Choć tempo wzrostu opłat eksploatacyjnych w biurowcach w 2025 roku wyhamowało do poziomu 1–3 proc., dane z raportu Colliers „Service Charges 3.0” nie pozostawiają złudzeń – w ciągu ostatnich trzech lat koszty utrzymania budynków wzrosły średnio o 31 proc., a w Warszawie aż o 39 proc. W wyniku rosnących wydatków najemcy coraz częściej wybierają biura z zielonymi technologiami, które realnie obniżają rachunki i poprawiają efektywność energetyczną.
Na potrzeby raportu Colliers przeprowadził szczegółową analizę blisko 100 nieruchomości biurowych, badając wysokość stawek opłat eksploatacyjnych w latach 2022–2025.
Najemcy stawiają na biura z zielonymi technologiami, by obniżyć koszty i zużycie energii
Pod lupę trafiło około 50 budynków w Warszawie oraz 50 obiektów z głównych rynków regionalnych. Najnowsza analiza wskazuje, że w większości badanych nieruchomości rzeczywiste wydatki za 2024 rok mieściły się w założonych budżetach, a przekroczenia były sporadyczne i wynosiły nie więcej niż 5 proc., o ile stawki były na bieżąco aktualizowane w oparciu o coroczną prognozę kosztów.
Stabilność ta była spowodowana m.in. ostrożnymi założeniami dotyczącymi kosztów energii oraz stopniowych wzrostów płacy minimalnej, które znalazły odzwierciedlenie w kosztach zatrudnienia personelu.
Czy koszty wciąż rosną?
Choć w 2025 roku wzrost opłat eksploatacyjnych był niewielki w porównaniu z zeszłorocznymi wartościami, to jednak na przestrzeni ostatnich 3 lat stawki te znacznie się zwiększyły w większości analizowanych miast. Najwyższe koszty występują w Warszawie, kolejny plasuje się Kraków, a następnie Poznań oraz Wrocław.
– W roku 2025 zaobserwowaliśmy wyhamowanie wzrostu zaliczek na poczet opłat eksploatacyjnych. Pomimo wzrostu kosztów niektórych usług, w większości nieruchomości udało się utrzymać stawki na poziomie zbliżonym do ubiegłorocznego, co jest pozytywną informacją dla najemców. Jednocześnie najemcy coraz bardziej zwracają uwagę na jakość świadczonych usług oraz dostępne udogodnienia i dodatkowe aktywności, które mogą przyciągnąć pracowników do biur. Dlatego zadaniem zarządcy nieruchomości jest stałe podążanie za trendami rynkowymi i wychodzenie naprzeciw oczekiwaniom najemców – mówi Agnieszka Milczarek, Dyrektorka w Dziale Asset Services w Colliers.
W 2025 roku podwyżki w kilku obszarach
Jak wynika z raportu Colliers, od początku tego roku zaobserwowano podwyżki kosztów w kilku kluczowych obszarach związanych z utrzymaniem nieruchomości biurowych.
Wywóz odpadów droższy o 10 proc.
W sektorze ochrony wzrosty były powiązane głównie z podniesieniem płacy minimalnej, co przełożyło się na wzrost kosztów o 7,6 proc. Podobny mechanizm dotyczył usług sprzątania, gdzie zaobserwowano wzrost na poziomie od 5 proc. do 10 proc. Wywóz odpadów, a także koszty ubezpieczeń zdrożały średnio o 10 proc., natomiast w przypadku utrzymania technicznego podwyżki opierały się przede wszystkim na wskaźniku GUS i wyniosły 3,6 proc.
Warto również zaznaczyć, że w ostatnich latach katalog kosztów eksploatacyjnych zawartych w umowach najmu powierzchni biurowych ulega rozszerzeniu, odzwierciedlając rosnące wymagania dotyczące budynków biurowych wysokiej klasy.
Usługi dodatkowe: zarządzanie energią elektryczną, zielone certyfikaty i ładowarki do elektryków
Usługi, które powoli stają się standardem to m.in. wydatki na utrzymanie aplikacji budynkowych i systemów optymalizacji zużycia mediów, doradztwo w zakresie zarządzania energią elektryczną, a także koszty związane z utrzymaniem zielonych certyfikacji.
Rosnąca rola zrównoważonego rozwoju przekłada się również na uwzględnianie w budżetach kosztów utrzymania ładowarek do aut elektrycznych oraz organizacji wydarzeń budujących społeczność najemców, takich jak eventy promujące aktywność fizyczną, świadomość ekologiczną czy profilaktykę zdrowotną.
Zielono, czyli oszczędnie
Ponieważ największą część (ok. 1/3) opłaty eksploatacyjnej najemców stanowią koszty mediów, coraz większą uwagę będą oni zwracać na rozwiązania pozwalające na redukcję wydatków na ten cel.
– Zielona energia dla budynku oraz rozwiązania redukujące zużycie wody, prądu i ciepła to kluczowe obszary zainteresowania najemców na kolejne lata. Rozwiązania te przynoszą podwójną korzyść: nie tylko generują oszczędności, wpływając na zmniejszenie opłat eksploatacyjnych, ale i pozwalają dekarbonizować operacyjny ślad węglowy. Najemcy będą zatem oczekiwać, że właściciele budynków wyjdą naprzeciw tym oczekiwaniom, stosując najnowsze rozwiązania technologiczne – mówi Aleksandra Trojanowska, Liderka ds. Zrównoważonej Transformacji w Colliers.
Raportowanie z zakresu zrównoważonego rozwoju
W 2025 roku temat zrównoważonego rozwoju zyska dodatkowe znaczenie w związku z wprowadzeniem obowiązkowych raportów zgodnych z unijną dyrektywą CSRD.
Banki, ubezpieczyciele oraz duże spółki giełdowe po raz pierwszy zaprezentują rozbudowane dane dotyczące zużycia energii, śladu węglowego oraz strategii redukcji emisji CO2.
Ponadto od 2026 roku kolejne największe przedsiębiorstwa rozpoczną publikowanie swoich sprawozdań za 2025, co pociągnie za sobą ich zainteresowanie efektywnością energetyczną budynków.
Efektywność budynkowa coraz ważniejsza dla najemców
Efektywność budynkowa będzie szczególnie istotna dla najemców prowadzących działalność usługową, ponieważ to emisje z budynków – ich biur i punktów usługowych, najmocniej przekładają się na ich ślad węglowy.
Zgodnie z nowymi wymogami firmy będą zobligowane do monitorowania i ujawniania danych dotyczących zużycia energii elektrycznej i ciepła w zajmowanych biurach, a także źródeł pochodzenia energii.
Firmy będą musiały obliczać swój ślad węglowy, a także raportować potencjalne wycieki czynnika chłodniczego. Istotnym aspektem raportowania będzie również uwzględnienie, w jakim stopniu kwestie zrównoważonego rozwoju wpływają na codzienne decyzje biznesowe, w tym wybór dostawców, powierzchni biurowych oraz partnerów biznesowych.
Zielona energia stanie się jednym z podstawowych wymagań najemców.
Najemcy będą zatem oczekiwać nie tylko przejrzystych danych licznikowych dotyczących zużycia mediów, ale także dostępu do zielonej energii oraz rozwiązań redukujących emisję CO2.
Efektywność energetyczna oraz aspekt środowiskowy staną się kluczowymi kryteriami decydującymi o atrakcyjności biurowców w nadchodzących latach. Wzrośnie również znaczenie certyfikacji ekologicznych i technologicznych, takich jak BREEAM, LEED, WELL, SmartScore i WiredScore.
