WiredScore wyznacza standardy łączności i inteligentnych technologii w nieruchomościach, wpływając na ich wartość rynkową i parametry ESG. Jak zyskać certyfikat i co on oznacza dla wartości nieruchomości? O wymaganiach certyfikacji, najnowszych trendach w cyfrowej transformacji budynków, najczęstszych błędach projektowych i potencjale polskiego rynku w rozmowie ESG Trends mówi Brett Hartle, Head of CEE WiredScore.
Certyfikacje WiredScore przyznawane są na różnych poziomach. Jakie wymagania musi spełnić budynek, aby otrzymać najwyższy poziom – Platinum?
Brett Hartle: Certyfikaty WiredScore są przyznawane dla trzech typów nieruchomości: biurowych, przemysłowych oraz mieszkaniowych. Ocenie podlegają zarówno budynki w trakcie budowy, jak i te już funkcjonujące – pod kątem jakości łączności cyfrowej. Dodatkowo, budynki biurowe mogą ubiegać się o certyfikat SmartScore, który ocenia poziom zaawansowania technologii inteligentnego budynku. WiredScore i SmartScore stanowią globalny punkt odniesienia (benchmark) dla infrastruktury cyfrowej, jakości łączności oraz integracji inteligentnych technologii.
Aby uzyskać certyfikat WiredScore na poziomie Platinum, budynek musi wykazać się najwyższą klasą odporności cyfrowej oraz pełną gotowością na rozwój i rozbudowę sieci. Ocenie podlegają m.in.: liczba i jakość dostępnych dostawców usług internetowych, zróżnicowanie i odporność infrastruktury telekomunikacyjnej i energetycznej, a także jakość i niezawodność sieci bezprzewodowych w całym obiekcie.
Z kolei, aby zdobyć certyfikat SmartScore na poziomie Platinum, budynek musi nie tylko wykorzystywać inteligentne technologie, ale także wdrażać je w sposób celowy i funkcjonalny. Taki budynek osiąga wyjątkowe wyniki dzięki aplikacjom i systemom wspierającym wszystkie grupy użytkowników – od najemców i gości po zarządców obiektu. Oceniane są m.in.: cyfrowy model zasobów, automatyzacja budynkowa, płynna integracja z systemami najemców, a także przejrzyste zasady dotyczące cyberbezpieczeństwa i zarządzania danymi.
Budynek certyfikowany na poziomie Platinum wykracza poza aktualne potrzeby użytkowników, oferując infrastrukturę i technologie gotowe na przyszłość.
Jak często budynek musi odnawiać certyfikat WiredScore, aby potwierdzić zgodność z wymaganiami biorąc pod uwagę ciągle pojawiające się nowiniki technologiczne?
BH: Cykl życia nieruchomości jest długi – zanim budynek zostanie oddany do użytku, technologia, w oparciu o którą został zaprojektowany, może mieć już kilka lat. Tymczasem oczekiwania cyfrowe użytkowników ewoluują w błyskawicznym tempie. Postęp technologiczny nieustannie wyprzedza tempo zmian zachodzących w budynkach.
Z tego powodu certyfikaty WiredScore i SmartScore są ważne przez dwa lata. Konieczność ponownej certyfikacji gwarantuje, że budynki nadążają za rozwojem technologii, pozostają konkurencyjne i odporne na zmieniające się potrzeby najemców.
Wielu naszych klientów wykorzystuje nasze ramy oceny (framework) jako narzędzie do planowania nakładów inwestycyjnych w ramach budżetów przeznaczonych na zapobieganie dekapitalizacji nieruchomości.
W jaki sposób WiredScore aktualizuje swoje kryteria certyfikacyjne, by nadążać za dynamicznym rozwojem technologii telekomunikacyjnych, takich jak 5G, światłowody czy edge computing?
BH: Tak, technologia rozwija się znacznie szybciej niż sektor nieruchomości. Naszą misją jest wspieranie deweloperów w przygotowaniu się na nadchodzące zmiany – dlatego opracowywanie wytycznych odpowiadających przyszłym potrzebom technologicznym jest dla nas jednym z kluczowych celów.
