Kompleks Diuna, położony przy ulicy Taśmowej 7 w Warszawie, to przykład kompleksowej modernizacji budynku biurowego, która łączy efektywność energetyczną z innowacyjnymi rozwiązaniami ekologicznymi. Dawny biurowiec Marynarska Business Park przeszedł gruntowną transformację. Dzięki dobrze zaplanowanemu podejściu, spółka JWA zrealizowała szereg działań, które przełożyły się na rzeczywistą redukcję zużycia energii i emisji CO2.
Efekt?
W latach 2022-2024 zużycie energii spadło o 13%, przy jednoczesnym wzroście obłożenia budynku. To potwierdza skuteczność przyjętej strategii i wysoką jakość wdrożonych rozwiązań technicznych.
Kompleks Diuna – transformacja energetyczna w praktyce dzięki rozwiązaniom JWA
O projekcie
Kompleks Diuna to imponujący kompleks biurowo-usługowy o powierzchni całkowitej 86 000 m², w tym 42 700 m² powierzchni użytkowej i 34 655 m² powierzchni garażowej. Obiekt składa się z czterech budynków (A-D) o różnej wysokości – od 7 do 11 kondygnacji nadziemnych, z trzema poziomami podziemnymi. Wybudowany w 2008 roku kompleks oferuje 1470 miejsc parkingowych i nowoczesną infrastrukturę techniczną.
Cele i założenia modernizacji:
- Redukcja zużycia energii i operacyjnego śladu węglowego
- Poprawa efektywności energetycznej systemów HVAC
- Uzyskanie certyfikatów ESG: BREEAM, WELL, WiredScore
- Stworzenie przyjaznej, zdrowej i nowoczesnej przestrzeni pracy
- Przygotowanie budynku do wymogów klimatycznych i prawnych (CRREM)
- Wzrost liczby najemców
Wyzwania
- Modernizacja obiektu w trakcie trwającej pandemii COVID-19
- Potrzeba zachowania pełnej funkcjonalności obiektu podczas prac
- Integracja nowoczesnych technologii z istniejącą infrastrukturą
- Ograniczenie wpływu modernizacji na środowisko (ślad węglowy)
Modernizacja wiązała się również z wyzwaniami środowiskowymi. Analiza LCA (Life Cycle Assessment) wykazała, że przebudowa wprowadziła dodatkowe 1187 ton CO₂ do atmosfery. Jednak dzięki oszczędnościom energetycznym, ten „dług węglowy” został spłacony w rok.
Realizacja i działania JWA: Kluczowe komponenty projektu
Kluczowym elementem modernizacji była wymiana systemów chłodzenia. Zainstalowano nowe agregaty wody lodowej Carrier pracujące w systemie kaskadowym, co pozwoliło na osiągnięcie 25% oszczędności energii chłodniczej.
Sterowanie wentylacją na podstawie stężenia CO₂, montaż klap VAV oraz monitorowanie zużycia energii przez zainstalowane liczniki to tylko niektóre z wprowadzonych rozwiązań.
Działania krok po kroku
Audyt energetyczny i modelowanie cyfrowe
- Spółka JWA przeprowadziła szczegółowy audyt projektu i stworzyła tzw. cyfrowego bliźniaka budynku, pozwalającego na bieżącą analizę i optymalizację zużycia energii
- Kolejno przeprowadzono identyfikację obszarów krytycznych i wyznaczono strategię dekarbonizacji
JWA rozpoczęła projekt od wykonania pełnego audytu energetycznego, który obejmował ocenę efektywności istniejących instalacji oraz identyfikację miejsc o największym potencjale oszczędnościowym. Równocześnie opracowano model cyfrowy (digital twin) budynku – narzędzie, które pozwala na symulowanie różnych scenariuszy zarządzania energią i przewidywanie efektów konkretnych zmian jeszcze przed ich wdrożeniem.
Modelowanie pozwoliło na ocenę aktualnego stanu technicznego budynku, a także na dynamiczne planowanie modernizacji w sposób najbardziej optymalny kosztowo i energetycznie.
Wymiana agregatów chłodniczych
- Zastosowano nowoczesne urządzenia na czynnik R-32 (o 3x niższym GWP)
- Szacowane oszczędności energii chłodzenia: 25–50%
Stare, nieefektywne urządzenia chłodnicze zostały zastąpione nowoczesnymi agregatami korzystającymi z czynnika chłodniczego R-32 – bardziej przyjaznego środowisku (o niższym Global Warming Potential – tzw. GWP). Te nowe urządzenia osiągają znacznie wyższą efektywność energetyczną, co przekłada się na redukcję zużycia prądu potrzebnego do chłodzenia budynku.
Instalacja klap VAV i systemu sterowania wentylacją
- Regulacja przepływu powietrza na podstawie stężenia CO₂
- Redukcja zużycia energii przez wentylatory o 37%, identyczna oszczędność w energii cieplnej
- Wysoka efektywność mimo początkowych obaw – system spełnił wymagania jakości powietrza przy dynamicznym obciążeniu
W kanałach wentylacyjnych zainstalowano klapy VAV (Variable Air Volume), które umożliwiają automatyczne dostosowanie ilości nawiewanego powietrza do rzeczywistego zapotrzebowania. Kluczową innowacją było oparcie regulacji o pomiar stężenia CO₂, co oznacza, że system działa wydajnie tylko tam i wtedy, gdzie i kiedy jest to potrzebne.
Zamiast utrzymywać stały, wysoki przepływ powietrza w całym budynku (nawet gdy pomieszczenia są puste), wentylacja działa precyzyjnie i elastycznie. To rozwiązanie obniża zarówno zużycie energii wentylatorów, jak i zapotrzebowanie na energię do podgrzewania lub chłodzenia powietrza.
