EPP, największy zarządca centrów handlowych w Polsce, konsekwentnie realizuje ambitne cele w zakresie zrównoważonego rozwoju. W rozmowie z Aleksandrą Noworytą, Dyrektorką ESG, dowiadujemy się, jakie działania podejmuje firma, aby osiągnąć neutralność klimatyczną do 2050 roku i jak angażuje najemców w proces transformacji.
Grupa EPP zadeklarowała osiągnięcie zerowej emisji netto do 2050 roku. Na jakim etapie jesteście? Jakie konkretne kroki podejmuje firma, aby osiągnąć ten cel, i jakie są największe wyzwania w realizacji tych działań?
Aleksandra Noworyta: Konsekwentnie redukujemy wpływ naszych operacji na środowisko naturalne. Nasze krótko- i długoterminowe cele dekarbonizacyjne zostały zatwierdzone przez inicjatywę Science Based Targets (SBTi), co potwierdza, że są nie tylko ambitne, ale też osiągalne.
Zgodnie z naszą strategią ESG przede wszystkim ograniczamy zużycie energii elektrycznej, cieplnej oraz emisję dwutlenku węgla w zarządzanych przez nas centrach handlowych i biurach. Działania te realizujemy głównie poprzez odpowiednią konfigurację systemów zarządzania budynkami (BMS). Wykorzystujemy nowoczesne BMS-y, które odpowiadają za sterowanie oświetleniem, temperaturą oraz nawiewami powietrza w przestrzeniach wspólnych.
Konsekwentnie monitorujemy także zużycie energii za pomocą systemów, które co 15 minut aktualizują dane w bazie. Jednym z sukcesów w roku finansowym 2023/2024 jest ograniczenie zużycia energii elektrycznej i cieplnej o 12 proc. w porównaniu do roku bazowego 2019 dla całego zarządzanego portfolio. Mimo to nadal pracujemy nad dalszym usprawnianiem tych procesów. Przykładem takich działań jest instalacja czujników CO2 zintegrowanych z BMS-em w zarządzanych nieruchomościach.
Jednak wyzwania pozostają, ponieważ zdecydowana większość powierzchni w obiektach komercyjnych (od 60 proc. do 90 proc.) to przestrzenie takie jak sklepy, lokale usługowe czy biura, które są zarządzane przez najemców. Kluczowy jest więc aktywny udział naszych partnerów w procesie zmniejszania energochłonności i uzyskanie odpowiednich parametrów oświetlenia, nawiewu powietrza czy emisyjności w tych przestrzeniach. Trzeba też pamiętać, że samo ograniczanie zużycia energii nie wystarczy, aby dojść do zerowej emisji netto. Potrzebne są jeszcze modernizacja urządzeń HVAC i przejście na zieloną energię.
W ramach dodatkowych działań przeprowadzamy również bardzo szczegółowe audyty efektywności energetycznej budynków. Dotychczas poddaliśmy im już ponad 75 proc. zarządzanych przez nas nieruchomości. To skomplikowany i czasochłonny proces, który wymaga analizy wielu parametrów. Zaangażowane są w niego specjalistyczne zespoły.
Przykładowo, podczas audytów w jednym budynku pracuje jednocześnie kilka/kilkanaście ekip – specjaliści od instalacji, eksperci z doświadczeniem w termowizji, oświetleniu czy przepływach powietrza. Nieruchomości komercyjne to nie tylko przestrzeń handlowa czy biurowa – to także skomplikowana infrastruktura techniczna: wentylacja, klimatyzacja, oświetlenie i wiele innych systemów.
W kontekście transformacji energetycznej coraz większy nacisk kładzie się także na wykorzystanie zielonej energii. Jakie strategie wdrażacie, aby zwiększyć udział energii odnawialnej w swoich inwestycjach?
AN: Na niektórych budynkach mamy już własne instalacje fotowoltaiczne i jesteśmy w trakcie ich powiększania, sprawdzania nośności dachów i uzyskiwania pozwoleń na przyłączenie jak największych instalacji. Proces ten postępuje szybko, a my inwestujemy w niego znaczne środki. Zielona energia w 2025 roku obejmuje 16 proc. wolumenu.
Dokupujemy również dodatkowe gwarancje pochodzenia energii, tak żeby w biurach pokryć 100 proc. zużycia, a w handlu 51 proc. Staramy się tak balansować ten miks, aby był korzystny cenowo dla naszych najemców.
Wdrażanie zielonej energii wiąże się z szeregiem wyzwań. Jakie największe trudności napotykacie w procesie integracji odnawialnych źródeł energii w swoich projektach? Czy są konkretne obszary, w których branża nieruchomości wymaga wsparcia – na przykład regulacyjnego, technologicznego czy finansowego – aby przyspieszyć transformację energetyczną?