Posiadamy dedykowany zespół badawczo-rozwojowy, który śledzi pojawiające się innowacje – od internetu satelitarnego na niskiej orbicie (np. Starlink) po najbardziej zaawansowane systemy zarządzania budynkami. Łączymy tę wiedzę wewnętrzną z doświadczeniem naszej globalnej społeczności – najemców, właścicieli nieruchomości, Akredytowanych Specjalistów oraz ekspertów branżowych.
Dzięki współpracy z ponad 1000 klientów na całym świecie i certyfikacji przekraczającej 80 milionów mkw. powierzchni, doskonale rozumiemy, czym są rozwiązania „najlepsze w swojej klasie” w skali globalnej.
Dla zobrazowania tempa zmian – od powstania internetu do 2010 roku na całym świecie wygenerowano łącznie około 2 zettabajtów danych (czyli równowartość 76 milionów lat oglądania filmów na YouTube!). W 2023 roku ta liczba przekroczyła już 120 zettabajtów. Dla budynków komercyjnych oznaczało to m.in. przejście z miedzianych łączy na światłowody oraz likwidację tradycyjnych central telefonicznych.
Wraz z rozwojem AI i Internetu Rzeczy (IoT), do 2050 roku globalne zasoby danych mogą sięgnąć nawet 200 zettabajtów. To z kolei generuje rosnące zapotrzebowanie na moc obliczeniową i dostęp do szybkiej sieci opartej na mikroantenach (DAS – Distributed Antenna Systems). W wielu budynkach pojawią się lokalne serwerownie typu edge, co będzie wymagać zapewnienia zasilania awaryjnego i odpowiedniego przygotowania infrastruktury technicznej.
Jakie są najczęstsze błędy lub niedociągnięcia wykrywane podczas audytu budynków ubiegających się o certyfikat WiredScore?
BH: Jednym z najciekawszych zjawisk, które obserwujemy w Europie Środkowo-Wschodniej, jest to, że wiek budynku nie zawsze koreluje z jego wydajnością cyfrową. Zdarza się, że nowo wybudowane obiekty wciąż mają problemy z podstawowymi kwestiami, takimi jak zasięg GSM, podczas gdy starsze budynki potrafią osiągnąć wysoki poziom certyfikacji – nawet Platinum – przy stosunkowo niewielkich nakładach inwestycyjnych.
Najczęściej spotykanym problemem jest brak redundancji sieciowej. Awaria jednego kabla może skutkować całkowitym odcięciem budynku od internetu. Biorąc pod uwagę, że aż 70 proc. przerw w dostępie do usług cyfrowych wynika z problemów infrastrukturalnych, przestoje mogą być kosztowne dla działalności najemców, a tym samym negatywnie wpłynąć na reputację budynku.
Często spotykamy się również z tzw. „martwymi strefami” w zakresie łączności mobilnej – na parkingach, w windach, a nawet w salach konferencyjnych. W dzisiejszych czasach najemcy oczekują płynnej łączności – chcą móc przejść z samochodu do windy i biura bez zakłóceń w rozmowie telefonicznej czy wideokonferencji.
Innym często spotykanym problemem jest ograniczona przestrzeń na infrastrukturę telekomunikacyjną – zarówno w pomieszczeniach technicznych, jak i w pionach instalacyjnych. To poważnie ogranicza możliwości wdrażania nowych technologii i adaptacji systemów w przyszłości.
W przypadku certyfikacji SmartScore najczęstszym problemem jest brak dojrzałego podejścia do cyberbezpieczeństwa oraz brak ontologii danych w kluczowych systemach budynkowych. Są to obszary o krytycznym znaczeniu, jednak zespoły projektowe często nie wiedzą dokładnie, co te pojęcia oznaczają, jak je zaimplementować ani kto powinien być za nie odpowiedzialny.
W naszej ocenie te aspekty są kluczowe dla tworzenia odpornych i przyszłościowych budynków. Na konkurencyjnym rynku cyfrowe niedociągnięcia mogą znacząco obniżyć atrakcyjność nieruchomości, poziom zadowolenia najemców oraz jej długoterminową wartość.
