Wymogi ESG coraz bardziej wpływają na rynek nieruchomości. Prawie 90 proc. inwestorów spodziewa się niższych cen „niezielonych” budynków.
Jak wynika z raportu Real Estate Confidence Survey for Central Europe 2025, przygotowanego przez firmę doradczą Deloitte, już 61 proc. deweloperów przewiduje, że w perspektywie tego roku marże utrzymają się na stabilnym poziomie. Równolegle na rynku nieruchomości coraz większe znaczenie zyskuje kwestia zgodności z wymogami ESG – inwestorzy i doradcy wskazują, że zrównoważone budownictwo i efektywne energetycznie inwestycje to kluczowe trendy na 2025 rok i będą one mieć znaczący wpływ na kształtowanie się cen.
Nastrój na rynku nieruchomości: Dominuje ostrożny optymizm
Już po raz siódmy członkowie zarządów, menedżerowie i specjaliści związani z rynkiem nieruchomości w Europie Środkowej, w tym w Polsce, wzięli udział w badaniu Deloitte Real Estate Confidence Survey for Central Europe. Ankieta, przeprowadzona w grudniu 2024 roku, miała na celu zbadanie nastrojów w branży, przeanalizowanie ostatnich zmian w sektorze oraz poznanie prognoz uczestników rynku nieruchomości na przyszłość.
Ponad 80 proc. respondentów oczekuje stabilizacji
Mimo trwających wyzwań, we wszystkich segmentach rynku Europy Środkowej dominuje ostrożny optymizm. Ponad 80 proc. respondentów oczekuje stabilizacji lub polepszenia się aktualnej sytuacji gospodarczej. Również w Polsce nastroje są umiarkowanie optymistyczne – 48 proc. ankietowanych spodziewa się utrzymania aktualnych warunków ekonomicznych, a 40 proc. prognozuje zmianę na lepsze.
– W niemalże wszystkich segmentach rynku Europy Środkowej widać stopniową poprawę nastrojów. Co istotne dotyczy to również rynku inwestycyjnego – już 58 proc. respondentów przewiduje wzrost aktywności oraz zwiększenie wolumenu transakcji w bieżącym roku w Europie Środkowej (dla Polski ten odsetek jest jednak niższy i wynosi 44 proc.). Jest to wyraz rosnącego zaufania inwestorów.
Możemy również spodziewać się dalszych inwestycji w infrastrukturę energetyczną, centra przetwarzania danych i placówki medyczne. Te kierunki nie tylko odpowiadają na aktualne trendy rynkowe, takie jak rozwój zielonej energii, budowanie niezależności energetycznej czy zwiększanie konkurencyjności w zakresie usług cyfrowych, ale też mogą przyciągnąć nowych inwestorów – mówi Dominik Stojek, partner, Lider Grupy Nieruchomościowej oraz szef Zespołu Doradztwa Nieruchomościowego, Deloitte.
Wpływ ESG na wartość nieruchomości
Dostosowanie się do wymogów ESG stanowi jedno z wyzwań, z którym rynek nieruchomości mierzy się codziennie. Zrównoważony rozwój nie jest kwestią wizerunkową, lecz czynnikiem realnie wpływającym na wartość aktywów.
Cena obiektów, które nie spełniają wymogów zrównoważonego rozwoju może spaść od 5 do 15 proc.
Już niemal co trzeci respondent uważa, że cena obiektów, które nie spełniają wymogów zrównoważonego rozwoju może spaść od 5 do 15 proc. w ciągu najbliższych miesięcy. Spośród wszystkich uczestników rynku to inwestorzy najczęściej koncentrują się wyłącznie na aktywach zgodnych z wymaganiami ESG (32 proc. wskazań), natomiast doradcy wykazują bardziej pragmatyczne podejście, przewidując, że tylko 14 proc. ich klientów ograniczy się do takich zakupów.