AN: Koszty bilansowania zielonej energii na rynku – sprzedaży jej nadmiaru, gdy wieje mocno lub jest bardzo słonecznie, oraz zakupu, kiedy brakuje wiatru lub słońca – są wciąż wysokie. Staramy się optymalizować nasz miks energetyczny, aby uzyskać jak najlepsze efekty, ale nie ukrywamy, że podpisywanie umów na dostawę większego wolumenu zielonej energii nadal jest niełatwym przedsięwzięciem.
Jednym z największych wyzwań dla branży nieruchomości pozostaje także dekarbonizacja sieci ciepłowniczych. W Polsce podłączone do nich budynki, mają bardzo ograniczone możliwości wpływu na to, z jakiego źródła pochodzi ciepło i w praktyce – zakup zielonej energii cieplnej jest niemal niemożliwy.
Taką sytuację napotkaliśmy np. w Łodzi czy Poznaniu, gdzie nasze projekty biurowe są uzależnione od lokalnych ciepłowni. Przeprowadziliśmy szereg rozmów o ich strategiach dekarbonizacji. Takie plany istnieją – ciepłownie starają się wprowadzać elementy zielone i zmniejszać emisyjność swoich procesów. Niemniej, obecnie mówimy o zaledwie 10-15 proc. udziału zielonej energii w tych sieciach. Ich pełna dekarbonizacja wymagałaby ogromnych inwestycji systemowych na poziomie krajowym i jest procesem długoterminowym.
Współpraca z najemcami wydaje się kluczowa w dążeniu do redukcji zużycia energii. Jak najemcy Waszych projektów podchodzą do tego tematu? Czy udaje się Wam angażować ich w te działania?
AN: Współpraca z najemcami na rzecz zmniejszania śladu węglowego i energochłonności budynków jest dla nas szczególnie istotna. Podejmujemy działania, aby razem optymalizować zużycie energii i ograniczać emisje dwutlenku węgla. To jest bardzo ważny temat i mam głębokie przekonanie, że zarówno nam, jak i naszym najemcom zależy na tym, by powierzchnie były atrakcyjne dla odwiedzających, energooszczędne, czyli efektywne kosztowo i zrównoważone oraz budowane z certyfikowanych, bezpiecznych dla zdrowia materiałów.
Przykładamy ogromną wagę do dialogu z najemcami i staramy się wypracować wspólne założenia. Kiedy pojawia się nowy fit-out, dyskutujemy nad każdym szczegółem, by stworzyć optymalne rozwiązania. Oczywiście mamy najemców bardzo zaangażowanych w kwestie środowiskowe, ale też takich, którzy modernizacje odkładają na później.
Jednak w trakcie rozmów zauważam, że wszyscy nasi partnerzy mają świadomość wyzwań związanych ze zrównoważonym rozwojem. Osiągnięcie zeroemisyjności to cel, który jest możliwy tylko dzięki współpracy, szczególnie w tak złożonych obiektach jak centra handlowe.
Miałam wiele bardzo owocnych rozmów, w trakcie których najemcy dzielili się swoimi doświadczeniami, na przykład w zakresie energooszczędnego oświetlenia w marketach budowlanych czy efektywnych urządzeń klimatyzacyjnych w mniejszych lokalach. Taka wymiana wiedzy jest dla nas niezwykle cenna i daje szansę na dalszy rozwój i usprawnienia.
Czy ta chęć współpracy na rzecz transformacji przekłada się na zielone umowy najmu? Czy najemcy są gotowi na takie zmiany i na podpisywanie takich umów?
AN: Obecnie mamy podpisane umowy zielonego najmu na ponad 26 proc. powierzchni w zarządzanych przez nas nieruchomościach. Systematycznie zwiększamy ten udział. Wszystkie nowe kontrakty obejmują załącznik dotyczący kwestii środowiskowych, a każdy nowy fit-out jest omawiany z tego punktu widzenia.
To proces. Jesteśmy w pewnym jego punkcie – jedni postępują szybciej, inni nieco wolniej – ale wszyscy mamy świadomość, że ta droga musi doprowadzić nas do wspólnego celu.
Właśnie ukazał się Wasz trzeci raport ESG. Poprzedni był oparty o standardy GRI. Teraz wchodzicie poziom wyżej.
AN: Tak, niedawno opublikowaliśmy nasz trzeci raport zrównoważonego rozwoju i pierwszy przygotowany zgodnie z dyrektywą CSRD. EPP zostanie nią objęte od roku finansowego 2025/2026, ale już teraz się do niej przygotowujemy.
Dotychczas przygotowywaliśmy raporty zgodne z wytycznymi GRI oraz Task Force on Climate-Related Financial Disclosures (TCFD), które skupiały się na kwestiach klimatycznych.