Jak certyfikacja WiredScore wpływa na wartość nieruchomości oraz decyzje najemców przy wyborze np. powierzchni biurowej?
W jaki sposób certyfikat podnosi wartość nieruchomości patrząc z perspektywy ESG?
BH: Certyfikaty WiredScore i SmartScore bezpośrednio wspierają lepsze projektowanie i zarządzanie budynkami, przyciągają najemców oraz budują zaufanie inwestorów. Nieruchomości wyposażone w odporną, przyszłościową infrastrukturę cyfrową oraz kompleksowo zintegrowane technologie inteligentnego budynku osiągają wyższy poziom wynajęcia, uzyskują lepsze stawki czynszu i cechują się niższym ryzykiem operacyjnym. Potwierdzają to dane z rynków takich jak Stany Zjednoczone, Wielka Brytania czy Francja.
Z perspektywy ESG, SmartScore przekłada strategie zrównoważonego rozwoju na konkretne wymagania dotyczące systemów budynkowych – w obszarach takich jak opomiarowanie, raportowanie czy optymalizacja zużycia mediów, emisji CO2 i efektywnego wykorzystania zasobów. W czasach, gdy zrównoważony rozwój jest kluczowy zarówno dla inwestorów, jak i najemców, zaawansowane systemy raportowania oraz możliwość realnej redukcji kosztów operacyjnych stają się istotnymi wyróżnikami konkurencyjnymi.
SmartScore zapewnia, że budynki są gotowe na wdrażanie technologii związanych z ESG, jednocześnie ograniczając przyszłe koszty modernizacji. Certyfikowane obiekty wyróżniają się jako aktywa o niższym poziomie ryzyka i wyższej, długoterminowej wartości.
Poza największymi na świecie, zaawansowanymi technologicznie miastami (takimi jak Nowy Jork, Londyn, Paryż), gdzie współczynnik certyfikacji jest najwyższy, niektórzy właściciele budynków mogą nie rozumieć, dlaczego mieliby płacić za certyfikację, skoro „internet działa”. Jak w takich przypadkach komunikujecie wartość certyfikacji WiredScore?
BH: Nasze podejście opiera się na przekonaniu, że „wystarczająco dobrze dzisiaj” nie oznacza, że budynek będzie gotowy na jutro. Certyfikaty WiredScore nie dotyczą wyłącznie tego, czy internet działa. Chodzi o to, czy budynek jest cyfrowo odporny, przygotowany na nowe technologie i zaprojektowany z myślą o długoterminowej wydajności.
Ciekawie, że jako przykład podajesz Nowy Jork – dziś postrzegany jako miasto zaawansowane technologicznie, ale nie zawsze tak było. To zresztą część historii powstania WiredScore. Około 2010 roku smartfony, laptopy, rozwiązania chmurowe i łączność 4G LTE zaczęły szybko wypierać tradycyjne telefony, komputery stacjonarne i dyski twarde. Nawet ikoniczne budynki w Nowym Jorku miały trudności, ponieważ ich infrastruktura nie była przygotowana na taką transformację.
Ówczesny burmistrz, Michael Bloomberg, zainicjował program mający na celu modernizację cyfrową miasta – a WiredScore powstał właśnie po to, by pomóc właścicielom nieruchomości dostosować się do nowych wymagań i pozostać konkurencyjnymi w dłuższej perspektywie. I dokładnie to robimy do dziś – na całym świecie.
Organizacja WiredScore działa globalnie od ponad dekady, a na polskim rynku jest obecna od 2022 roku (wraz z certyfikacją pierwszego projektu The Bridge od Ghelamco. Jak zmieniało się podejście rynku do certyfikacji na przestrzeni lat? Czy obserwujecie rosnące zainteresowanie tym standardem wśród nowoczesnych projektów nieruchomości komercyjnych?
