynku – zwłaszcza systemów instalacyjnych. W tym zakresie wspierała nas firma doradcza WSP Polska, która co prawda nie była projektantem tego budynku, ale ma w swoich zespołach ekspertów zarówno od projektowania, jak i certyfikacji. To oni przygotowali opracowania wymagane przez system certyfikacji BREEAM, w których oceniali i konsultowali propozycje rozwiązań technicznych na wczesnym etapie projektu.
Od samego początku byli więc zaangażowani różni konsultanci, którzy pomogli nam znaleźć złoty środek – z jednej strony nie przeinwestować, a z drugiej – osiągnąć jak najwięcej pod względem efektywności i punktacji. Właśnie w tym duchu projektowaliśmy systemy wentylacji, chłodzenia, ogrzewania i inne instalacje budynkowe.
Dodatkowo dużym atutem okazała się nasza lokalizacja. To ścisłe centrum miasta z bardzo dobrym dostępem do transportu publicznego – co w BREEAM również daje sporo punktów. Przebudowując działkę, zwiększamy udział zieleni – obecnie praktycznie jej tam nie ma, więc każda zmiana w tym kierunku znacząco poprawia nasz wynik pod względem ekologii.
Podsumowując nie da się wskazać jednego, przełomowego rozwiązania. To raczej zbiór konsekwentnych decyzji i optymalizacji w wielu obszarach.
Ze względu na lokalizację i standard, zakładamy, że LightOn może przyciągnąć wymagających najemców, na przykład z sektora bankowego, ubezpieczeniowego czy technologicznego. I właśnie z takim założeniem projektowaliśmy pewne rozwiązania – Michał Litewnicki, Sustainability & Innovations Manager, CPI Property Group
Jakimi konkretnymi rozwiązaniami będzie wyróżniał się projekt?
ML: Pod kątem certyfikatu WELL dużą uwagę poświęciliśmy zapewnieniu odpowiedniej ilości świeżego powietrza. Zaprojektowaliśmy system tak, aby dostarczał aż do 60 metrów sześciennych powietrza na godzinę na osobę, podczas gdy standard rynkowy to około 36,6 m³/h na osobę. Co więcej, powietrze trzeba odpowiednio doprowadzić do stref przebywania ludzi, co oznacza, że instalacje wentylacyjne są znacznie większe niż w typowym budynku. To dla nas spore wyzwanie i pewne poświęcenie, bo większa ilość powietrza wymaga większych central wentylacyjnych, większych kanałów, szachtów – więc było to pewne wyzwanie dla naszych projektantów branżowy.
Kolejnym wyzwaniem będzie dobór odpowiednich materiałów podczas procesu budowy. To będzie głównie zadanie generalnego wykonawcy – aby w praktyce zrealizować to, co zaprojektowaliśmy, i zapewnić, że użyte materiały faktycznie spełniają wymogi certyfikatu.
Jak ta inwestycja odpowiada na potrzeby najemców? Dla jakich najemców kierujecie ten projekt?
ML: Nie możemy powiedzieć, że budynek jest przeznaczony wyłącznie dla konkretnego typu najemców. Natomiast ze względu na lokalizację i standard, zakładamy, że może przyciągnąć wymagających najemców, na przykład z sektora bankowego, ubezpieczeniowego czy technologicznego. I właśnie z takim założeniem projektowaliśmy pewne rozwiązania.
Dyrektor działu rozwoju, który prowadzi ten projekt, ma doświadczenie z podobnymi inwestycjami, w tym z najemcami instytucjonalnymi. Dzięki temu już na etapie projektowania wiedzieliśmy, że warto zapewnić dwa niezależne przyłącza energetyczne. Oprócz tego mamy dwa oddzielne przyłącza teletechniczne, dwa pomieszczenia teletechniczne oraz aż trzy szachty teletechniczne – są to jedne z wymagań certyfikatu WiredScore. Standard w tym zakresie to jedno przyłącze, jedno pomieszczenie i jeden szacht.
To są rozwiązania, które zwiększają bezpieczeństwo operacyjne budynku. Gdyby jedno z przyłączy uległo awarii, drugie przejmuje jego funkcję i zapewnia ciągłość działania.
Zarezerwowaliśmy również odpowiednią przestrzeń pod agregat prądotwórczy. To rozwiązanie, które zyskało na znaczeniu – szczególnie w kontekście niedawnych wydarzeń, jak chociażby blackouty w Hiszpanii. Tam właśnie klasyczne zabezpieczenia, takie jak agregaty, uchroniły wiele firm przed utratą danych i zapewniły im możliwość pracy przez dodatkowy czas. W naszym przypadku agregat nie będzie zasilał całego budynku, ale dzięki przemyślanemu scenariuszowi zasilania i odpowiednim umowom na dostawy paliwa, będzie w stanie utrzymać funkcjonowanie kluczowych części obiektu przez dłuższy czas.
Jednymi z najważniejszych kryteriów, którymi kierują się obecnie najemcy są kwestie związane z efektywnością energetyczną i późniejszym “łatwym” zarządzaniem. Jak CPI podchodzi do takich wyzwań?