Monitoring energii
- Zainstalowano liczniki na centralach wentylacyjnych
- Bieżące monitorowanie i szybka identyfikacja anomalii w pracy systemów
Na głównych centralach wentylacyjnych zamontowano liczniki energii, które pozwalają na stałe monitorowanie rzeczywistego zużycia. Dane są analizowane w czasie rzeczywistym, co umożliwia szybką reakcję na wszelkie anomalie lub niesprawności w pracy urządzeń.
Monitoring pozwala na optymalizację działania systemów, a także na identyfikację niewidocznych wcześniej strat energii. To podstawa dla świadomego zarządzania energetycznego budynkiem.
Modernizacja oświetlenia
- Zastąpienie świetlówek LED-ami dla nowych najemców
- Zmniejszenie zużycia energii i poprawa warunków oświetleniowych
Oświetlenie LED zużywa znacznie mniej energii przy tej samej (lub lepszej) jakości światła i ma dłuższą żywotność.
Efekty i wyniki: liczby, które robią różnicę
Modernizacja Diuny udowadnia, że możliwe jest połączenie rentowności biznesowej z odpowiedzialnością środowiskową. Dzięki inteligentnym rozwiązaniom technologicznym, przemyślanej zmianie infrastruktury i holistycznemu podejściu do przestrzeni, obiekt stał się wzorem dla innych projektów modernizacyjnych w Polsce.
Przypadek Diuny dowodzi, że inwestycje w zrównoważone technologie przede wszystkim redukują negatywny wpływ na środowisko, ale także mogą przynosić wymierne korzyści ekonomiczne w postaci niższych kosztów eksploatacji i zwiększonej atrakcyjności dla najemców świadomych ekologicznie.
KOMENTARZ EKSPERTA
Przemysław Rejczak, Head of Energy and Building Performance, JWA
W projekcie modernizacji biurowca Diuna pełniliśmy rolę doradcy w zakresie efektywności energetycznej. Celem było zaprojektowanie ścieżki realnej redukcji emisji operacyjnego CO₂ oraz zwiększenie efektywności energetycznej całego obiektu. Co istotne, inwestor zrezygnował z rozbiórki budynku i budowy od nowa – zdecydował się na modernizację istniejącej struktury, co samo w sobie jest aktem odpowiedzialności środowiskowej.
Podstawą audyt energetyczny
Naszą pracę rozpoczęliśmy od audytu energetycznego, który miał charakter nie tylko techniczny, ale też strategiczny. To nie była lista życzeń – tylko gruntowna analiza systemów technicznych, zużycia energii, danych z liczników i faktur. Weryfikowaliśmy stan urządzeń, funkcjonowanie systemów automatyki budynkowej (BMS), a także analizowaliśmy pracę instalacji w ujęciu sezonowym i godzinowym. Kluczowe było zrozumienie, jak budynek funkcjonuje w rzeczywistości, a nie tylko na papierze.
Najważniejsze wdrożone rozwiązania
Spośród wielu rozważanych pomysłów, finalnie wdrożono te, które miały najlepszy stosunek efektywności energetycznej do kosztu inwestycji:
Wymiana agregatów chłodniczych – choć pierwotne urządzenia wciąż działały, właściciel zdecydował się na ich wymianę na nowe, znacznie bardziej energooszczędne jednostki. Zastosowane agregaty dały wymierne efekty – szacujemy, że oszczędności zużycia energii mogą sięgać nawet 50% w porównaniu do wcześniejszej eksploatacji, choć wcześniej nie istniały osobne liczniki dla tych jednostek, więc pełna dokładność pomiaru nie jest możliwa.
Efekty modernizacji
Z punktu widzenia efektywności, efekty są jednoznaczne:
- Redukcja wskaźnika energii pierwotnej (EP) o około 35% – z poziomu ok. 250 kWh/m²/rok do 160–166 kWh/m²/rok w zależności od części budynku.
- Redukcja całkowitego zużycia energii o 13%, mimo że w tym czasie zajętość budynku wzrosła – powierzchnia wynajmowana zwiększyła się z ok. 50% (2022) do ponad 70% w 2024 r.
- Redukcja emisji CO₂ o ok. 14%, przy wzroście intensywności użytkowania budynku.
Warto podkreślić, że oszczędności energetyczne osiągnięto pomimo wzrostu aktywności w budynku. Gdyby porównać to przy takim samym poziomie zajętości, różnice byłyby jeszcze większe.
Efekt rynkowy i wizerunkowy
Po modernizacji budynek Diuna zdobył uznanie w branży, zdobywając kilka nagród i certyfikatów środowiskowych m.in. BREEAM In-Use na poziomie Excellent oraz WELL Health & Safety czy WiredScore, co potwierdza, że inwestor zadbał nie tylko o efektywność energetyczną, ale również o komfort i zdrowie użytkowników.
Projekt Diuna pokazuje, że nawet istniejące budynki mogą osiągać bardzo wysoką efektywność energetyczną bez konieczności wyburzeń i budowy od nowa. Kluczowe są tu nie tylko technologie, ale również przemyślane podejście analityczne, właściwe modelowanie energetyczne oraz świadomość inwestora.
Dzięki integracji audytu, modelowania i wdrożeń technicznych udało się osiągnąć konkretne, mierzalne wyniki, a jednocześnie zwiększyć wartość rynkową obiektu.
W JWA wierzymy, że przyszłość zrównoważonego budownictwa to nie tylko nowe obiekty „z metką zielone”, ale przede wszystkim świadoma rewitalizacja istniejących zasobów. Diuna jest tego świetnym przykładem.