Najnowszy raport jest zgodny z Europejskimi Standardami Sprawozdawczości Zrównoważonego Rozwoju (ESRS) i uwzględniliśmy w nim ujawnienia z zakresu Taksonomii UE. Nowe standardy pozwalają na bardzo szczegółowe raportowanie informacji środowiskowych.
Przejście z raportowania według standardów GRI na bardziej restrykcyjne wymagania CSRD to duże wyzwanie dla wielu firm. Jakie były największe różnice, które zauważyliście podczas tego procesu? Czy są jakieś konkretne aspekty raportowania CSRD, które okazały się dla EPP szczególnie wymagające w porównaniu z GRI, zarówno pod względem zbierania danych, jak i ich prezentacji? Jakie lekcje wynieśliście z tego doświadczenia?
AN: Różnica między raportami CSRD a GRI polega przede wszystkim na ich restrykcyjności. W ramach CSRD musimy uwzględnić ponad 1000 punktów danych, to już nie są ogólnikowe stwierdzenia tylko twarde wyniki, zwłaszcza dotyczące emisyjności i zużycia energii.
Dzięki wcześniejszemu doświadczeniu w raportowaniu mieliśmy już podstawy, ale ta dyrektywa wymagała od nas zmiany formatu i jeszcze bardziej dokładnej weryfikacji danych. W tym procesie wspierali nas audytorzy z Holandii, Luksemburga i Polski. Zależało nam, aby nasz pierwszy raport zgodny z CSRD był na jak najwyższym poziomie – i wierzę, że to osiągnęliśmy.
Jest on jednym z pierwszych kompleksowych raportów nieruchomościowych zgodnych z CSRD na rynku. Uwzględnia nie tylko dane środowiskowe, ale także naszą strategię dekarbonizacji, cele oraz poszczególne kroki realizacji.
Najważniejsze dane w raporcie, w Pani opinii, to…?
AN: W strategii ESG zobowiązaliśmy się do redukcji bezwzględnych emisji gazów cieplarnianych w zarządzanym przez nas portfolio o 50 proc. w zakresach pierwszym i drugim oraz o 30 proc. w zakresie trzecim w porównaniu do poziomu z 2019 roku.
Obecnie jesteśmy blisko realizacji tych celów. W zakresie pierwszym zredukowaliśmy emisje o 43 proc., w drugim – o 49 proc., a w trzecim – o 34 proc.
Nie ustajemy jednak w działaniach, by w dalszym ciągu zmniejszać emisyjność i dokładamy wszelkich starań, aby prezentowane dane były jak najbardziej rzetelne.
Audytorzy wspierają nas w weryfikowaniu dokładności i ujawnieniu tych wyników. Obecnie pracujemy nad nową strategią na lata 2026-2030. Na pewno położymy szczególny nacisk na punkty, o których już wspominałam, takie jak zielona energia, instalacje fotowoltaiczne, modernizacja budynków oraz monitorowanie i ograniczanie zużycia energii elektrycznej, cieplnej i gazu. To są kluczowe obszary dla branży nieruchomości.
Wyznacznikiem, na ile dany projekt spełnia zielone wymogi, jest także certyfikacja BREEAM. Ile z zarządzanych przez EPP budynków posiada ten certyfikat?
AN: Na chwilę obecną wszystkie zarządzane przez nas budynki, które posiadają powierzchnie wspólne, mają certyfikaty BREEAM. Mamy również 4 niewielkie obiekty – parki handlowe, które nie posiadają części wspólnych, a tym samym nie są certyfikowane. Co istotne, nasz bazowy poziom certyfikacji to “Very Good”, a teraz dążymy do poziomu „Excellent”. Taką ocenę ma już około 40 proc. budynków w portfelu, którym zarządzamy.
Jak podchodzicie do wyzwań związanych z modernizacją starszych budynków, które często wymagają znacznych nakładów, aby stały się bardziej zrównoważone? Jakie działania podejmujecie, aby te starsze projekty były przygotowane na zmiany, które staną się standardem w najbliższej przyszłości? Jakie macie doświadczenia w tej dziedzinie?
AN: Tutaj dotykamy bardzo ważnego tematu, ponieważ 85 proc. budynków, które będą istnieć w 2050 roku (czyli w terminie naszej deklaracji osiągnięcia zerowej emisji netto), już powstało. Dlatego kluczowe jest, aby je zmodernizować. Trzeba pamiętać, że te procesy znacząco obniżają koszty eksploatacji, co stanowi win-win zarówno dla właścicieli, jak i najemców.
Jak to robimy? Etapami. EPP od wielu lat inwestuje w modernizację oświetlenia w częściach wspólnych, wymieniając je na energooszczędne oprawy LED. Obecnie proces ten jest zaawansowany w 97 proc. Dzięki temu w częściach wspólnych oraz na parkingach zmniejszamy zużycie energii, ograniczamy koszty eksploatacji, a także redukujemy emisję gazów cieplarnianych.