Dalszy wzrost inwestycji
45 proc. ankietowanych inwestorów przewiduje poprawę efektywności swoich inwestycji, praktycznie tyle samo spodziewa się jej stabilizacji (42 proc.). Odsetek pesymistów (13 proc.) jest z kolei najniższy od początku 2020 roku. Co więcej, niemal połowa ankietowanych planuje w 2025 roku zakup nowych aktywów, podczas gdy 15 proc. rozważa zawieszenie działalności inwestycyjnej, co stanowi wyraźny spadek w porównaniu z ostatnimi dwoma latami (23 proc. w 2023 r. oraz 39 proc. w 2022 r.).
W porównaniu do inwestorów, wśród których dominowały oczekiwania wzrostu efektywności, doradcy prezentują bardziej wyważone podejście. Dwóch na trzech respondentów z tej grupy spodziewa się, że efektywność inwestycji ich klientów pozostanie w tym roku na tym samym poziomie. Taki sam odsetek badanych (po 16 proc. wskazań) przewiduje odpowiednio pogorszenie lub poprawę efektywności inwestycji.
Według przewidywań doradców jedna trzecia ich klientów będzie skupiała się na nowych rynkach i sektorach o największym potencjale rozwoju, takich jak najem instytucjonalny czy infrastruktura energetyczna.
– Nadchodzące miesiące mogą przynieść nowe możliwości inwestycyjne, choć niepewność wciąż pozostaje istotnym czynnikiem wpływającym na decyzje uczestników rynku. Wciąż najpopularniejszą klasą aktywów pozostają obiekty magazynowo-przemysłowe (wskazane przez co czwartego inwestora), ale ich udział sukcesywnie od lat spada (56 proc. w roku 2021), na rzecz innych klas aktywów, takich jak mieszkaniówka, PRS, biura czy obiekty handlowe. Wiele będzie zależało od dalszego kształtowania się polityki kredytowej i kosztów finansowania, które wciąż mają kluczowy wpływ na dynamikę rynku – dodaje Dominik Stojek.
Plany i wyzwania deweloperów
Nieprzerwanie od drugiego kwartału 2022 roku większość deweloperów planuje pozostać przy obszarach swojej dotychczasowej działalności, a tylko 17 proc. respondentów chce skupić się na nowych rynkach. Tak samo, jak wśród innych uczestników rynku, również u deweloperów wzrosło zainteresowanie sektorem PRS (najmu instytucjonalnego).
Deweloperzy wymieniają różne wyzwania, z którymi będą musieli się zmierzyć w nadchodzących miesiącach. Najwięcej, bo niemal połowa ankietowanych (łącznie 46 proc.) wskazuje koszty budowy oraz koszty pracy i jej dostępność jako najistotniejsze z nich. Jest to znacząca zmiana w kontekście poprzednich edycji badania, gdzie główną barierą dla deweloperów było finansowanie projektów.
Innym istotnym wyzwaniem pozostaje pozyskiwanie działek (18 proc.), a także komercjalizacja nieruchomości (18 proc.). Nowością w tegorocznej ankiecie była kategoria dotycząca wymogów ESG – już 12 proc. deweloperów uważa je za jedno z istotnych wyzwań.
O badaniu
Raport Deloitte Real Estate Confidence Survey for Central Europe jest publikowany corocznie. Badanie przeprowadzono w grudniu 2024 roku. W ankiecie wzięli udział członkowie zarządów, menadżerowie i specjaliści z zakresu rynku nieruchomości operujący przede wszystkim w Polsce, Czechach i w Rumunii, a także na terenie całej Europy Środkowej. Kwestionariusz składał się z dwóch części. Pierwsza skupiała się na opiniach respondentów dotyczących poszczególnych aspektów ogólnych warunków ekonomicznych w Europie Środkowej w 2025 r. Druga dotyczyła indywidualnych perspektyw biznesowych każdego uczestnika.