ML: Jako CPI Property Group Polska mamy własny dział Facility Management, dlatego od samego początku angażowaliśmy go w projektowanie budynku – nie tylko pod kątem instalacji systemowych, ale też z myślą o przyszłej eksploatacji. Konsultowaliśmy więc, z jakimi producentami warto współpracować, aby budynek był bardziej przyjazny w zarządzaniu, łatwiejszy w obsłudze i tańszy w utrzymaniu.
Wspólnie z firmą WSP Polska, o której wcześniej wspominałem, przeprowadziliśmy szereg analiz technicznych, żeby ocenić, które rozwiązania mają sens ekonomiczny. Część z nich odrzuciliśmy – po prostu nie były opłacalne, a zwrot z inwestycji był zbyt długi, by je realnie rozważać. Postawiliśmy na rozwiązania pragmatyczne. Przede wszystkim – panele fotowoltaiczne na dachu budynku, które będą produkować energię elektryczną na potrzeby obiektu. To inwestycja, która przy obecnych warunkach jest w miarę opłacalna.
Poza tym – wysoka efektywność klasycznych systemów budynkowych, takich jak wentylacja czy ogrzewanie, od sprawdzonych producentów. Szukaliśmy dostawców, którzy są zarówno wiarygodni, jak i rozsądni cenowo. Dużą wagę przyłożyliśmy też do elewacji – dobraliśmy ją tak, by wspierała efektywność energetyczną budynku. Nie chodzi tu tylko o estetykę, ale o konkretne parametry związane z izolacyjnością i kontrolą nasłonecznienia.
Już na etapie projektowania analizowaliśmy, jakie komponenty instalacyjne powinny się znaleźć w budynku – mam tu na myśli m.in. system wind, zakres systemu BMS, centrale wentylacyjne czy tzw. fan-coile, czyli klimakonwektory. To są elementy, które są eksploatowane codziennie i z doświadczenia wiemy, że mogą się psuć. A to oznacza koszty – często niemałe – przy późniejszym zarządzaniu obiektem.
Jako CPI Polska zarządzamy dużym portfelem – tylko w Warszawie mamy 20 budynków biurowych. Dzięki temu mamy realne doświadczenie z różnego rodzaju instalacjami i wiemy, które systemy, od jakich producentów, sprawdzają się w praktyce, a które mogą generować problemy.
LightOn będzie Obiektem Bez Barier. Co to konkretnie oznacza?
ML: Obiekty Bez Barier to projekty wspierające inkluzywność. To bardzo szeroka tematyka, której nie można sprowadzić wyłącznie do kwestii ograniczeń ruchowych. Istnieje wiele różnych potrzeb – na przykład osób niedowidzących czy niedosłyszących – które muszą być odpowiednio uwzględnione.
W społeczeństwie mniejszości zawsze mają trudniej, choćby dlatego, że ich głos jest słabszy. I dlatego właśnie uważam, że powinny być wspierane – bez takiego wsparcia ich potrzeby mogą zostać pominięte. W tym sensie certyfikaty, które powstały, by odpowiadać na wyzwania inkluzywności, są bardzo potrzebne – nawet jeśli bezpośrednio dotyczą mniejszej części społeczeństwa.
My w wyniku procesu certyfikacji wprowadzaliśmy konkretne zmiany projektowe – czasem niewidoczne dla przeciętnego użytkownika, ale bardzo istotne z perspektywy dostępności. Na przykład musieliśmy usunąć niewielkie różnice poziomów, które pojawiały się przy przejściu na taras. Niby to tylko jeden czy dwa schodki, ale aby je wyeliminować, konieczne było lokalne przeprojektowanie stropów – czyli ingerencja w konstrukcję.
To właśnie jest wartość certyfikatu „Obiekt bez barier” – dzięki niemu takie bariery są eliminowane jeszcze na etapie projektu. W efekcie w gotowym budynku po prostu nie widać tych rozwiązań, bo są naturalnie wkomponowane w przestrzeń. Gdyby nie ta certyfikacja, pewnie nie zdecydowalibyśmy się na część tych modyfikacji – choćby z powodów budżetowych. A tak – mamy spójny, inkluzywny projekt, który realnie odpowiada na potrzeby różnych grup użytkowników.
Biorąc pod uwagę planowane oddanie budynku do użytku w 2028 roku, jak przygotowujecie się na ewolucję standardów ESG w najbliższych latach? Czy przewidujecie jakieś np. dodatkowe rozwiązania?
ML: W przypadku systemu BMS i oprogramowania budynkowego celowo wstrzymaliśmy się z ich szczegółowym projektowaniem aż do późnego etapu inwestycji. Decyzja ta była podyktowana tempem zmian technologicznych w tej dziedzinie. Gdybyśmy zaprojektowali systemy dwa lata temu, dziś czy na etapie oddania budynku – mogłyby się one już okazać przestarzałe. Dlatego chcemy wdrożyć te systemy możliwie najpóźniej, tak aby wykorzystać najnowsze możliwości, jakie oferują obecne technologie. Obserwujemy na przykład rosnącą popularność aplikacji wspieranych przez algorytmy AI, które potrafią w czasie rzeczywistym optymalizować zużycie energii, ucząc się zachowań użytkowników i warunków zewnętrznych. Być może z takich właśnie rozwiązań skorzystamy.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