W przypadku istniejących, szczególnie tych bardziej skomplikowanych budynków, kluczową rolę odgrywają, wspomniane wcześniej, nowoczesne, zmodernizowane i odpowiednio skonfigurowane BMS-y. Wspomagają one zarządzanie instalacjami i urządzeniami w obiektach. Doskonałym rozwiązaniem są BMS-y wzbogacone o czujniki CO2, które poprawiają efektywność systemów wentylacyjnych.
Optymalizacja pracy systemów klimatyzacyjnych jest istotna, aby chociażby móc ustawić temperaturę wewnętrzną optymalnie w stosunku do temperatury panującej na zewnątrz. BMS powinien być zaprogramowany tak, aby oświetlenie działało tylko w odpowiednich godzinach, wspomagane czujnikami ruchu wewnątrz oraz czujnikami zmierzchu na zewnątrz, by zużywać energię tylko wtedy, gdy jest to rzeczywiście potrzebne.
Poza godzinami pracy obiektów handlowych, oświetlenie zewnętrzne na parkingach powinno działać w minimalnym zakresie, niezbędnym do zapewnienia podstawowego bezpieczeństwa. Wbrew pozorom, ustawienie dużego budynku na optymalne zużycie energii to wymagający proces. Dlatego korzystamy z zaawansowanych narzędzi, opartych na sztucznej inteligencji, które wspierają nas w jeszcze dokładniejszym dostosowywaniu tych parametrów.
Na koniec naszej rozmowy chciałabym zapytać o czynnik “S” w polityce ESG firmy EPP. Inkluzywność, różnorodność, współpraca z lokalnymi społecznościami, to tematy bliskie EPP, szczególnie, gdy mowa o centrach handlowych. Czy tego typu działania są mierzalne i jakie realne korzyści przynoszą?
AN: Działania na rzecz lokalnych społeczności to istotna część naszej strategii ESG. Stanowią również element motywacyjny dla naszych pracowników. W 2023 roku przyjęliśmy Strategię Wartości Społecznej, aby móc precyzyjnie i rzetelnie mierzyć efekty realizowanych programów.
Nasze inicjatywy koncentrują się na trzech obszarach: edukacji, zdrowiu oraz lokalnych wyzwaniach społecznych. W ostatnim roku finansowym zrealizowaliśmy ponad 230 projektów, w ramach których bezpośrednio objęliśmy pomocą ponad 31 tysięcy osób, a pośrednio aż 70 tysięcy. To naprawdę dużo.
Obiekty handlowe często pełnią rolę centrum życia danej społeczności, miejsca spotkań i korzystamy z tego organizując nasze działania. Dodatkowo, nasi dyrektorzy oraz pracownicy aktywnie uczestniczą w rozmowach i spotkaniach z instytucjami świadczącymi pomoc, analizują także publicznie dostępne materiały, co pozwala na precyzyjne diagnozowanie potrzeb danej społeczności.
Wspieramy szeroką gamę organizacji: centra kulturalne i edukacyjne, szkoły, uniwersytety, instytucje opieki nad osobami starszymi czy osobami z niepełnosprawnościami, a także placówki medyczne czy hospicja. W ramach wolontariatu niedawno wsparliśmy Dom Pomocy Społecznej w Warszawie, a podczas ostatniej akcji portfelowej podjęliśmy współpracę z Fundacją Ronalda McDonalda.
Jednym z projektów, z którego jesteśmy szczególnie dumni, był „Niebieski Bieg Świadomości – ku wiedzy o autyzmie” zorganizowany w Galerii Solnej w Inowrocławiu.
Ponadto, każdy pracownik EPP może w ciągu roku wykorzystać 16 godzin na wolontariat. W trakcie ostatniego roku finansowego skorzystało z niego 168 osób, przeznaczając łącznie 1840 godzin na pomaganie innym, co odpowiada wartości ponad 20 tysięcy euro.
Innym niezwykle udanym programem w ubiegłym roku była integracja międzykulturowa dzieci w szkołach publicznych. Tego typu projekty pokazują, jak wielkie znaczenie mają działania na rzecz lokalnych społeczności i jak możemy wspólnie tworzyć pozytywną zmianę.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Aleksandra Noworyta BIO:
Dyrektorka ESG w EPP, największym zarządcy centrów handlowych w Polsce pod względem powierzchni najmu (GLA). Biegła rewidentka, członkini Grupy Roboczej ds. Stosowania Taksonomii UE przy MRiT. Z branżą nieruchomości jest związana od 2018 roku. Wcześniej przez 10 lat pracowała w firmie PwC w Polsce i Szwajcarii. Główne zakresy jej doświadczenia to raportowanie środowiskowe i zmniejszenie energochłonności nieruchomości.
Rozmowa ESG Trends