BH: W całej Polsce obserwujemy dynamiczny wzrost zainteresowania certyfikacją. Jeśli spojrzymy na historię certyfikatów ekologicznych – pierwsze budynki z certyfikatami LEED i BREEAM pojawiły się około 2010 roku. W tamtym czasie pionierskie projekty musiały zmierzyć się z dużą krzywą uczenia się – polegającą na zrozumieniu nowych wymagań i dostosowaniu praktyk projektowych. Do 2013 roku w Polsce było zaledwie około 40 budynków z certyfikacją. Dziś jest ich już ponad 450, a wielu deweloperów traktuje zielone certyfikaty jako standard w swoich procesach inwestycyjnych.
WiredScore pojawił się na polskim rynku zaledwie trzy lata temu, ale obserwujemy bardzo podobną dynamikę wzrostu. Obecnie w Polsce jest już ponad 50 budynków z naszymi certyfikatami. Wdrażanie WiredScore i SmartScore w sektorze biurowym przebiega bardzo konsekwentnie, a dodatkowo rośnie zainteresowanie naszą nową certyfikacją WiredScore dedykowaną obiektom przemysłowym.
SmartScore w szczególności odpowiada na istotną lukę rynkową. Przez lata niemal każdy nowy projekt określano mianem „inteligentnego budynku”, ale brakowało jasnej, wspólnej definicji tego pojęcia. Prowadziło to do nieporozumień i braku przejrzystości. Wzrost popularności SmartScore wynika z potrzeby globalnego standardu, który pozwala realnie porównać, czym tak naprawdę jest „smart” – nie tylko w kontekście posiadania nowoczesnych technologii, ale w kontekście ich rzeczywistego wpływu na użytkownika i funkcjonowanie budynku.
Na podstawie Pana doświadczeń, jakie typy budynków w Polsce mają największy potencjał do uzyskania certyfikacji WiredScore? Biorąc pod uwagę rozwój PropTech i znaczenie ESG, czy Polska może stać się jednym z kluczowych rynków WiredScore w Europie Środkowo-Wschodniej?
BH: Szczerze mówiąc, widzę ogromny potencjał we wszystkich typach aktywów, które certyfikujemy. Polski rynek biurowy jest największy w Europie Środkowo-Wschodniej. Sektor mieszkaniowy PRS jest jeszcze stosunkowo młody, ale szybko się rozwija i zyskuje na atrakcyjności wśród inwestorów. Natomiast polski sektor przemysłowy jest już obecnie liderem w regionie. Polska ma doskonałe warunki, by pokazać wysoką jakość istniejącą na rynku.
Szczególnie ekscytuje mnie potencjał lekkich obiektów przemysłowych i logistycznych, gdzie dostrzegam zbieżność trzech przyspieszających trendów: cyfryzacji, rosnącego zapotrzebowania na odporność infrastruktury oraz decentralizacji.
Ten sektor szybko ewoluuje – od tradycyjnego magazynowania w stronę wysoce zdigitalizowanych operacji, wykorzystujących zarządzanie zapasami oparte na IoT, autonomiczne roboty mobilne oraz platformy logistyczne oparte na sztucznej inteligencji. Wszystkie te systemy wymagają wydajnej i odpornej infrastruktury cyfrowej.
Ważne jest, aby brać pod uwagę różnorodność łączności internetowej, przemyślane prowadzenie poziome kabli, zasilanie awaryjne dla krytycznych systemów oraz odpowiednie rozmieszczenie instalacji elektrycznych w całym obiekcie. Najemcy coraz bardziej polegają na technologii i usługach, szczególnie w sektorach takich jak e-commerce, 3PL czy chłodnictwo. To nie tylko magazynowanie i transport towarów, ale również operacje wymagające intensywnego przepływu danych.
Polska jest strategicznym węzłem logistycznym dla Europy, a jej centralna lokalizacja, rozwijająca się infrastruktura oraz trendy nearshoringowe napędzają inwestycje i rozwój. Przekłada się to na gwałtowny wzrost liczby nowych obiektów przemysłowych. Dodatkowo Polska oferuje jedne z najniższych stawek czynszów w Europie Środkowo-Wschodniej, co daje dużą szansę na wyróżnienie aktywów na rynku, gdzie zielone certyfikaty stały się już standardem.
Rozmawiała: Katarzyna Łabuz
Rozmowa ESG Trends
